通州房涨价？有人喊 没人敢

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通州一直有个绰号叫“加州”，它是北京第一个开通地铁和高速公路的新城市。在许多通州人的心目中，北京的通州就像美国的加州一样。房地产市场也是如此。长期以来，通州一直被视为各大新兴城市房地产市场的领头羊。然而，自2010年以来，“把通州打造成世界级新城”的好处被严重炒作，导致通州楼市经历了一个“过山车”式的攀升和快速下跌，房价从每平方米3万元跌至1万元成本价的两难境地。

五年后，我看到最后一个伤疤即将愈合。在微信平台上，一篇题为“震惊！网络上曝光北京市政府将落户通州，十年的谣言终将成为现实！”这篇文章再次引发了新一轮的炒作。不仅开发商自信地威胁要提价，知名学者和教授也摇旗呐喊，公开宣称通州的房价将达到4万元/平方米。

真的是这样吗？事实上，“北京市政府迁至通州进入倒计时”，就像“燕郊即将开通一条连接北京的地铁”，已经在楼市流传了N次。每当利益相关者需要创造一个话题时，这种新闻就会被一遍又一遍地提出和宣传。北京市房地产协会秘书长陈至在接受《北京青年报》采访时表示，从实际交易数据来看，通州市的房价波动并不大，个别开发商一直在谈论房价上涨的担忧，但很少付诸实施。而陈至透露，作为通州新一轮炒作的核心，“市政府东移”没有收到任何官方证明，也从来没有说过市政府所有职能部门都搬到了通州。如果未来北京不仅仅是通州区的一个分中心，那么已经提前透支的通州很可能会经历另一次“过山车”。

市政府被“东移”了N次，开发商喊了n+1次

通州房地产将再次涨价。在过去的半个月里，关于“北京市政府迁至通州进入倒计时”的微信谣言与通州有一个8万元项目的消息相呼应，再次将通州推到了风口浪尖。事实上，这并不是第一次有传言说市政府将向东推进。然而，每次它出现，一些出售的项目可以利用它。

2010年，北京国际商贸城第一个以7000元/平方米的价格一口气打开市场，利用“优惠”的优势，为新推出的产品定价31000元/平方米。

“新推出的10号楼(主要是两居室和三居室)已被确定为3.1万元/平方米，高于目前正在出售的房地产价格。”北京国际商贸城的销售人员表示，不仅北京国际商贸城涨价了，现在整个通州的房价都在上涨。

据了解，目前北京国际商贸城8号楼出售的房屋数量不多，均价约为27000元/平方米，新开楼盘价格已提高到31000元/平方米，每平方米上涨4000元，涨幅约15%。

巧合的是，通州另一个知名项目滨江地景，从年初开始就一直在发布涨价信息，但实际上，该项目的成交价格并没有出现太大波动。项目营销负责人表示，集团高层给出的价格高达35000元/平方米，项目方认为这一价格在目前市场上难以接受，所以干脆关闭报价，等待时机。

《北青报》记者从售楼处了解到，目前和盛滨江地景有c3、c7、c8楼盘，三居室面积分别为137平方米和99平方米。其中，137平方米的三居室成交前均价为24000元/平方米；99平方米的三居室公寓在开盘前的均价是28000元/平方米，开盘后两个单元的价格都会上涨。

事实上，微信朋友圈里“通州房价突破8万元”的项目已经成为通州很多项目涨价的原因。就连行业专家、北京师范大学房地产研究中心主任董藩也在他的微信平台上表示，通州的整体房价将突破4万元，并组织团购购房。

事实上，这个8万元的项目是为k2清水湾保留的别墅，这是一个曾经在通州卖得很好的改良项目。开发商k2房地产的一位负责人向《北青报》记者解释说，考虑到这部分别墅作为现房出售，价格不受监管部门的干预，所以被命名为“v7九间堂”，这是k2房地产最高产品线的代表，最终报价高达8万元/平方米。然而，这类似于当前房地产市场中高报价和低售价的流行做法。这个现有别墅项目的最终销售价格肯定不会达到8万元/平方米，但可能上下浮动5万元。

吵着要提价，私下里为性价比而战

从年初的结算点到目前市政府的搬迁，一系列的"好处"成了开发商提价的理由。然而，据《北青报》记者进行的一项调查显示，尽管小范围提价很常见，但没有哪个项目敢大幅提价。相反，由于巨大的库存压力，私下里，这些项目都试图争夺性价比。

