购房避税“奇招”未必都能奏效()

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买房对普通人来说是一件大事(603883，分享一下)，买房需要缴纳的各种税费也让买房者有了很大的头脑。因此，为了避税，买家有自己的伎俩。有直接违法的“阴阳合同”,也有“假离婚”,还有空的钻探政策等。，但专家提醒说，这些避税的“奇怪把戏”可能并不都奏效。

假离婚中的财产转移风险

“我以前住在爱丁堡，但我听说文士们被张村小学吸引了。为了让孩子们上更好的小学，他们只能再买一个学区。”自从张的孩子出生以来，他已经参观了许多学区。一方面，他坚信应该为孩子们创造良好的条件。另一方面，对于工薪家庭来说，房价是一个需要考虑的重要因素。“学区里好的二手房基本上都很贵。更不用说，有些房子太破了。”张先生看了几栋旧房子后，一直不满意，所以他决定去看看新建的学区。经过几次比较，张先生预定了一个80多平方米的学区。但是就在他觉得可以放下烦恼的时候，问题又来了。张和他的妻子已经有了一个套间。如果他们再买一套，首付就要超过40万元，而且贷款利率很高。

正当他苦苦挣扎的时候，预订社区的销售人员建议他考虑申请“假离婚”以减少首付。

在访问期间，记者发现，为了享受购房优惠政策，离婚买房再次进入了人们的视野。据房地产经纪人介绍，离婚后买房有五个步骤。首先，去中国人民银行拉信用记录，确保没有贷款记录下一方的名字，去民政局离婚，去房管局改变房地产许可证的名字，买新房子，等待银行贷款，贷款后再婚。一位房地产经纪人含蓄地告诉记者，这种离婚是一种合理的避税行为，如果被认定为离婚后的第一套房，首付和利率都会更优惠。经纪人说，他已经帮助几对夫妇处理类似的业务。

然而，法律专家表示，假离婚存在很大的财产转移风险，并希望购房者不要为了节省利息而冒更大的诉讼风险。“假离婚买房子是玩球和钻空孩子的政策。”专家表示，“假离婚”在一定程度上有很大的风险，共同财产将成为一方的婚前财产。我国《婚姻法》明确规定了婚前个人财产的范围，婚前财产单方面属于夫妻双方。如果一对夫妇原来的两个套房属于共同财产，为了避税，他们在离婚协议中约定这两个房子应该归丈夫所有，即使“假离婚”真的破裂了，对于第二次婚姻来说，这两个套房属于男方的婚前财产，一旦他们将来发生冲突，女方也会失去。

给房地产许可证加个名字并不简单

“购房时，青岛(房地产)楼市受到限制。考虑到换房的需要，虽然我父母也交了部分首付款，但房产证上只写了我丈夫的名字。既然购买限制已经解除，我想加上我自己的名字。毕竟，我觉得这是一个保证。”在征得丈夫家人的同意后，李女士开始了在她的房地产执照上加上这个名字的旅程。我去了市里的“房地产登记中心”咨询，发现加名字的程序并不复杂，但我得先让银行同意。我没想到银行账户经理会拒绝。李女士告诉记者，银行说，根据银行的规定，如果抵押贷款没有偿还，就不可能在房地产许可证上加上这个名字，所以除非抵押贷款偿还，否则他们不能出具同意书。

记者了解到，通常办理贷款的房子很难加上名字。如果你申请公积金贷款，你不能加名字；如果是商业贷款，在添加名称前必须获得银行的同意。“在还清住房贷款之前，银行不会轻易更改名称和增减名称。”一位银行内部人士告诉记者，这是出于风险控制的考虑，因为还没有还清贷款的房子的名字已经被加上去了，这就相当于改变了借款人，债权债务关系也会改变，这对银行来说有潜在的风险。“如果房子里没有贷款，夫妻可以在房产证上签名。”市房地产登记中心相关人员表示，他们只需持身份证、结婚证、房产证等材料向房屋所在地的房地产登记机构申请即可。“给一对夫妇增加一个房地产许可证的成本并不多，而且还可以免除契税。”但话说回来，有多少家庭直接买房或在几年内还清贷款？为了在购买第二套房时少交税费，只写一对夫妻的名字。一旦在贷款还清前出现离婚问题，房产证上未名一方的利益将得不到保障。

给予的财产再交易税很高

“我的家乡烟台(房地产)，当我2012年第一次来青岛工作的时候，我的父母打算买一套房子，然后一起住。当时购房是有限制的，但是我父母的户籍不在青岛，所以我用我的名字买了房子。现在我准备结婚了，想再买一套房子，但在这种情况下，即使我再买一套房子，那也会是第二套房。首付比例高，贷款利率高，压力太大。“限购解除后，孙潇想把名下的房产过户到父母名下，于是他就询问如何最有效地运营房产。“开始的时候，我想用赠与的方式，但是我听说通过赠与方式获得的财产在将来出售时要缴纳20%的个人所得税。”孙潇告诉记者，他和他的父母仍在犹豫转让的方式，因为他不确定这房子是否会在未来出售。

据业内人士称，与礼物相比，转账交易省钱。由于交易可以按照最低的房价标准进行，现在2年后可以免征营业税，5年后个人名下唯一的房子可以免征个人所得税，所以转让交易的税收总体上不算太高。如果房产是以赠与的方式转让的，那么当房产再次出售时，如果房价大幅上涨，个人所得税将会非常高。

此外，许多岛城的父母在买房时会选择将房子直接挂在孩子的名下，然后以夫妻双方的名义购买第二套房，以便获得首付、银行贷款和其他相关福利。"这所房子是用孩子的名字登记的，这可能会给将来带来意想不到的麻烦。"一些业内人士警告说，如果未来家庭迫切需要出售房屋来筹集资金，这样的房子将很难使用。因为根据我国有关保护未成年人的法律，父母不能随意以未成年人的名义处分财产，如果要出售，必须到公证处进行证明。因此，这类房屋的买卖程序也相当复杂。对于“小业主”，目前我市购房限额以家庭为基础，房产证上有孩子的名字。成年后，他们将独立购房，首付及相关贷款利率也可按第二套房标准计算。

青岛金融日报/青岛金融网(博客、微博)记者陈璐