张宝全：做自己的“顽主”

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很难界定张宝泉的身份。在被加冕为金典集团董事长之前，他做过木匠、士兵、战地记者、导演等工作。在加速基准产品“红树林度假世界”的全国布局的同时，他仍然沉迷于电影和艺术，写剧本、画画和投资电影，享受“跨界”。

正因为如此，张宝泉被认为是中国最“不配”的开发商。八年前，当中国房地产市场迅猛发展的时候，张宝泉宣布将放弃住宅业务，并在休闲度假行业开辟了一个全新的度假目的地综合体品牌——“红树林度假世界”。如今，被冠以“张宝泉制造”的“红树林”在业界的影响力正在如火如荼地展开。

金典集团董事长张宝泉是三亚湾红树林度假世界的主要形象。张宝泉和soho中国董事长潘石屹，同时掘金海南(房地产)和返回北京(房地产)在大约同一时间。潘石屹凭借“soho Plaza”成为业内名人的同时，张宝泉回到海南，以“红树林度假世界”的姿态走上了不同的行业道路。

随着红树林帝国的领土日益扩大，张宝泉仍然想“做他最想做的事”。

“红树林品牌”是一条平坦的道路

2004年，张宝泉在三亚亚龙湾海岸开设了第一家五星级度假酒店，并于次年投入运营。年均毛利率达到64.9%，超过酒店业平均利润30%。11年后的今天，“红树林”在更多的地方插上了小红旗。不仅三亚的亚龙湾、三亚湾和海棠湾，还有三个红树林，即京山、西溪和南湖，已经在杭州登陆。今年内山红树林开始建设。青岛(房地产)红树林也将在2016年开放，广州(房地产)从化、浙江嵊泗列岛、云南大理(房地产)、丽江、西藏(房地产)拉萨……未来五年，中国将建成十余个“红树林”。特别值得一提的是，今年，就在2007年三亚赢得的海棠湾地块上方，中国第一家七星级酒店即将开业。

“红树林不是传统的酒店...让公众认识到这一概念。”根据张宝泉的说法，“红树林”是一个复杂的集群。

以三亚湾红树林度假世界为例。总建筑面积约70万平方米，拥有4600间客房。它拥有中国最大的会展中心、集电影外景、电影后期制作和多功能影院于一体的电影工作室、71家本地餐厅、全球直接收藏的奢侈品中心、水上公园、全球最大的酒店艺术交流中心等。，集休闲度假、时尚艺术、国际会议展览、文化创意、购物娱乐于一体

"红树林可以改变一个行业."张宝泉对自己建造的红树林很有信心:“我们不怕距离，因为红树林的配套设施是中国最好的...最佳时尚、最佳艺术和最佳景观资源。”

张宝泉承认，在高档酒店比比皆是的北京和上海，红树林可能并不罕见。“但我认为，在所有人都看到了它们之后，它们将会变得罕见。红树林的优势是，例如，全世界可以在空的一个房间里完成电影节的颁奖、展览和交易过程，每个人都可以住在里面，很可能只有红树林。”

换句话说，“红树林”是张宝泉“度假胜地”的终极梦想，它包含了所有中国人未来的度假生活方式。张宝泉认为，要制造假日产品，“最重要的是创造假日模式和生活方式。”以红树林为代表的度假地产，“它不依赖客房，而是销售生活方式，通过体验消费赚钱。”

张宝泉从来都不是一个纯粹的商人。在他的产品中，是否有“金典花园”、“空房”？蒙太奇要么是一个苹果社区，要么是一片红树林，所有这些都有着浓厚的艺术氛围。

因此，“红树林土豪做不到...如果他们又大又富有，他们可以做到。它需要内容。”张宝泉认为，商业地产的核心是生活方式，这需要一个合适的载体来体现。“没有载体，中国文化往往是概念化的，以空为中心。在红树林，文化和艺术已经形成工业化和规模化。”

第二，资源。金典很早就进入了电影、艺术等文化产业，现在结合各种资源优势，已经在红树林投入运营。至于上面提到的七星海棠湾红树林酒店，“我们一定要把七星酒店办得有文化有艺术。”此外，团队的经验和实力也不容忽视。“我们的第一家酒店已经运营了十年，在中国排名第四，许多著名的酒店都比不上我们。”

以“度假模式”和“生活方式”为卖点，红树林的收入比例自然与一般酒店有显著差异:“在红树林中，客房收入仅占30%，其他收入占70%。”当年开放的红树林是盈利的。“红树林的危险在于它们不能开放。只要他们打开，就没有风险...三亚湾一期工程仅盈利三个月。这是酒店业的一个奇迹。”

张宝泉透露，由于红树林不是住宅建筑，它们在刺激项目所在地的经济和文化方面发挥着明显的作用，因此征地相对顺利。目前，每一个红树林项目的初始投资只需要传统住宅的10%，只有30%-40%的传统房地产投资到土建施工完成。真正的投资是在精装和设备上，这个阶段是“大头”。

