观点：楼市难言全面回暖

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根据中国指数研究院发布的“100城市房价”数据，中国100个城市新建住房的平均价格从5月份的月环比上升，房价上涨的城市数量增加到48个，其中北方、广州和深圳四个一线城市的房价均环比上升。在北京、上海、广州、深圳、武汉、南京、成都、重庆、天津和杭州的十大城市中，除杭州环比下降0.43%外，其他九个城市环比上升。

“红五月”在楼市的再现让许多人和阶层“兴奋”。总的来说，在3月和4月铺路的基础上，预计5月份市场将有所好转。这主要是市场机制的结果。一方面，经过两年多的调整，房价稳步下降，库存增加，去库存压力加大。许多开发商为了应对市场调整而主动降价。另一方面，经过这么长时间的徘徊，大多数刚性需求者开始进入市场。中国13亿的人口决定了住房的刚性需求潜力巨大，只要是刚性需求，就不会等太久。

此外，自去年以来，央行加大了定向调控力度，这不仅使市场流动性充足，也使抵押贷款利息成本已经处于较低水平。据估计，五年多来商业贷款的基准利率和公积金利率一直处于历史低点，甚至低于2009年最宽松时期实施的5.94和3.87，这促进了刚性住房需求的释放。

然而，必须指出的是，“红色五月”不能得出结论，房地产市场正在全面升温。一个现象是，房地产市场的趋势分化正在加剧。虽然一线城市正在全面复苏，但一些城市5月份的市场成交量实际上低于4月份。受资金链断裂的影响，一些三、四线城市的开发商纷纷逃离。这主要是由于三、四线城市的房地产盲目扩张，沿袭了过去几年一、二线城市的发展趋势，大型房企盲目进入三、四线城市，盲目追求高房价，当地居民收入状况酝酿出泡沫。

另一个现象应该引起注意。尽管5月份环比价格上涨，但大多数城市的同比价格仍为负值。除深圳和上海分别上涨4.69%和2.7%外，其他城市的房价同比均有所下降，降幅最大的是两位数，杭州和重庆分别下跌11.64%和11.20%。这充分说明，一个月的数据并不能解释整个楼市的走势，从5月份的数据来看，断定楼市已经完全回暖还为时过早，楼市回暖的基础还需要巩固。

房地产市场的稳定有利于整个宏观经济，有利于稳定增长，减轻经济下行压力；这有利于化解金融风险，腾出足够的时间和/或0/来化解长期积累的泡沫风险。特别是目前依靠市场力量显现的复苏迹象，不仅是市场在资源配置中发挥主导作用的一系列改革的结果，也证明了依靠市场力量和市场机制可以使房地产乃至整个经济平稳、平稳地发展。

目前，虽然宏观经济下行压力仍然很大，但随着改革红利的不断释放，稳定和复苏的迹象正在显现。房地产市场的复苏不仅反映了，而且加快了经济复苏的步伐。随着经济的逐步好转，房地产市场的全面复苏应该是一个高概率事件。同时，国内外经济形势决定了货币政策的持续宽松是大势所趋，这将成为房地产市场持续复苏的流动性因素。热身应该是未来房地产市场的主旋律。然而，一线城市和三线城市之间的房地产分化是不可避免的。