房企年报季：“快钱”越来越难赚

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再次，上市公司的年度报告是每年密集发布。wind数据显示，75家已发布年度报告的房地产企业的整体净利润增长不到收入的三分之一。销售规模的持续增长并没有带来盈利能力的同步提高，盈利效率明显下降。此外，大量企业已经回到一线和二线城市，这导致土地成本急剧上升，挤压了by/きだよ/.的行业利润

在规模达到顶峰后，为了寻找新的利润增长点，住宅企业的转型不断深化，各种住宅企业的转型路线开始分化。整个产业链模式、国际化路线和跨境多元化成为企业的不同选择。

规模扩大，利润率下降

据风能统计，截至2015年4月6日，a股市场共有75家房地产企业发布2014年年报，总收入达到6635.13亿元，较2013年的5719.12亿元增长16.07%；归属于母公司股东的净利润为749.13亿元，比2013年的713.38亿元增长5.0%。很明显，当收入增长超过16%时，房地产企业的整体净利润不到收入的三分之一，盈利效率明显下降。

利润率的下降正困扰着整个房地产行业。

根据行业领袖万科刚刚发布的年报数据，该企业的盈利能力已经连续四年下降。2014年，万科实现营业收入1463.9亿元，净利润157.5亿元，同比仅增长8.1%和4.2%。毛利率和净利润分别为29.94%和13.18%，分别比2010年下降10.76%和4.25个百分点。

另有1000亿住房企业也面临着毛利率严重下降的困境。碧桂园2014年财务报告显示，合同销售额为1288亿元，同比增长21.4%，利润约为102.3亿元，同比增长20.1%。毛利率为26.09%，同比下降4.22个百分点，核心净利润为10.93%，同比下降2.58个百分点。

韩毅智库主席陈晓天指出，空行业利润受到挤压已成为不争的事实。土地成本上涨过快，房价整体上涨放缓，使得土地在房价中的比重日益上升，成为住宅企业毛利率下降的重要原因之一。

易居中国首席执行官丁祖昱指出，在当前的市场形势下，毛利率下降是正常现象。这主要是由于住房企业在土地和以后的促销渠道上花费的资金越来越多，以及成本和管理费率不断上升。

虽然近年来房地产企业的利润率一直在下降，但1000亿房地产企业的毛利率、净利率和核心净利率仍然领先于整个行业。

克里克研究中心根据去年1000多亿元、300-800亿元、150-300亿元和150亿元以下的销售额将重点上市房地产企业分为四个层次。2014年，7家房地产企业规模达到1000亿元。数据显示，1000亿企业核心净利润总额为814亿元，同比增长10.8%，是四个梯队中增速最高的。然而，第四梯队住房企业的核心净利润同比下降7.8%。中小住宅企业正面临危机。

占领一线和二线城市

盈利能力的普遍下降促使房地产企业重返一线和二线城市。“增加一、二线城市的比重，减少对三、四线城市的投资”已成为住宅企业发展战略的共识。

中海地产是2014年调整布局最明显的企业之一。根据年报，截至2014年底，远洋运输土地储备减少6%，至2000万平方米，其中权益土地储备减少15%，至1560万平方米。除中山(房地产)外，所有的三、四线城市都已被撤并剥离。布局优化成功，取得了显著效果。2014年，中海地产总销售额超过400亿元，增长12%。营业额达到389亿元，增长四分之一。其中，北京、上海、杭州、大连、天津和中山约占集团总营业额的一半。

中国远洋地产董事长兼首席执行官李明表示，这将进一步增加一线城市新增土地储备的比例。截至2015年2月，新增土地储备789.36万平方米，其中95%位于一、二线城市，首次进入广州(房地产)。

龙湖地产首席执行官邵也公开表示，将逐年减少土地储备，重点放在一线和二线城市的核心区域，以提高土地储备结构的安全性。保利最近还表示，将对增加土地储备持谨慎态度，其未来的业务重点将更加集中在一线和二线城市。

主要发展三、四线城市的碧桂园的态度也发生了变化。碧桂园总裁莫斌透露，“公司近年来加大了对一、二线城市及周边地块的投资。”

中原地产提供的数据显示，截至3月中旬，2015年前三个月，房地产上市企业销售额排名前20位的比例达到历史新高，占92.5%，历史上首次超过90%。其中，一线城市征地率达到62.5%，也是历史最高水平，同比增长超过25个百分点。

万科董事会秘书谭华杰在3月初举行的机构电话交流会议上表示，在许多三、四线城市的房地产投资显示出巨大风险后，大量开发商涌入一线城市规避风险，这大大推高了地价。这将突显今年下半年一线城市房价上涨的压力。

探索新的利润增长点

在各大房企年报公布业绩的同时，“转型”开发和寻找传统住宅开发和销售之外的新利润增长点成为业界关注的焦点。

行业基准万科将设立五个新的业务部门来发展转型业务，其中三个是房地产、商业地产和物流地产。值得一提的是，物业管理将成为万科的一个新亮点，它将开始以市场为导向，不再局限于自身开发的项目，未来将有机会上市。

除了房地产业务，另一个巨头格陵兰岛正在大力推广新的业务领域。去年成立的专业公司从事房地产投资基金业务，首轮融资10亿美元将投资于上海的一栋办公楼。其布局的金融业生态系统包括三大基金，包括房地产投资基金、特殊机会资产投资基金和ppp建设基金，以及房地产互联网金融平台“房地产宝”。

保利在坚持主营业务的同时，也开始探索商业、养老、地产和代理公司方向的房地产产业链模式。其保健养老和席晖健康生活中心树立了养老产业的品牌，积极打造了社区医疗咨询、社区服务和生鲜超市的社区o2o平台。

恒大很早就确定了多元化的未来发展方向，布局在四大产业:矿泉水、粮油、乳业和健康。截至2014年底，恒大共投资64.2亿元，占总资产的1.35%。2015-2017年的预计投资分别为20亿元、15亿元和10亿元。

碧桂园最近宣布与平安达成协议(601318，股份)，平安将成为其第二大股东(占已发行扩大股本的9.9%)，这标志着碧桂园的家族化进程进入了一个新阶段。

在万达未来的发展战略中，从重到轻的战略方向已经明确，o2o、电子商务和客户已经成为企业的关键词。

丁祖昱的结论是，住宅企业已经开始在多元化的探索中分化，有的在房地产的上下游产业链中探索，有的完全背离房地产本身，跨越多个行业，还有的在国际舞台上展示自己的才华。但无论如何，企业的探索是寻求房地产规模发展高峰的替代，这将成为中国房地产业不可改变的趋势。