北京四环房价将迈入8万元时代：住宅用地基本没了

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四环路的价格将进入8万元的时代

中原地产首席分析师张大伟告诉《证券日报》，北京的“奢侈”趋势将会越来越明显。自2013年以来，四环路的平均楼层价格为5万元/平方米，今年上市后的平均价格将达到8万元/平方米。

■我们的记者王立新

“豪宅第一年”是2015年北京楼市的定义。事实上，正是因为自2013年以来的“地王”今年将集中进入市场，大型奢侈品项目的贸易商在春节期间将开始焦虑。然而，从2015年第一季度豪华住宅市场的表现来看，得益于盘古大观的集中交易，北京豪华住宅市场的成交量飙升。

据雅豪机构统计，2015年第一季度，北京售出114套单价超过10万元/平方米的豪宅，比去年同期30套的成交量高出2.8倍。

业内人士认为，市场的改善需求在一定程度上缓解了北京豪宅的销售压力，但也加快了北京成为“豪宅”的速度。

值得注意的是，中原地产首席分析师张大伟对《证券日报》表示，自2013年以来，随着地王陆续入市，北京四环路的房价将进入8万元的时代。

单价突破10万元，豪宅成交量增加

据雅豪机构统计，2015年第一季度，北京公寓和豪宅平均成交价格前十名的项目总成交金额为85.3亿元。

其中，平均成交价格最高的是万柳书院，共有15套成交，平均成交价格为134985元/平方米，成交金额为5.32亿元；排名第二的是中轴线国际，成交1套，金额6600万元，均价118669元/平方米；第三位是盘古大观，成交96套，平均成交价格107705元/平方米，总成交金额68.17亿元；即使是平均交易价格最低的项目，平均价格也接近7万元/平方米。

在单价超过10万元/平方米的豪宅成交量飙升背后，实际上是盘古大观的集中销售。“除去盘古大观公寓的交易量，实际上今年和去年的市场交易量变化并不是特别大。”一位熟悉豪宅市场的人士向《证券日报》记者透露，但总体而言，今年豪宅的供应量非常大，这有望带来成交量的增加。

值得一提的是，除了10万元/平方米以上的顶级豪宅市场之外，其他公寓豪宅和别墅的市场成交相对活跃。

据雅豪组织称，2015年第一季度，销量最高的别墅项目总价仍保持在1000万元甚至更低的水平。这表明目前高端市场的重点是提高需求。随着二手房首付款标准的降低和二手房营业税的减免，预计未来高端市场的成交量将会增加。

事实上，当记者最近走访位于东北五环路外的文峪河别墅区的柯荣千丈树时，他也发现现场有很多潜在买家。一位买家告诉记者，他来看房子是为了买一套更好的房子。为此，买方已经出售了东三环附近的房子。至于此时选择换房的原因，该人士表示，由于感觉政策趋于宽松，房价很快将进入新一轮上涨通道，所以他急于换房。

据该项目的销售人员说，柯荣？千樟树是一座总价1000万元的城市别墅。第一期已经售完，第二期有139套。现在它已经卖出了80%。目前，现有房屋正在出售。预计今年将推出三个阶段的产品。“今年3月还没有结束，我们已经完成了当月的销售任务。”此人向记者透露。

然而，鉴于高端项目进入市场，总体而言，北京高端市场的竞争仍然非常激烈。“2015年，将有20多个豪华住宅项目进入北京市场，其中包括近20个单价超过10万元/平方米的项目，今年这些项目中有一半以上将是新项目。”北京万科高端业务部门负责人高广汉曾告诉记者。

四环路的价格将进入8万元的时代

事实上，随着上述20多个豪宅项目的进入，北京楼市“豪宅化”的速度正在加快。张大伟告诉记者，在过去两年里，北京五环路只有14个住宅用地供应案例，四环路只有5个案例。目前，五环路的商品房存量只有8万套左右，而四环路的存量不到1万套。

“2013年以来，北京四环路的平均地价为5万元/平方米，四环路与五环路之间的平均地价为3万元/平方米。”张大伟告诉《证券日报》，“根据这些土地价格，今年北京四环路上市项目的平均售价将在8万元/平方米左右，四环路和五环路之间的房价将达到5万元/平方米。”

事实上，从北京楼市的豪宅项目分布图来看，程楠板块的成交量和成熟度相对较弱，其他地区的热销豪宅项目相对较多。

然而，从交易量的分布来看，整个高端产品线未来将逐渐向程楠转移。据中原地产统计，2010年前，北京楼市60%的交易发生在长安街以北，但随着程楠的发展，2013年长安街以南的交易量占北京市场总交易量的55.5%。2014年，程楠也占了总营业额的一半，有32，847台。

据《证券日报》记者了解，从程楠出售项目的房价来看，目前位于程楠板块的中冶德贤大厦均价为42000元/平方米，单套总价在550万元至800万元之间。“预计王楼产品将于4月推出，底价从134平方米到178平方米不等。”这个项目的销售人员告诉记者，它主要是针对有改善需求的购房者，许多购房者已经参观过了。

“北京五环路的房价现在已经进入了5万元的时代。北城的房价很高，而南四环的交易价格不到5万元/平方米，这将促使高端买家转移到程楠。”据业内人士称，改善需求的加速进入也使其市场改善了0/房间。

有鉴于此，中冶房地产集团营销策划部副部长吴波告诉记者，今年将是逢低吸纳的最佳时机。

事实上，2015年1月，南四环外的白盆窑地块被华润置地高价收购，底价相当于3.8万元/平方米，成为北京的新国王。张大伟表示，这只是程楠近年来土地市场的一个缩影。到目前为止，许多一线品牌开发商如中冶地产、首开保利、华润置地、融创中国、中化方兴等纷纷落户程楠。

这意味着过去交易量较低、交易单价较低的程楠板块也开始向“豪宅”转移。事实上，去年8月，一些市场参与者直言不讳地表示:“据估计，未来两三年，北京四环路沿线的平均房价将超过10万元/平方米。”