阳光100转型轻资产模式 引光大中信巨资入股

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“我们将我们的核心优势与光大安石的资本优势相结合，通过轻资产合作模式加快业务转型升级，但阳光100转型不会改变，我们将利用有限的资金来盘活潜在项目。”阳光100董事长易小弟告诉《证券日报》记者。

6月12日，阳光100中国宣布，将发行最多3.75亿股3.4元的新股，每股价格为3.4元，比停牌前低约16.67%，约占扩大后股本的15.79%。配售股份中，光大控股旗下由光大安石团队牵头的投资财团认购了2.14亿股，持股比例为9.03%，成为阳光100的第二大股东。

同时，阳光100还与光大安石签署了战略合作框架协议。双方将充分发挥各自优势，实现全面深入的合作，充分结合公司的房地产销售能力、地块的商业运营能力以及光大安石在房地产和金融领域的资源优势。

合作内容包括光大安石将帮助阳光100未来进一步提高融资能力、业务规模和资本回报率。此外，光大安石将在未来与阳光100的项目层面合作中安排约50亿元的融资，并以股权和债权的形式投资于公司的项目，支持阳光100的主要产品如商业板块和凤凰社的进一步快速发展。

据悉，在宣布与光大安石合作之前，阳光100还于6月2日与毛大庆旗下的优科工作室达成合作。未来，它将联合运营北京阳光100优科车间项目，并签署一项战略合作协议，试图将双方。合作被推向全国；6月10日，阳光100宣布收购李旗下中书控股拥有的丽江雪山艺术城项目51%的股权，并全面参与项目的运营和销售。

易晓迪在接受《证券日报》采访时表示，在“互联网+”的浪潮下，房地产的发展方向应该是“+服务”，并明确表示“我们所有的普通住宅都应该改造成服务式公寓。”在搭建房地产项目平台的基础上，需要为各种垂直服务提供商提供接口。”

业内人士还指出，十天内连续三次行动，阳光100的转型模式清晰可见，即立足房地产业务，搭建平台，出口服务管理；轻装上阵，迅速扩张。

此外，易晓迪还表示，阳光100已经跳出了“高地价开发”的逻辑。在房地产股票时代，公司会寻找潜在的项目，进行小股交易，输出阳光100产品营销的优势，让项目升值，从而获得部分升值收入。

关注街区综合体

作为一家拥有20多年历史的全国性房地产开发商，阳光100一直在深入培育区域中心，聚焦快速增长城市的核心区域，通过产品创新、自主销售和物业服务形成产品营销的核心优势，逐步形成其在房地产行业的独特发展模式。

其中，在商业地产领域，租售结合的“街区综合体”是阳光100近几年转型后的主要产品。在持有少量、主导运营、制作大而实用的服务套餐的情况下，我们依靠溢价销售回报来支持我们的可持续发展。根据公司2014年年报，阳光100商业地产销售的毛利超过50%。阳光100的高管们也多次表示，未来该地块将占据该公司全部房产销售额的一半。

易晓迪认为，中国的房地产市场正在发生变化，住房供应过剩，但年轻人对酒店式公寓的需求仍然很大，而且这种需求会随着时间的推移而增加。与此同时，由于来自淘宝和其他电子商务的竞争，传统的百货商店和购物中心越来越难以生存，它们的主要租户，主要品牌零售店，正在逐步关闭一些商店。餐饮、聚会、休闲和儿童娱乐的商家会更喜欢街区综合体，因为它离人们居住的地方更近，而厨房、餐厅、书房甚至客厅都可以延伸到附近街区的商业中心，这使得减少昂贵公寓的面积成为可能。出于各种原因，大宗贸易的未来将变得明朗。

就住宅地产而言，阳光100的主要产品是创新的社会服务公寓“凤凰社”。该产品的主要理念是通过服务匹配增加空优质房项目，试图通过更丰富的社区匹配和公寓服务来满足市场需求。在市场竞争激烈的成都，具有“凤凰社”产品理念的成都米娅中心项目同时取得了比周边项目更高的溢价。

对于光大安石这样的资本方来说，阳光100的专业销售能力也足够有吸引力。目前，阳光100直属销售团队已达到3000多人。独特的销售管理和激励策略将定价权重新交到了最接近市场的一线销售人员手中，这使得阳光100项目的销售业绩往往显得高于同行业的可比项目。

以轻资产模式回归一线城市

作为一家老牌房地产企业，阳光100的市场定位、规划整合和强大的销售能力最受光大安石的重视，围绕这一能力展开合作的空公司受到双方的青睐。

光大安石强大的资金实力和资源背景，可以帮助阳光100轻装上阵，以少量的资金投入获得项目的交易权，并通过产品营销和品牌链带来项目的增值和快速淘汰，从而分享利润，实现经营规模和影响范围的快速扩张。

据悉，光大安石是光大控股唯一的独家房地产投资平台。通过多年在房地产行业的深入工作，逐步形成了一批成熟的产品线，包括股权投资、债务投资、结构性投融资、跨境产业并购、房地产证券化等，可以实现项目并购整合、主动开发管理、跨境资本市场投资等多渠道产品投资。

阳光100通过项目增值服务加速去库存的模式与简单粗暴的打折去库存不同，得到了光大安世的认可，相信这种模式能够更有效地应对未来长期供过于求的房地产市场，保持房地产项目的独特盈利能力。

据悉，双方拟在北京、深圳、重庆等地的合作项目将通过阳光100的重新定位和改造重新启动，包括增加商业街区元素和加强社区配套服务，这将显著改善项目的功能、形象和转型。

阳光100还将与光大安石整合资源，建立房地产销售服务平台，打造集资产增值、物业交易、物业管理和社区金融于一体的多功能房地产互联网生态系统。

不仅光大安世的家族有这种需求，中信国安基金也在此次光大安世牵头的财团名单中参与阳光100。阳光100和中信国安也可能开展类似的合作。此外，许多大型资产管理公司正在与阳光100进行相关合作谈判。

中信国安基金管理有限公司总裁邓斌表示，中信集团目前在深圳有1000万平方米的项目储备，可以有效帮助阳光100重返一线城市。

对于阳光100来说，这条路可以给它一个核心的产出优势，而放大价值影响的“轻资产”可以扩展到张之路。

易晓迪表示:“由于定位、操作等问题，全国资产增值、销售溢价/0/的库存项目规模非常可观。只有光大安石和中信国安能够在这种轻资产模式下合作的资产规模在1000亿美元左右，放眼全国，这是一个万亿美元的市场。这种合作模式将有助于阳光100迅速进入资本成本最低的核心城市，参与高质量的房地产项目，最大限度地发挥其产品、销售和服务优势的影响，实现主要产品——地块综合体和“凤凰”的快速发展，极大地提升公司整体业务规模。”

转型是当前房地产行业最具挑战性的命题。易晓迪表示，阳光100的转型之路是以市场需求为导向，从其核心优势——产品营销出发，做公司最擅长的事情，通过与优势资本资源的战略合作做大。在城市化的第二波浪潮中，城市商业正在发生转变，以体验消费为重点的新街区商业拥有巨大的市场空空间。阳光100正稳步推进其业务转型，其核心是街区综合体的开发和运营。轻资产扩张模式无疑将进一步加速阳光100的转型，这也是此次战略合作的重大意义。