就像年初想提高价格的和盛滨江地景一样，在以合理的价格卖出一批房子后，它选择了关闭市场。尽管该公司声称大幅提价，但没有明确的消息。

据《北青报》记者调查，和盛滨江地景155平方米的三居室在周边二手房商店的挂牌价格约为24000元/平方米，而主要由售楼处销售的137平方米的三居室也卖24000元/平方米。即使价格有所调整，考虑到与二手房的竞争关系，实际销售价格也难以大幅提高。

该商住项目位于通州区，北临8080。自上市以来，已认购近120套，成为北京第二大商住项目。面对涨价问题，项目负责人告诉《北青报》记者，一方面，北京市政府东移的消息还没有得到相关部门的证实。另一方面，据观察，不仅在周围的竞争性项目中没有出现价格上涨，而且在公寓类型和空礼品方面也做出了巨大努力，通过价格/性能比吸引买家，并且没有价格急剧上涨的迹象。

例如，该负责人表示，该地区与他们形成竞争关系的项目正忙于通过自身升级来提高成本效益。像通州绿地中央广场一样，海尔u智能家居已经引入，通过手机和网络控制家庭的每一个角落；首次开业的万科太湖五号大厦推出了33平方米的极限产品，将增加礼品面积等。

竞争对手不敢贸然提价，而是不断增加附加值，导致通州大部分项目的实际价格仍然稳定，没有因为投机而飙升。

如果大量库存产品排队等待市场，突然提价，就会被市场抛弃

制约通州房价上涨的另一个重要因素是区域库存的大量积压。

仅在通州运河的核心板块，最近就出现了两个全新的项目，即世茂和华福建设的世界华侨商业中心和华业新京港。据统计，仅在商住区，通州运河核心区就有约16个新老项目，总供应量为320万平方米，约6万套将进入市场。仅今年一年，就有可能进入7个项目，约有35，000套。在通州的另一个热点太湖，目前有3个项目在出售，约4000套，新出售的土地也可能在过去一两年进入市场，这将进一步增加太湖的住房供应。

除了商业和住宅区，万科、首开、华业、和盛和绿城的新老开发商也有大量的货源等待市场出售。根据北京市房地产交易管理网的统计，通州楼市的存量在北京所有城区中排名第一，有近2万套存量。

与大量库存相比，通州地区各项目的拆迁速度并不快。统计显示，今年以来，万科每月售出37套，印象太湖每月有20套，上品台每月有9套左右；区域平均价格也保持在18000到28000元/平方米之间，这限制了开发商对空房的涨价。即使是已经出售多年的老项目华业东方玫瑰的成本也已经收回，它也不敢提价。自2014年以来，其平均价格一直稳定在23，500元/平方米。今年以来，北京楼市整体呈现回暖趋势，该项目仅增加2000元/平方米，而之前的房屋原价仍为23500元/平方米。

据华业东方玫瑰项目负责人介绍，2010年和2011年，华业地产(600240，股份)在通州区赢得五个地块后，企业正处于转型时期，去库存压力很大。

朝北8080销售负责人也表示，通州地区的销售情况并不像宣传的那样乐观，未来的项目仍将基于廉价和快速的运营。

如果最终有一个以上的“分中心”？

这一波通州楼市投机的直接原因是北京市政府东移的传言。在《北青报》记者的采访调查中，这也成为通州楼盘的统一口号。几乎每个售楼处的销售人员都会热情地向管家们描述北京市政府搬到通州后的种种优势。

对于困扰通州楼市多年的传言，与政府关系密切的北京市房地产协会秘书长陈至对《北京青年报》记者表示，首先，这件事肯定有阴影。通州给市政府留下待开发的土地已经有十几二十年了，所以类似的传言会一次又一次的出现。但同时应该指出的是，北京市政府从来没有说过要把所有的职能都转移到通州，通州的交通和配套基础设施也不能承担北京市政府的所有职能。未来，北京可能会在通州设立多个分中心，但多个分中心将共同承担和引导政府的不同职能。

陈至表示，北京面临的最大问题是“居住与职业失衡”，大量写字楼集中在城区，导致通州、昌平、大兴、房山等新城区成为睡眠城市。市政府将自己的职能分散到新城，增加通州和其他新城的建设，只是为了保持职业和居住之间的平衡。陈至还表示，虽然不可能透露哪些政府机构和单位将在未来搬到通州，但很明显，这些政府机构和单位附近没有住宅用地，一些开发商趁风投机。事实上，他们自己的项目并不直接关系到相关单位的东迁。一旦相关利益集团乘势过度投机，通州楼市不排除再次经历2010年“过山车”的可能性。文字/记者李伟