144家房企去年净利微增0.45% 一季报亏损扩大至45家

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2015年初，住房企业的业绩没有任何改善的迹象。今年第一季度，144家房企中有70家仍出现业绩下滑，包括万科和招商局等龙头企业

随着房地产行业进入“白银时代”，房地产企业的盈利效率开始明显下降。《证券日报》记者统计了2014年144家a股房地产企业的年报，发现虽然只有15家亏损的开发商，但有多达71家房地产企业的业绩出现下滑，占总数的近一半。与此同时，a股房地产企业整体净利润增速也大幅放缓，当年的“暴利”一去不复返。

整体净利润略有增长

据《证券日报》记者统计，2014年144家房地产企业营业总收入为8677.25亿元，比2013年的7606.07亿元增长14.08%；净利润总额为898.04亿元，仅比2013年的894.01亿元略有增长，增幅为0.45%，创下近年来a股房地产企业净利润增长的新低。

然而，尽管房地产行业整体净利润增速放缓，但仍有20家房地产企业业绩增速超过100%。

其中包括多伦股份、卧龙地产和阳光城。

多伦股份年报显示，2014年公司实现营业收入1004.83万元，同比下降90.85%；净利润7107.63万元，同比增长705.10%。这主要是因为公司出售了南昌平海房地产开发有限公司的股权，获得了9900万元的股权转让收入。

卧龙地产表示，2014年，公司实现房地产销售面积22.94万平方米，销售额159.249万元，同比增长60.89%；建筑面积31.88万平方米，竣工面积16.95万平方米；营业收入194347.78万元，同比增长91.07%；净利润25999.83万元，同比增长297.52%。

然而，卧龙地产的业绩能够实现如此大规模的增长，并不是因为房子卖得好。“2014年，武汉市土地整理储备中心园林建设分中心收缴并储存了本公司全资子公司姚江神马实业(武汉)有限公司的国有土地使用权，土地面积为125，173.13平方米。上述土地补偿税后净额为5.48亿元，导致本公司2014年归属于上市公司股东的净利润大幅增加。”卧龙地产表示。

此外，浙江广厦2014年实现净利润2.12亿元，同比增长280.15%。如果不依靠非流动资产处置损益收入5.38亿元，公司实际净利润为亏损3.3亿元，同比大幅下降638%。

领先的住房企业表现不佳

事实上，《证券报》记者查阅了许多业绩大幅增长的房地产企业的年报，发现这些企业的主营业务在2014年表现不佳，净利润更多的来自出售股权或政府收购储备的资金。因此，房地产龙头企业的业绩能够真实反映房地产企业去年的经营状况。

以带领万科为例。2014年营业收入1463.9亿元，净利润157.5亿元，分别增长8.1%和4.2%。虽然净利润增幅高于行业平均水平，但仍是万科多年来最差的表现。同时，与2013年相比，万科的净结算利率也下降了0.6%，至11.41%。

万科秘书长谭华杰表示:“2014年，我们的销售额增长了26%，但结算面积没有跟上，相应的结算收入增长了8%，营业收入增长了8%，股权增长率增长了4%。我们对这个增长率不满意。但是，由于结算金额远远低于销售金额，所以未清销售金额从1600亿元增加到1900亿元，增幅为19.9%。”

至于盈利效率下降的原因，谭华杰解释说:“2014年，我们的毛利率和完全摊薄的净资产收益率略有下降。下降的主要原因是土地价格占房价的比重越来越大，这意味着空开发商的利润不断被挤压；第二，房价在2014年继续下跌，而当前结算的同年出售的现有住房将影响2014年的毛利率；第三，2014年公司业务转型有一些投资。这些投资在短期内无法体现良好的回报率，这将直接影响我们的回报率。"

除了万科，保利地产、金代尔和招商局地产三大传统领军企业也经历了收入和利润难以增加的局面。其中，保利地产2014年收入增长率为18.08%，净利润增长率为13.52%；金代尔2014年的收入增长率为31%，净利润增长率为10.77%；招商地产2014年的收入增长率为33.21%，净利润增长率仅为1.75%。

