SOHO 3Q转型一周年 潘石屹的答卷：以售转租 营收与利润大幅下降

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3月8日，soho中国发布了经审计的2015年年度业绩报告，这也是soho中国由潘石屹领导的第二次转型(共享办公室空 soho 3q)一周年的答卷。

去年8月，soho 3q项目正式启动半年后，潘石屹接受了老虎嗅嗅的独家采访。他的文章《soho 3q转型不容易！来，看看潘石屹的复出和前景，这是详细阐述。昨天，在soho中国发布财务报告的同时，公司管理层(董事长潘石屹、首席执行官张欣、总裁闫妍)召开了一次绩效会议，与soho中国的转型和3q项目第一年的进展进行沟通。

2015年是soho彻底进入“销售转租”时代的分水岭

虽然他们在谈论soho转型，但这一转型实际上始于2012年8月，也是第一次从卖房到租房(也称“开发销售到物业自持”)的转型，因为当时刚刚经历了“地王”频发的几年，商业地产越来越贵，潘石屹需要“为soho寻找一条安全之路”。

在第二次转型中，从2015年2月推出soho 3q开始，潘石屹借用wework模式建造了自己的共享办公空房，属于“销售转租”。

正如潘石屹6个月前对老虎嗅嗅所说，“SOHO 2015年的销售收入几乎为零，而出租业务的房子还没有建成，所以很难在财务报告中反映出来。今年对我们来说将是非常特殊的一年。”

2015年，soho中国的总营业收入为9.95亿英镑，比上年的60.98亿英镑下降了84%。毛利润约为7.34亿英镑，较去年的30.78亿英镑下降了约76%。然而，73.77%的毛利率已成为soho中国上市以来的最高水平。主要原因是“转租出售”的两个转变，大大降低了成本，具体表现在:

2015年，销售费用为6900万元，较2014年的2亿元下降了约65%，主要是由于物业销售下降导致的变化。

2015年，管理费用为2.51亿元，与2014年的2.78亿元相比，减少了约10%，主要是因为自营租赁物业所需的销售人员数量减少。

值得注意的是，个体户合同期之外的租金上涨是惊人的。以望京soho和soho Century Plaza为例，它们今年的租金分别上涨了25.1%和24.7%。由此可见，个体户未来利润水平的提高主要取决于租金的提高。

在老虎嗅觉(Tiger Smell)编制的soho过去6年的盈利能力图表中，经过2012年的一年过渡期后，2014年和2015年的总收入和毛利润水平大幅下降，这不难理解，但为什么2011年的收入和毛利润都出现了萎缩？本年度财务报告中的解释是“公司今年完成的项目减少了，解决的建筑面积减少了。”

最近，股市冷，房地产热，潘石屹又会失去赚钱的机会吗？他说，他不会放弃这种赚钱的机会，并计划留出一些非soho核心资产，在下一步出租完全成熟的物业出售，但具体定价尚未出来。

事实上，Tiger Sniff发现，2015年soho出售了28万平方米的房产，达到了预期目标的128%。截至2015年12月31日，soho在北京和上海的繁华地区拥有170万平方米的写字楼。换句话说，去年soho出售了16%的房地产总面积。处于过渡期的潘石屹已经把他的手留了下来。

Soho 3q已经转型一年了:它看似富有成效，但其中仍有未解之谜

在soho管理层，3q项目被视为未来增长的主要部分。该项目去年试点后，今年下半年在北京和上海进行了扩张，并推出了“零元开拍”和“网上众包营销”的策略。

据soho中国总裁闫妍介绍，soho 3q已经在北京和上海开设了11个中心，拥有近11000个座位和3亿多名会员。在她看来，soho 3q的发展速度是令人满意的，预计未来规模将迅速扩大。这也符合潘石屹六个月前接受老虎嗅嗅采访时的预期。他计划在2016年获得40，000个席位，并在2017年增加到100，000个席位。

潘石屹透露，他曾经计算过一个账户。以望京个体户为例，当其日租金在3元/平方米时，可以盈利，而其实际租金不低于6元/平方米，但现在已经超过10元/平方米。北京和上海的租金增长并没有因为宏观经济增长放缓而放缓，增幅最大的是北京。这似乎是soho的盈利能力的一个很好的增长，但这是一个谜。相比之下，3q项目的租金水平是多少？

为了解开这个谜团，根据soho 3q官方网站给出的价格，该项目按每个站或独立办公室的单周收费:一桌1000元/周(推广价格560元/周)；一间独立办公室的价格为1300元/周(促销价格为728元/周)。如果不按每个车站共用公共区域的方法计算，每个车站占地面积为4平方米，日租金为35.7元/平方米。与soho长期租赁办公室相比，网站外的服务费(宽带、空调、打印等)几乎高出200%。)。

因此，潘石屹表示，在soho 3q工作一年与最初的想法大相径庭:租用工作站的租户大多是大公司，而不是中小企业和个体企业家。

因此，回过头来看，与其他共享空客房相比，soho 3q不提供融资和法律事务等服务，这也是明智之举。毕竟，屌丝企业家很难享受如此昂贵的地位。

还有两大谜团:soho3q的入住率是多少？收入贡献是什么？

soho中国2015年的财务报告中没有直接的答案。3q项目的入住率包含在soho长期租赁业务中(如图所示):

从图中可以看出，2015年soho的整体入住率明显高于2014年，未考虑“在建工程”因素，相应地导致整体租金收入增加。然而，3q项目的作用尚未公布。

在宏观政策层面，李克强总理在今年的政府报告中提到了“新经济”，并支持制造业和服务业混合、共享经济、人人创造、人人创造、人人创造、人人创造的新“S”曲线。潘石屹认为，这将是一个像soho 3q一样共享房间的机会。张欣认为，深化“业务改革和增加”将有利于“出售和转租”的商业地产转型企业。

在soho 3q的下一步发展中，按照潘石屹的思路，计划在完成soho 3q的主题转型后，与其他开发商或产权人联系，引进第三方写字楼，并负责租赁。关于soho 3q是否应该考虑独立上市的问题，潘石屹在6个月前接受Tiger Sniff采访时给出了肯定的回答。

张欣表示，soho并未积极收购土地，转型后也不需要手握大量现金。然而，在2015年，它发行了30亿元人民币债券，利率为3.45%。值得注意的是，考虑到融资成本较低，在香港上市的soho中国过去主要以美元发行债券。这一次，“外债变成内债”是出于汇率风险的考虑。

事实上，soho 3q未来不需要独立上市，所以可以由上市公司的母公司soho中国提供融资。“出售和转租”的转变降低了负债率，而soho中国的两项办公租赁业务在未来将会更加明显，一项是传统的长期租赁业务，另一项是3q站短期租赁业务。后者的真正想象力在于超越自我维持性质的合作。

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