改善型需求将被释放

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3月30日，有关部门联合发布了一份文件，宣布了“放松”房地产市场的新政策。此次政策调整主要集中在两个方面:一是交易环节的减免税，二是第二套房首付比例下降。消息一传出，毫不夸张地说，上海房地产市场已经“沸腾”。那么，这两项政策调整的真正受益者是谁呢？

首先，从政策角度来看，新政仍有许多优点。第一是下调第二套房首付比例:对于首次购房者申请住房公积金贷款，首付比例为20%；对于有偿职工家庭申请住房公积金委托贷款购买普通自住住房以改善其居住条件的，最低首付款比例为30%；对于拥有一套住房且相应购房贷款尚未结清的家庭，为了改善其居住条件，他们再次申请商业个人住房贷款购买普通自住住房，最低首付比例调整为不低于40%。

根据上海以往的政策，如果是第一套，无论是商业+公积金的组合贷款，甚至是纯公积金贷款，首付都必须达到30%。现在，第二套房的首付已经大大减少了。最初，上海实行的政策是首付70%。现在，即使使用组合贷款，也是40%，大约低30%。以上海平均最低房价250万元左右为例。首付比例为30%，大约有70万元的周转资金。

不过，值得注意的是，在申请首付30%的公积金贷款的政策中，如果你想购买另一套改善的房屋，它只是指对改善房屋的需求。究竟对改善住房的需求是什么，你应该看看政策生效时的详细规定。

让我们看看。营业税从5英镑改为2英镑。这项新政策的颁布，大大缩短了普通百姓的购房周期，从而不影响买卖成本。

当然，这有利于促进整个房地产市场的成交量，包括该市场持有的资金量。因为首付的减少降低了购房者的购房成本。在置换和完善购房市场方面，有必要在有足够资金购买第二套房首付款前，先将现有房屋出售，或者等到最后一套出售手续解决后，再满足第一套的要求，以减轻首付款的压力。

此外，将税收从5年改为2年也有利于刺激新上市房屋的周转。由于这一时间点从生产许可证发放或拆迁协议签订之日开始，许多被拆迁房屋进入了二手房市场。过去上市交易3年，现在可以享受全部减税免税，无形中有利于二手房的交易和转让成本。

综上所述，随着宽松政策的出台，改善需求将逐步释放，成交量有望迅速回升。因此，我们现在看4月份楼市的交易趋势，有很大的信心。就个人而言，我们预计4月份交易量将出现新的增长。上海市场大约有80%的改进需求。对于这部分客户，最好尽早更换，而不是以后再更换。

(正文/上海市中原西区房地产中介住房部总经理陈玉玺)