热门:林采宜：中国住宅地产的繁荣还能持续多久？

本篇文章2028字，读完约5分钟

中国住宅区的繁荣会持续多久？ 中国首席经济学家论坛研究院副院长林采宜、中国首席经济学家论坛研究院研究员胡奕苇11月2日在微信公众平台发表复印件，认为近20年来，房地产业周期性变动，但整体处于经济状态。 房地产领域快速发展的经验数据表明，在经济增长率下降的大趋势下，中国房地产业的盛夏已经时间有限 全国主要城市贷款限制政策大幅度“不受束缚”的实证数据表明，推动房价长期上涨的根本因素是人口增加、城市化进程和居民收入水平的提高 在这些变量发生变化的情况下，通过宽松的货币和宽松的信用政策也可以释放一定规模的购买诉求，刺激房地产的繁荣 年以来，中国青壮年人口连续5年负增长，但老年人人口在不断增加——过去8年间增速保持在4.4%的高位 而且，中国的平均城镇化率超过60%，特别是在过去15年中房价上涨幅度领先的大部分一二线城市超过70%，其中一半城市的城镇化率超过80%，后续进一步提高的空间非常有限 另外，居民支配收入的增长率从年前的年均12%下降到近5年的8% 从政策角度看，“炒房”的核心大致上下，全国各主要城市的限贷政策不能太“束缚” 年以来，第一套房的首付比率30%、第二套房的首付比率40%以上的主流规则也没有太大缓和 在住房贷款金融化途径有限的情况下，这些政策比较有效地抑制了低信用、低收入阶层的贷款购买诉求 而且，年以来，房地产税立法一直在弦上，影响着投资者未来住房资产持有价格上涨的预测 在这两个政策的制约下，流动性因素对住宅供求的影响已经十分有限 更何况在疫情影响力减弱之后，2021年的世界货币政策有从缓和走向正常化的倾向，中国也不例外 美国60年房地产繁荣的理由复印件以美国和日本为例进行了论述 根据文件，二战结束后，美国房地产业经历了近60年的顺利快速发展，人口增加是支撑房价长期上涨的基础 第二次世界大战后的婴儿潮一代从1970年代到1980年代结婚就业，这个时期美国青壮年人口的规模和增长率都是20世纪的高峰，25岁到44岁的人口增长率从年均0.3%(1970年前的增长率)到后来22 20年后，到了2000年，他们的下一代成年了，中青年人口规模再次出现了小幅上升，两次婚姻人口增加的高峰都伴随着3至9年后房价的显著上涨。 根据最近30年( 1990-)的数据，美国房价指数和居民收入水平的变化显示出明显的同步性 除人口和收入外，货币政策和金融环境也是影响房价的重要因素 20世纪60年代以来，美国各住宅销售额高峰的背后联邦基金的利率明显下降 进入1990年代后，25-44岁的青壮年人口增长率放缓(进入21世纪年均增长率低至-0.06% )，货币宽松和一系列住房贷款优惠政策产生的投资诉求依然支持着美国的房价。 特别是2000年网络泡沫经济崩溃后，联邦储备系统相继降低了12次利率，联邦基金的利率从6.5%下降到1.75%，大幅刺激了住宅销售，使房价指数达到了60年来的最高值。 宽松的货币政策对投资性的诉求也是促进房地产繁荣、诱发房地产泡沫的重要因素 例如，低头金或零头金的住房贷款政策 联邦住房金融局将房贷首付比率设定得较低，通过许多保险机构的首付减免政策进一步降低实际首付比率。 例如，两个住房规定的美国合规住房贷款首付比率名义上为20%，实际购买fha保险时下降到3.5%，va等机构提供的住房贷款保险为满足条件的买家首付零 2000年以来美国75个城市住房贷款实际平均首付比率的中位数在10%以下，最高的城市仅为25% 坚持信用下降扩大了住房贷款发行机构的风险，住房贷款金融化高度发达的市场在恢复放贷机构的流动性、支持风险转移的过程中起着重要的作用 20世纪70年代住宅地美和吉利美成立，在随后的20年间mbs和cmo的发行规模增加了10倍，2001年到2007年房地产泡沫时期美国住宅抵押债券的总发行量最高扩大了近2倍，其中非机构发行量年均增加了68%。 住房贷款金融化带来的风险转移机制刺激了融资机构擅自发放融资的门槛，扩大了住房贷款的规模 日本的“失去的20年”对日本，文案是，从整体上来说，人口和收入的增加促进了日本20世纪70年代房地产的繁荣，老龄化和收入增长率的下降是日本20世纪90年代房价泡沫破灭和此后房地产迅速发展持续低迷的第一原因 但是，与美国不同，日本主流住房贷款的首付比率维持在10%-30%的水平，抵押支持证券在二次市场上的流通有严格的限制，当时的日本金融市场制度不支持住房抵押贷款的原始债权人转移信用风险 在居民职业诉求下降的情况下，20世纪80年代后期，为了抑制广场协议书签订后的日元升值，日本中央银行多次降低再贴现率，长期贷款利率也下降到1987年4.9%的最低位，实体经济利润率持续下降，大量公司资金不动 投机的控诉推动了房价上涨，加剧了泡沫化，从1989年开始日本收紧货币政策，提高了基准利率，房价泡沫终于崩溃了 (本文来自澎湃信息，越来越多的原始信息请下载《澎湃信息》app )