对于如此大规模的投资，如何实现资金周转？“因为我们没有上市，酒店投资需要通过出售部分产权来转移资金。”然而，红树林的最高销售比例不会超过15%，现在只有10%。

张宝泉说:“购买我们的产品就像购买一只基金。”“红树林将成为未来的投资产品”。根据三亚湾红树林度假世界的分红报告，2013年，每个物业房间的平均分红为11，700元，2015年这个数字有望达到15万元，显示了其优越的经营实力。

运营可以支持假日资产的开发

不安分的张宝泉总是喜欢逆潮流而动。他曾经说过:“所谓的灵感和创新就是对未来价值的发现。”敢于在中国房地产发展高潮中转型的张宝泉，显然有信心拥有这样的灵感和创新。

张宝泉强调，“红树林对我来说不是一个转变，而是第二次冒险。”目前，形成的“红树林模式”代表了金典集团的转型，这意味着整个模式不再是以销售为导向，不能再被传统的房地产经营管理模式所对待。

张宝泉解释说:“手术的关键是改变你的思维。”“如果你用出售房地产的方式来经营，那是非常糟糕和危险的。”

作为中国第一个由企业支持开发的旅游度假资产，红树林成功的关键在于其运营。“工业地产或商业地产是商业的载体。它的价值在于能够把业务放在里面，使这个业务能够发挥最佳的运营价值，而运营价值的表现就是利润。”张宝泉认为，旅游度假地产严格属于工业地产，需要经营，利润是衡量其优劣的唯一标准。“经营是根本，利润是根本。我们一直坚持这一点。”

“今年以前，我们公司的收入中，营业收入占了很小一部分...开发商仍然没有脱离传统的房地产销售概念。然而，今年以来，我们的主要收入来源是经营。同时，今年我们公司的组织结构发生了一些变化，所以我把今年定为转型的关键一年。”他告诉早报记者，金典集团最初有一个发展集团，一个管理集团和一个投资集团。“我会考虑今年和明年合并。”。

从此，红树林进入了“鸡变凤凰”的时代。今明两年，“凤毛”都会长出来。

目前，随着领土的扩大，张宝泉正计划上市。“过去，我的精力一直集中在生产产品上，而我的资本被削弱了。但今年我开始关注资本...更可靠的上市时间是2017年。”

据张宝泉介绍，“出售度假生活方式”的红树林不同于一般的酒店模式，它以经营为基础，通过整体经营体现项目价值，实现项目的保存和增值。“这种模式在中国是独一无二的。如果把它当成一个普通的酒店，我们的价值肯定会被低估...我们必须用数据说话，让资本市场认识到我们的价值。”据悉，成功上市后，金典将启动海外计划，打造一个海内外连锁交流的红树林度假系统。

对于目前房地产企业流行的“轻资产”模式，张宝泉认为只有做好强调资产的工作，轻资产品牌才能有价值。“现在我根本不出口红树林，因为我必须集中精力把红树林做好。”

“我要拍一部电影。”

我和姜文讨论了我的电影，姜文说:“做你最想做的，不要想着赚钱。”" "

现在，对张宝泉来说，不必再等太久才能够“做你最想做的事”。

“青岛红树林开放后，团队可以画瓢，我可以退一步。你在做什么?我要拍一部电影。”

出生于导演生涯的张宝泉一直保持着对电影的热爱，从跨界电影到房地产:现在，三亚湾红树林度假世界有了自己的电影工作室。在这里，你不仅可以拍电影，还可以剪辑。

值得一提的是，金典也是中国银幕数量最多的放映企业，甚至在西藏阿里建起了世界上最高的电影院——天堂电影院。

投资电影也是张宝泉的一大爱好。2009年，制片人叶问的票房突破1亿元。

对于有着强烈“导演情结”的张宝泉来说，最重要的是要有自己的作品:“我三年前写了三部戏，为《胭脂》做准备。”我很有可能在明年和明年拍一部我写的小说《命运》

张宝泉认为，“命运”的故事非常简单，适合每个阶段的人。”其中，《命运》获得了盛大文学举办的“三十省企业家大赛”一等奖。

除了《宿命》，张宝泉还出版了报告文学集《强兵·江强》、中篇小说集《啊，哈利》、《火祭》、影视剧本集《一百首歌》、《写书占了我十分之一的时间》。

在另外十分之九的时间里，张宝泉把绘画和书法作为日常课程。他曾经画了一系列的连环漫画《浮生六记》，最近还画了油画。作为中国最大、最具影响力的私人美术馆“今日美术馆”(Today Art Museum)的创始人和主席，他策划并主持了一系列现代艺术展览，如“色彩与水墨”和“大众书风”。

事实上，张宝泉曾经说过，他从来没有想过自己会成为一名房地产开发商，建造这么多的建筑和酒店——谁会想到呢？张宝泉《出海》的初衷是赚50万元，自己拍电影。幸运的是，这个“流氓”一直在“做你最想做的事”。