国土部：住房供应结构与土地供应联动 不搞饥饿供地

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国土资源部土地使用管理司负责人解释房地产土地控制政策

市场进入一个新的周期，监管呈现出新的特征

◎住宅用地的供需形势发生了变化，房地产调控应由市场主导

◎加大结构调整力度，首次调整住房供应结构和土地供应结构

记者:您如何看待当前的房地产调控形势？

负责人:房地产市场进入了新的发展周期。经过近十年的快速发展，全国范围内的住房短缺状况有所缓解，住宅用地的供需状况也从需求的单向快速增长向供需双向回调过渡。一方面，部分地区房地产市场存在结构性和区域性的供需矛盾，需要进一步增加土地供应；另一方面，一些二、三线城市的房地产用地供应已经超过了城市经济和社会发展的需要，存量压力很大，带来一定的风险，需要分类监管和地方政策。

目前，房地产市场的运行必须加快去行政化，回归市场经济活动规律。房地产市场的管理和控制应从过去的行政手段转变为突出市场、加强监管，为市场机制发挥作用创造政策环境。

记者:本轮调控政策的特点是什么？

负责人:今年房地产市场调控思路很明确:主要是优化供给结构，明确支持自住和改善住房需求，保持市场稳定。这突出表现在三个方面:

首先，它强调分类监管和地方政策的必要性。突出政策调整的针对性和差异性，根据不同地区土地市场的发展程度和房地产市场的供求情况，特别是从供应计划的编制、增减等方面，采取不同的调控政策，合理确定新增住宅用地规模，进一步增强政策的有效性和针对性。

二是强调结构调整。住房供应结构和土地供应结构首次联动调整，明确商品房可调整为经济适用房，商品住宅用地可调整为经济适用房和养老服务用地。结构调整的政策支持将进一步加强，这将有助于稳定供求关系，促进民生保障和经济结构调整。

三是落实地方政策维护房地产市场稳定的主体责任，注重部门协调和上下联动，切实发挥地方政府调控市场的主动性和积极性。

稳定均衡，避免跌宕起伏，灵活搭配，弥补市场不足

◎地方政府应根据各种市场指标判断当地市场供求情况，及时调整土地供应规模

◎把握稳定均衡供给的总基调，不搞“饥饿供给”，避免突然的土地供给；积极贴近市场需求，灵活匹配土地供应

记者:在调整各地土地供应规模时，如何识别住房和土地供求的过剩或短缺？标准是什么？如何实现它？

负责人:房地产行业对房屋和土地的供求是否过度有不同的判断标准。例如，许多研究机构将商品房销售的15个月脱销期作为判断市场的警戒线，土地市场一般以土地供应后的3年作为合理的开发建设期。我国现有的土地市场监测和监管系统还可以判断各地住宅用地的开发利用情况。对于合同约定开工时间后一年以上未开工建设，且未开工建设的居住用地规模超过5年平均年供应量的市县，应严格控制新增建设用地规模。2014年，国土资源部根据房价、地价、商品房累计销售总面积、未建住宅用地总量等指标将城市分为五类(房价和地价快速上涨、快速上涨、平稳上涨、持平和下降)，引导住宅用地供应调整，稳定市场价格信号。地方各级政府也要根据各种市场指标来判断当地房地产市场的供求情况。在去年工作的基础上，我部将调整相关指标进行分析，加强对地方政府的监督和指导。

记者:《通知》要求“稳定均衡的土地供应，灵活确定地块面积，结合不同用途地块和面积进行配套供应”。如何具体理解它？

负责人:稳定的供求关系是稳定市场的基础和根本。“稳定供给和均衡供给”就是要为稳定的供求关系打好基础，也就是要把握土地供给的总量和节奏。具体来说，在实施土地供应的过程中，要求地方政府充分考虑土地供应规模的变化对未来市场发展预期的影响，尤其是负面影响，注意保持年度数量稳定，不搞“饥饿供应”，尽量做到季度间平衡，避免年底出现土地供应的现象，从而避免市场交易的大起大落。

“灵活确定地块面积，匹配不同地块面积和用途的供应”体现了供应应积极接近市场需求，促进市场健康运行。地块规模大，超出了房地产企业的发展能力，不仅容易延误住房的有效供给，阻碍市场供求的改善，还容易导致囤积、投机、闲置浪费等诸多问题。在城市的不同位置，可能会有不同地块条件的地块。在城市发展过程中，从工业发展或基础配套设施的角度来看，一些区位条件较差的地块有着迫切的发展需求，但却无人问津。一些位置较好的地块可能会导致开发企业盲目乐观，不可避免地形成“过度竞争”。匹配供给可以弥补纯市场选择下市场发展的缺陷和不足。目前，在土地开发过程中，社区医院、幼儿园、养老院等配套设施的建设，在某种意义上也属于一定程度的配套供应。

改变用途不能“故意”披露信息以防止违规

◎未开发房地产用地的土地利用和规划条件的调整必须满足两个前提条件，且转型方向明确

◎土地价格应根据尚未开工的“商改公”房地产项目的新用途重新核定

记者:过去严格控制土地出让后改变用途和调整规划的做法。“开口”会有什么风险吗？

负责人:《通知》明确指出，要调整土地用途和规划条件，必须满足两个前提条件:一是“房地产供应量明显过大或在建房地产用地规模过大”，二是“已出售未开发房地产用地”。允许的转型方向是明确的，即“新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等国家支持的项目”。一般来说，住宅用地的地价相对较高，但供过于求会导致宗地地价贬值，原有的土地使用者转向其他用途可能会遭受损失。这需要地方政府部门精心规划，政府和土地使用者应努力实现双赢，并根据实际市场情况促进土地开发。

可以理解的是，此举所带来的风险已经引起了社会的关注。我们认为风险防范依赖于标准化管理。只要各地坚持土地市场在实际运行过程中存在的集体决策、公开决策过程和公开决策结果等一系列良好做法，积极接受社会监督，就能有效防止非法经营。

记者:根据政策规定，在建和竣工的商品房可以购买棚改安置房和公租房。从商品房到经济适用房，土地应该由有偿转为无偿吗？你想改变土地的性质吗？如何计算和退还土地价格？