阳光城市，华夏幸福

表演引人注目

在收入超过100亿元的大型房地产企业中，阳光城市和华夏幸福在2014年相当抢眼。

其中，阳光城市2014年营业收入138.94亿元，同比增长86.64%；主营业务房地产实现营业收入130.04亿元，同比增长114.67%；净利润13.24亿元，同比增长103.12%，是上述大型住宅企业中表现最为突出的。对此，阳光城表示，2014年，面对整个行业市场变冷的压力，公司在确保利润的基础上，通过合理的产品定位和市场价格，实现了快速销售和资金回笼，最终实现年销售业绩230.7亿元，在房企年销售额中排名第29位。同时，今年4月底，中国民生投资也实现了45亿元的固定增长，成为阳光城的最大单个股东。

海通证券的研究报告还显示，2014年，阳光城市“2+x”新区域布局成功实施，长三角取得初步成效。与福建一起，它成为公司名副其实的战略驱动的“双引擎”；同时，公司完成了a股非公开发行，显著优化了公司资本结构和财务指标。这些都为企业的后续发展提供了巨大的成长空空间，也成为公司实现“稳定增长、保证利润”的重要推动力和有力保证。

然而，中国的幸福工业新城模式继续受益于京津冀一体化和新首都机场的建设。公司表示，报告期内，公司实现营业收入268.85亿元，同比增长27.66%；实现净利润35.37亿元，同比增长30.30%；基本每股收益为2.67元，同比增长30.24%；销售毛利率为35.8%，净利润为13.2%，与去年同期相比均有不同程度的增长。同时，截至2014年12月底，华夏幸福的预收款余额约为440亿元，预计将在未来三年逐步结转至公司的营业收入和净利润，有利于锁定未来三年的经营业绩。

此外，华夏幸福还以42.83%的加权平均净资产收益率(roe)排名行业第一，能够更好地反映企业创造利润的能力。144家房地产企业2014年的总净资产收益率仅为5.53%，较2013年的10.07%下降了45.08%。

季度报告继续下滑

值得注意的是，在2015年初，房地产企业的表现并没有显示出任何改善的迹象。今年第一季度，144家房地产企业中仍有70家业绩下滑，包括万科和招商局等龙头企业。同时，性能损失也扩大到45。

万科季度报告显示，报告期内，公司实现营业收入88.94亿元，同比下降6.4%；净利润6.5亿元，同比下降57.5%。前三个月，公司累计销售面积395.7万平方米，销售额463.4亿元，同比分别下降4.7%和14.6%。

对此，万科解释称，公司第一季度业绩同比下滑主要是由于去年同期结算的大量高利润率项目和较高的投资收益。

“房地产结算具有季节性规律，第一季度的竣工结算占全年总额的比例往往较低，单个季度的利润容易受到结算项目的城市分布、产品类型等偶然因素的影响。2015年第一季度，公司预计完成面积仅占全年预计完成量的5.5%-6.0%。同时，在去年同期的工程结算中，上海、深圳等高利润率城市所占比例较高，投资收益相对集中。该公司一个季度的净利润大幅上升至16.1%，远高于全年10.8%的平均水平。2015年第一季度，结算项目毛利率平均，投资收益较少；与结算规模相比，全年每个季度的费用分配更加均匀；扣除费用后，今年第一季度的净利润有望低于全年水平。该公司目前预计，2015年全年净利润仍将同比增长。”万科在公告中表示。

招商地产方面，2015年第一季度实现营业收入60.05亿元，同比下降17.18%；净利润6.53亿元，同比下降13.53%。至于业绩下滑，招商地产表示，这主要是由于第一季度结转额同比下降。同时也提醒投资者，由于房地产项目完工和结转时间的季度分布不均衡，以公司第一季度业绩来计算年利润完工是不合适的。

对此，有分析师指出，房地产企业的业绩普遍滞后，由于2014年房地产市场持续低迷，今年第一季度房地产企业的业绩不会很好。但是，第一季度也是大型房企的结算淡季，一般集中在下半年结算。因此，不可能仅根据第一季度的业绩来判断住宅企业的年净利润，但净利润增速放缓的总趋势仍是肯定的。《证券日报》记者王伟