房地产PE迎来多元格局

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私人房地产基金在2014年的表现可以被描述为平淡甚至黯淡。一方面，房地产市场在过去两年一直在不断调整，而寒冷的市场降低了私募股权基金在房地产中的受欢迎程度。另一方面，在资产管理时代，房地产开发商拥有了更多的融资平台和创新模式，私募股权基金作为房地产开发商债权融资渠道的重要性自然相对降低。

最近，以深圳(房地产)为代表的一线城市的房地产市场开始回暖，引起了人们的关注。这种趋势能否成为一种趋势已经成为业界的热门话题，但无论如何，私募股权基金在房地产领域的分化将在过去两年继续，更加注重专业性和管理能力已经成为一种共识。

新基金大幅减少

根据程诺投资发布的2014年人民币房地产基金年度研究报告，截至2014年底，人民币房地产基金市场共有167家管理机构和507只私人房地产基金，管理资产总额超过4500亿元。然而，值得注意的是，2014年新增房地产基金69只，披露的总募集规模为974亿元，与2013年相比大幅下降。

随着前两年住宅房地产市场的不断波动和调整，房地产私募股权基金的格局发生了变化，专注于住宅房地产的基金持续减少。房地产基金开始寻找新的主题，复杂的，商业房地产和其他类型，如物流和工业园区都发展起来。据ProLogis的一位投资基金经理介绍，据《新财经》记者了解，近年来物流地产基金盛行，一些物流地产基金频繁收购房地产。万科等一些行业领袖也表示，在寻求转型时，他们会向ProLogis学习。ProLogis模式的核心是在全球范围内投资建设物流仓储设施，将其租赁给客户，并为他们提供物业管理服务，收入来源于物流设施的租金和管理费。其房地产基金管理部门负责组织投资者筹集资金、收购房地产和设立基金。ProLogis是基金经理管理基金和基金下的房地产，从而获得基金管理费收入和基金分红收入。

房地产市场调整带来的另一个变化是增值型和核心型房地产基金的比重，从2013年的13%上升到目前的20%以上，而机会型房地产基金仍占很大比重，但筹集和管理规模持续下降，这是由于私人房地产基金的资金渠道功能逐渐被资产管理产品所取代。这也可以从基金管理机构背景构成的变化中观察到。2014年，与房地产开发商关联的gp明显减少，与自主品牌和金融机构关联的gp实力逐渐增强。当债务渠道基金减少时，股票和夹层基金的比例增加。

值得注意的是，收购和控股基金已经出现。如格非资产上海(房地产)办公楼收购基金、高河资本京沪核心商业地产收购基金等。，特别是后者结合了通过出租和出售的方式持有和出售资金的优点。

“根据各自的业务能力和项目资源，每只基金对市场都有不同的判断。当然，房地产基金仍然是大部分的债务融资渠道，但我们已经开始转向持有物业，我们已经在增值物业变得更加成熟。越来越多的基金开始进入这两个领域。当然，对于一些基金来说，目前的价格条件可能不具备持有物业的条件，但如果市场条件改善，它们将逐步增加。”高河资本董事总经理陈告诉记者。

转折点来了吗

最近，蓬勃发展的深圳房地产市场已成为全国关注的焦点。据媒体报道，整个5月，开发商在深圳共推出了7138套一手住房。他们通宵排队买房，“每日光盘”一个接一个地出现，呈现出成交量和价格不断上涨的局面。

对于房地产基金来说，如果这种复苏迹象能够持续加强，将为其转型改善非常好的外部条件。然而，这种趋势能持续下去吗？目前，各方观点不一致。

在陈看来，深圳不是这样。事实上，全国各地都开始复苏，一线城市的迹象尤其明显。“从去年第四季度开始，这种症状开始出现。但是当时股市很热，所以市场被抑制了一段时间。如今，股市波动加剧，资金开始撤出。另一方面，过去两三年的低迷市场需求，包括刚性需求、改善需求和部分投资需求，已经逐渐开始释放。无论是商业还是住宅，迹象都很明显。”陈认为。

然而，一些分析师认为，下半年房地产市场将进入长期调整期，近年来积累的市场泡沫将继续破裂，市场有小幅震荡甚至下跌的趋势，大规模上涨的可能性相对较小。

然而，无论房地产市场如何演变，房地产领域的私募股权基金已经开始出现一些值得期待的变化，尤其是在融资方面。一些新产品的出现大大降低了房地产私募股权基金的投资门槛。在接受采访时，陈介绍说，高河蓝峰大厦是高河的基本资产，高河为内部员工及其亲友发行了理财产品。投资门槛分为50，000、100，000和200，000；最长期限不得超过12个月，收入按季度支付。站在互联网加的尖端，它最近推出了一个以北京和上海的核心商业地产为基本资产的互联网金融平台。在陈看来，这将成为房地产私募股权基金融资的重要补充渠道。

除了互联网金融，房地产领域的私募股权基金仍在考虑创业。例如，一些基金希望对美国流行的“我们工作”模式进行一些改进，并通过低成本甚至免费为企业家提供一个实体的空创业平台。

房地产私募股权基金正在告别单一债权渠道时代，迎来多元化格局。

新财经记者盛长林