吴艳芬：世茂做的是小而美的社区商业

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仲量联行的最新研究报告显示，中国60个最重要的二三线城市的商业地产正面临短期供过于求的局面。

的确，面对电子商务的冲击，商业地产的竞争越来越激烈，出现了大量同质化的商场，但却无法满足人们差异化的消费需求。许多嗅到商机的开发企业已经涉足社区业务，试图通过商业地产的转型带动新的利润增长点。

世茂集团最近发布了社区商业产品“52+迷你商城”，并表示将成为未来的核心力量，力争在2018年建成30-40个项目。

作为世茂集团商业管理公司的总经理，吴燕芬深知这项艰巨的任务。凭借18年的商业地产管理经验，她希望通过创新和改革，将互联网思维植入消费模式，为消费者创造一种最贴近家的高品质生活。

吴燕芬，世茂集团企业管理公司总经理，52+社区商业概念项目效果图

为了降低风险，世茂有优势

东方早报(博客、微博):目前商业地产市场是否存在过剩现象？

吴艳芬:总体来说，商业地产行业的情况并不乐观。在一些城市，你可以在开车10分钟内遇到一个在定位、商业布局和品牌商家上几乎完全相同的购物中心。消费者已经厌倦了。此外，电子商务占据了一部分零售市场份额，这使得传统的购物中心变得更加糟糕。

但与此同时，随着城市化的深入，对商业地产的需求仍在增长，但消费者的需求越来越严格，这意味着对商业地产开发商的要求越来越高。在激烈的竞争中，大量的房地产开发商和商业地产运营商都瞄准了社区商业这块蛋糕。

世茂集团的“52+”社区商业品牌应运而生，希望通过空房源、业态、运营和数字化营销的创新与变革，展示“小而美”的社区商业价值模式。

东方早报:做社区生意有什么风险？

吴艳芬:从零开始确实有很多挑战。可以说，社区商业从早期定位到建筑形式再到后期运作，都没有一个优秀的模板可以借鉴，所以一切都需要不断尝试和探索。这是一个反复试验的过程，我们希望通过从一个项目到另一个项目积累经验来找到一个好的商业模式。

此外，从成本控制的角度来看，世茂作为一家专业的大型房地产开发商，在成本控制方面肯定比普通开发商和运营商做得更好，将风险控制在合理的范围内。与此同时，我们一直在思考社区业务是为谁建立的，以及建立后会产生什么价值。从前期的精确定位到后期的运营，通过大数据分析，我们将建立一个在线管理平台，而不是传统的依靠人力，这将降低成本和风险。

轻资产战略中的统一管理

《东方早报》:世茂的战略是到2018年完成30-40家社区企业。如何支持如此快速的发展？

吴燕芬:这个速度听起来很快，也很困难，但事实上，结合世茂集团的发展也不会太惊人。目前，世茂出售的项目超过100个。

万事开头难，做第一个和第二个都不容易。每个项目都会得到很多经验和教训，这些经验和教训会在以后的项目中得到改进，并不断尝试和犯错误。关键不是数量，而是能否找到一个好的商业模式。

社区商业不同于大型商业地产，它需要客户粘性而不是过多的流量来支持其发展。辐射范围也从大型购物中心的5-10公里缩短到3公里以内。因此，我们的项目也将选择在非核心商业区，这仍然可以带来良好的回报。

世茂集团有强大的实力和充足的资金支持其快速扩张。与此同时，与酒店和大型商业综合体相比，社区商业可谓“轻资产”，由于其占地面积小、资金占用少、回报期相对较短，是一项不错的投资。

东方早报:世茂的迷你购物中心将位于哪些城市？

吴燕芬:一、二线市场比较成熟，所以我们会先优先考虑一、二线城市。产品成熟后，我们会在三、四线城市推出，特别是一些三、四线城市，世茂在那里有一两百万平方米的社区，是个不错的选择。

未来三年，基于52+“我爱我家”的品牌，世茂商业将有30-40个“52+”登陆全国版图，涉及上海(房地产)、南京(房地产)、武汉(房地产)、深圳(房地产)、大连(房地产)、Xi(房地产)等15个城市，包括2015年，在未来世茂的整体社区规划中，每一个大型的世茂社区都将有一个社区型的52+。

东方早报:迷你购物中心会被出售还是自己拥有？

吴燕芬:世茂在南京和武汉的两家小型购物中心将于今年开业。

在这两个项目中，一半是出售的，一半是自己拥有的。但是，即使在销售区域，我们也将为商家提供统一的管理服务。

当我们在未来做更多的迷你商场时，大部分都将全额举行，有些将全额出售，有些将在销售中举行，就像我们的前两个项目一样，但没有固定的模式。我们将因地制宜，根据不同市场、不同地区、不同商户的特点和成熟度选择不同的模式。但是不管你选择什么模式，最终的统一管理是最重要的。

互联网+的消费模式

《东方早报》:与传统商业地产相比，52+迷你商城有哪些创新？

吴燕芬:在建筑创新方面，我们将许多灰色的空房间与艺术结合在一起，我们将在公共空房间中放置许多艺术衍生品，比如在厕所的墙上和公共rest/き

与此同时，我们使用更多的空房间进行互动，创造了一个社区交流场所，成为每个人相互分享的平台。例如，我们会在公共的空房间里放一些投币式跑步机，在商场里和好朋友、邻居跑步聊天，这样跑步就不再无聊了。

东方早报:52+小型购物中心模式有什么不同？

吴燕芬:我们将商品分为线上销售和线下销售，打造空.的交流平台所有体验性、粘性、互动和刺激的消费都发生在线下。我们将为这些形式预订更多的空客房，如小型社区电影院、有趣的餐厅和一些跨境概念商店，如咖啡服装店。

也有一些服装品牌，可以通过电子试衣镜做成网上商店。消费仍在网上，但我们可以提供比网上更优惠的价格，并提供售后保证。通过这种方式，更多的空客房被释放，这使得迷你商场更有效地运作。

东方早报:如何将网络思维应用到商场运营中？

吴燕芬:互联网思维的确改变了每个人，包括我们的消费习惯和生活方式，也改变了更多的企业。我们对如何将其融入社区业务做了大量思考。

对于消费者来说，通过使用o2o系统收集线上和线下的商店和消费者信息，他们可以准确地了解顾客的需求。我们希望做的社区业务是一件长期的事情。过去，当人们去购物时，他们很容易冲动花钱。当他们买了很多他们不需要的东西时，他们回家后会后悔，这样顾客就会有一种防御性的心理，他们下次会小心，或者不再去购物中心。

我们希望通过对大数据的分析，我们能够准确的推出顾客需要的产品，这样可以帮助消费者更加理性的消费，这样顾客不仅可以不在我们的商场乱花钱，还可以省钱。

对于商户来说，通过对大数据的分析，我们可以准确的估算出商户的营业额上限，进而提出一个更合理的租金水平，这不仅可以减少商户租赁店铺的失误，也为我们的业态区域分布提供了很好的数据支持。当所有商家都参与进来时，这个数据库的长期建立将能够分析和判断未来的投资。我们已经开始了这部分工作。

我希望借助大数据的力量、精致而精准的业务定位，我们能够更好地搭建起企业与消费者之间的桥梁，为消费者提供更贴近家居的高品质生活方式，不断创新我们的52+“我爱我家”品牌。