从深圳楼市大涨看政策应对

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房地产市场的政策选择应以改善民生、提高居民生活水平为目标。有必要建立一个资源占用和成本支出相等的调控机制，使各类住房消费者能够支付与其所获得的住房服务和资源占用相等的住房成本，促进住房需求回归理性

最近，深圳楼市明显回暖，这与房贷政策调整后大量需求的释放有很大关系。一般来说，需求释放效应存在长期和短期差异。前者的主要特征是住房需求增长相对稳定，基本需求和自住需求是主要特征；后者的主要特征是短期内需求爆炸式增长，而改善和投资需求是主要特征。深圳住房市场近期的发展趋势符合后者的特点，这是贷款限制政策放松和短期内释放大量需求的结果。

在仍坚持限购等调控政策，但调整贷款限制的背景下，深圳住房需求爆炸式增长的主要原因如下:

首先，年轻的人口结构使得潜在的住房需求更大。深圳是一个移民城市，常住人口中年轻人的比例很高。根据第六次全国人口普查数据，深圳20-49岁的人口比例为75.22%，大量的年轻人将不可避免地形成巨大的住房需求。

其次，监管政策的调整降低了市场进入门槛。经过两轮政策调整，深圳楼市首付比例、二手房认证标准的调整、优惠利率政策以及对移民购房限制的减少，大大降低了市场准入门槛，促进了当地居民和移民进入住房市场。

第三，需求冲击打破了供需平衡。受土地利用总体规划的限制，深圳住宅用地供应规模相对较小。2014年住宅用地供应规模为184.3公顷，而2015年仅为85公顷，使得深圳新建商品房供应规模处于较低水平。随着住房调控政策的调整，住房需求的急剧增加打破了新建商品房的市场均衡，从而迅速推高了房价。

因此，近期深圳住房市场价格的快速上涨主要是由其自身的住房市场特点决定的。对于同处于一线城市的北京、上海和广州来说，住房调控政策调整的市场影响力相对较弱。数据显示，2015年4月，北京、上海、广州新建住宅价格指数同比分别上升0.7%、0.6%和0.4%，但同比分别下降3.2%、4.7%和6.1%；在此期间，深圳环比增长1.8%，同比增长0.7%。可以看出，住房调控政策的调整促进了一线城市住房市场的复苏，但一线城市的发展特点不同，深圳近期的快速崛起模式没有在其他一线城市复制。这从一个方面说明了调整住房市场调控政策的必要性，但更重要的是，住房市场发展政策的选择应以改善民生和居民生活水平为目标。为了更好地实现这一目标，各城市应根据实际市场运行情况选择有针对性的住房市场监管政策。否则，住房市场过度波动带来的风险将直接影响经济基本面的稳定，甚至产生金融风险。

深圳楼市近期的表现进一步表明，如何发挥市场机制在住宅市场稳定发展中的作用，仍需进一步探索。关键是要建立一个资源占用和成本支出相等的调节机制，使各类住房消费者支付的住房成本与他们获得的住房服务和资源占用相等。这将有助于住房需求回归理性，住房市场发展政策的民生效应将真正显现。

(作者是南开大学经济研究所教授)