2014年深圳成交量一手房跌12% 二手房跌34%

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在过去的2014年，深圳的许多房地产开发商经历了一系列的跌宕起伏，就像坐过山车一样。当市场在马年开放时，房地产市场在抵押贷款紧缩和降价的风暴中开始，房地产市场陷入困境。

在过去的2014年，全年共售出41，962套一手住宅，比2013年下降了12.14%；交易面积403.64万平方米，下降8.07%。共有57，213套二手房售出，比2013年下降34.17%；交易面积487.08万平方米，下降33.39%。

在2014年的前八个月，平均月销量只有187，000？，总推量只有149.6万？。11月，推送量达到986，000？最终，年总销售额终于达到了385.7万？，相当于上一季度，新房供应量约占全年供应量的60%。

在过去的2014年，深圳的许多房地产开发商经历了一系列的跌宕起伏，就像坐过山车一样。当市场在马年开放时，房地产市场在抵押贷款紧缩和降价的风暴中开始，房地产市场陷入困境。然而，随着中央银行在国庆前夕发布公告，“贷款不予认可”和“最低按揭利率可以打三折”，这给楼市带来了好处。10月份，房地产市场迅速升温，11月份，央行宣布降息，进一步推动了房地产市场的复苏。

2014年的前三个季度是悲观的

2014年6月，低迷了半年的深圳楼市迎来了第一声呐喊。深圳最大的房地产经纪公司深圳中原地产召开新闻发布会，提出开发商不会为了促销而降价，深圳楼市将步其他二、三线城市的后尘，在9月份之后进入冰河期。房地产项目的销售冷已经成为共识。据深圳中原研究中心统计，2014年8月之前，市场人气持续低迷，开发商推波助澜。前八个月的月平均推送量仅为187，000？不到2013年月平均水平的一半。

米德兰房地产国家研究中心还有另外一组数据。2014年前三个季度，客户持强烈的观望态度，市场成交量低迷。第二季度后，虽然一些项目开始给出价格，但幅度不足以刺激客户进入市场，但这增加了继续降价的预期。9月份之前，平均交易额只有25万英镑？，比2013年的平均月营业额低32%。

记者从市国土资源局得到了一组数据。在过去的2014年，全年共售出41，962套一手住房，比2013年下降了12.14%；交易面积403.64万平方米，下降8.07%。共有57，213套二手房售出，比2013年下降34.17%；交易面积487.08万平方米，下降33.39%。

这项政策有利于房地产市场在年底回升

新推出的房地产不能出售，中介也不能让佣金喊苦。深圳8月份的夏季高温很难消失，但房地产市场似乎已经进入冬季。幸运的是，国庆前夕，楼市终于迎来了“春雷”，央行发布公告，重新定义第一套房的标准，即“还贷不还房”。新政带来了巨大的利益，市场信心迅速上升。11月21日晚，央行宣布降息，一年期贷款和存款基准利率分别下调0.4%和0.25%。抵押贷款成本的降低给房地产市场带来了许多好消息。

据深圳中原研究中心称，今年新房供应受政策影响明显，呈现出先低后高的格局。8月份之前，市场人气持续低迷，开发商以巨大阻力推高了市场。前八个月的月平均推送量仅为187，000？，不到去年月平均水平的一半，总推量只有149.6万？。随后，央行的930新政扭转了局面，市场开始回暖；11月21日的降息火上浇油，让开发商兴奋不已，新的报价一个接一个地进入市场。11月，推送量达到986，000？，创下了2008年以来的最高纪录，年总销售额终于达到了385.7万？。尽管销售额同比下降了14%，但与2008年至2013年的446万英镑相比？平均年销售量下降了13%。但在去年最后一个季度，新房供应量约占全年供应量的60%。

根据米德兰房地产全国研究中心的统计，2014年该市一手住宅平均成交价格为23965元/平方米，较13年前上涨9.15%。11月份，交易价格同比上涨19.54%，至每平方米26536元，创下深圳历史新高。从各地区的平均价格来看，14年来各地区的平均交易价格只有南山区有所下降，而其他五个地区现在都在上升。由于基数较低，盐田的增幅最高，为44.87%，而福田区的增幅最低，为2.65%。各地区平均成交价最高的是福田区，为42439元/平方米，最低的是龙岗区，为18773元/平方米。受优惠政策和众多高端项目集中进入市场的影响，罗湖区的成交额同比大幅上升，推动该地区平均年成交额超过4万元/平方米，超过南山，位居全市第二。

在过去的2014年，深圳的许多房地产开发商经历了一系列的跌宕起伏，就像坐过山车一样。当市场在马年开放时，房地产市场在抵押贷款紧缩和降价的风暴中开始，房地产市场陷入困境。

每年的土地出让金约为552亿元

房地产市场的变化一直是土地市场最直观的表现，而住宅和商业用地在深圳仍然很受欢迎。据深圳中原研究中心统计，2014年，深圳土地招标拍卖挂牌市场共售出45块土地(不含1宗企业转让)，交易总面积188万平方米？，同比增长18%,土地出让金总额约为552亿元，同比增长18%,综合底价为11315元/？，同比增长65%,均创下近年新高。

在二级市场低迷的上半年，土地市场表现积极，尤其是前海、平山、大鹏等政府政策支持强或规划定位明确的地区。今年4月，凯撒人寿保险集团在大鹏区赢得了占地87万平方米的巨无霸商务服务用地？，总成交价为54亿元。5月份，前海规划区和平山新区的商业办公用地和工业用地被集中出售，当月售出10箱，约30万？。

中原研究中心的王飞曾介绍说，从土地交易中可以大致看出城市各类型、各地区的市场发展情况。从区域来看，总的趋势是向西和向北发展。从土地利用的角度来看，商业用地的区域差异是明显的，有的被追求，有的被遗漏。然而，由于住宅用地稀缺，市场火爆，尤其是在北方的龙华新区。

房地产市场的“黄金时代”已经转变为“白银时代”

米德兰房地产全国研究中心主任钱儒表示，房地产市场始于2014年，延续了2013年的趋势，表现良好，但年后迅速降温，并在年中企稳。在9月底出台的优惠政策下，气候变暖的趋势大大加强，并在年底顺利结束。最近，深圳许多银行再次降息，这有望帮助深圳楼市在2015年延续目前年初的良好走势，但将在2月份回落，后续走势有待观察。然而，总体而言，监管政策不太可能收紧。预计政策层面将密切关注市场，并继续保持“稳定”线。

深圳中原地产研究中心主任王飞也指出，房地产市场将从“黄金时代”向“白银时代”转变，行业格局将会调整。一方面，它体现在产业集中度的提高和区域差异的加剧；另一方面，它反映在从“重视资产”到“忽视资产”的逐渐过渡中。