房产主题家族信托：迎合人情与利益双重需求

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随着中国经济的快速发展，中国的富人越来越多，房地产是许多富人的重要资产。房地产主题家庭信托是为了满足富人的需求而诞生的。房地产主题家庭信托为转型中的富有一代解决如何继承房地产的问题提供了新的选择。

由于中国经济在过去几十年的快速增长，创造财富的实体和飙升的房地产带来的财富效应，一批以商业企业家和房地产投资者为代表的超高净值人士出现在中国。随着第一代企业家逐渐退居幕后和房地产市场的“新常态”，财富继承成为这些高净值个人最近最关注的话题之一。

2013年，北京银行与北京信托合作推出了家庭信托服务，并获得了首笔私人银行家庭信托业务。信托财产的起征点为3000万元。此后，双方建立了以高净值个人国内房地产管理为主题的家族信托，成为该领域的早期采用者之一。

北京银行私人银行部总经理聂俊峰在接受《21世纪经济报道》专访时表示，北京银行私人银行客户对家庭信托的需求正在上升，未来潜力巨大。

至于房地产题材的家庭信托，聂俊峰表示，除了企业家等超高净值个人，“还有一批高净值个人，由于房地产市场的爆炸性增长，积累了大量的房地产，在财富传承的同时，也面临着子女结婚的风险。”虽然在现行制度下，将房地产转让给信托所产生的税费是不可避免的，未来的信托需要继续为持有房地产支付一定的税费，“以房地产为受托财产的家庭信托在人情多变、利益多元化的当今社会有着非常现实的需求基础。”

单一信托持有房地产的路径

21世纪:北京银行何时开始私人银行业务？你如何定位自己？

聂俊峰:北京银行在2011年正式启动私人银行业务之前，聘请波士顿咨询公司(bcg)与荷兰ing战略合作伙伴一起，对私人银行业务的定位进行了系统的调研和论证，最终选择了一种更符合自身中小银行定位的模式——“大零售、大理财”。

目前，我国的私人银行业务是公共财富管理、贵宾财富管理和私人银行三级理财服务体系的有机组成部分。我们已经在北京、上海、深圳、杭州、天津和济南建立了七个私人银行中心。

21世纪:在你的私人银行业务中，你关注什么样的客户？什么是最受关注的业务？

聂俊峰:在业务发展模式上，我们注重发展和服务中小企业的主要客户群体，根据中小企业主的闲置资金管理和投融资综合服务需求，打造跨线、跨业务联动的从私人到法人的无国界服务。在维护、增加和继承顾客财富的过程中，私人和法人是不可分割的有机整体。私人银行服务必须轻松应用于两个方面，涵盖财富管理、资产管理和投资银行业务。

纯产品销售不是真正的私人银行。我认为，在不久的将来，真正以“从摇篮到坟墓，从私人到法人”为基础的家庭信托、全权委托资产管理服务、家庭办公室、私人董事会等服务，将引领私人银行业务走向成熟。

2013年初，我们和北京国际信托通过研究和示范推出了家庭信托服务，这也是我们今后将致力于增加投资的一项业务。

在过去两年中，我们发现客户对家庭信托的需求正在迅速增长。一方面，“普通”富裕家庭在继承财富或储蓄时，需要通过“单一基金”或嵌套人寿保险家庭信托来避免子女的婚姻和血液风险；另一方面，“第二代”民营企业家能否接手以及如何继承股权和经营权也是一个大问题。企业家客户的需求可以通过资本加股权家庭信托的方式得到部分解决。

《21世纪英文报》:你之前推出了一个以房地产为主题的家庭信托，这在中国是很少见的。房地产主题家庭信托的功能是什么？如何突破目前的政策限制。

聂俊峰:2014年，我们和北京信托开始推出以物业管理为主题的家庭信托服务。在我国现行信托登记制度不完善的情况下，家庭信托只有以资金作为财产的形式设立，才能产生法律效力，但这并不意味着家庭信托只能成为“闲钱管理”信托。对于超高净值客户来说，他们的主流财富形式是工业投资股票和房地产。

从理论和实践的角度来看，房地产管理中的顾客需求可以分为两个部分。

首先，新的商品房可供出售，一些私人银行客户可能想投资或住在稀缺和不可重复的房子里。北京信托可以通过家庭信托的方式锁定其房屋。例如，对于尚未达到可销售状态的稀缺物业，客户可以建立单一信托，并委托信托公司在政策或法规允许的情况下与开发商签署类似协议，如合作建房。合作房地产开发商取得预售或办理竣工验收后，私人银行客户将行使“客户选择权”:一是信托受托人继续办理网上转账手续，二是客户自行办理相关手续。

第二类需求来自消费者的商品房存量。从我们联系的客户来看，如果要交付给信托的财产是房子，他们的主要目的是避免孩子结婚的风险；如果是商店或写字楼，主要考虑的是在公司和个人之间建立一个清晰的物业隔离防火墙。根据当地规定，股票财产需要缴纳财产转让税和财产持有税。以北京为例，根据公司每年的财产持有标准，财产持有税为相应价值的0.84%。当然，这一切都是基于相关的过程，需要遵守国家相关的政策法规和不同地方政府的相应规定。

《21世纪》:在委托、委托和管理过程中，以房地产资产为信托财产的家庭信托和以金融资产为信托财产的家庭信托有什么区别？

聂俊峰:房地产主题家族信托的过程与一般的家族信托没有太大的不同。首先，用资金建立单一信托，然后信托公司作为信托财产的受托人，最后信托的受益人是家庭成员，如客户指定的继承人。

单一信托持有房地产，未来可能会有交易便利。就我个人而言，我认为随着信托登记制度的建立和完善，预计将来委托给信托的财产转让时，将有可能只转让信托受益权而不转让财产权。同时，家庭信托的受益人也可以在一定程度上考虑信托受益权的质押融资，这是可预见的未来需求。

房地产主题家庭信托在当今社会有着现实的需求基础。对于希望规避风险和最大化继承财富的投资者来说，这的确是一个不错的选择。我相信随着信托制度和信托市场的完善，家族信托的未来会更加广阔。