二季度省城楼市或重现“量价齐升”

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[银行回应]

第二套房的首付比例目前在省城有三个版本

3？新政将迎来满月，这对省级房地产市场有积极影响，但不会给银行业带来欢乐。特别是在国家政策层面，有一个标准是“第二套房首付比例从原来的60%降低到40%。”放眼省城，有很多比例标准。

“4月16日，刚刚召开的安徽省金融机构住房抵押贷款政策执行情况会议，刚刚要求我支行执行最新二套房首付比例45%的落地标准。”4月27日，记者通过电话咨询得到了买方中国建设银行重楼市分行(601939，古坝)的回复。“根据最新的落地版本，各省级银行已经制定了第二套房首付比例的具体实施标准——合肥(房地产)第二套房商业贷款的首付比例最低为45%，其他15个城市的首付比例最低为40%。”与此同时，省会城市招商银行(600036，古坝)个人贷款部经理也表示，从4月23日起，他收到总行通知，要求对第二套房实行首付比例45%的新标准。

在采访中，与上述两家银行首次实施的新楼市政策不同，一些银行处于“自由”状态。中国工商银行和平路支行个人贷款部经理(601398)告诉记者，总行继续全国3？根据楼市新政标准，第二套房首付比例为40%。在中国农业银行城西支行(古坝601288)，记者了解到，第二套房的首付比例在40%至45%之间浮动，这最终是根据潜在买家购买的具体房地产确定的。各省银行对新政的不同反应不止于此。交通银行(601328，古巴)樊华支行和中信银行(601998，古巴)南旗支行的两个银行网点，新的房地产市场政策尚未在此实施。两家银行的个人贷款部经理表示，他们没有收到总行的通知，仍在执行第二套房首付比例为60%的旧标准。

风险控制构成的主要原因

对于省级银行，为3？30.房地产市场实施新政的分歧也得到各省银行内部人士的证实，但这一现象并不奇怪。

合肥一位不愿透露姓名的银行职员告诉记者:“不同的银行对新政有不同的表述，主要是考虑银行经营利润最大化和客户风险控制。一些银行担心贷款比例会下降，贷款偿还风险会增加，所以他们没有选择跟进。同时，4？安徽发布了新政的衍生版，从中我们可以看出，目前除安徽合肥外的其他城市的二手房贷款可以从60%降低到40%，表明中央政府的政策已经全面落实。然而，合肥自身的市场去库存速度相对较快，如果直接降低到40%，可能会导致房价上涨过快。因此，第二套4.5%的比例得到了充分考虑。根据合肥市二手房商业贷款最低首付比例，分为三个版本:60%、4.5%和40%。合肥大学房地产研究所副所长凌斌表示:“目前，不同的银行对风险有不同的判断，因此出现了不同的版本。即使在未来，各商业银行贷款的首付比例可能会有所不同。因为这直接决定了银行在抵押贷款领域的盈利能力。"

[专家意见]

凌斌:3？30国房地产市场新政策的修订版预计将于7月出台

“3？30楼市新政在省会银行界有不同的反映，但对整个安徽房地产业来说，它仍应被视为房地产业的标志性事件之一。同时，在后续的地方会有更详细的政策来引导楼市向上。”这是合肥大学房地产研究所副所长凌斌在接受采访时表达的观点。他表示，从目前的满月形势来看，新政实际上更多地被业内人士和外界视为继续推高房价、提振楼市的信号。通过新政，我们可以看到房地产市场仍然是国民经济的支柱产业。与此同时，新政中第二套房的首付下调至40%，这可以解释为国家政策将继续保护需求改善的住房消费行业。更重要的是，从以往房地产市场政策的衍生轨迹来看，国家层面为房地产市场的各个阶段设定了轨迹，后续各省将根据本地情况遵循主调，积极完成细则的落地版。这次楼市新政也不例外。「在整个物业市场价格仍然坚挺，而银行按揭贷款又没有优惠利息的情况下，单靠第二套房来降低首付比率的效果并不大，因为有能力购买第二套改善房屋的人，已经买了他们应该买的。职工家庭在用公积金贷款购买第一套自住住房时，可以优先购买大中型住房，做到一步到位。经过“五变两变”，它将对二手房市场产生一定的拉动作用。”凌斌说总的来说，安徽房地产市场是否仍能大幅升温，地方政策层面有必要继续放松对省级房地产行业的负担。凌斌在接受记者采访时表示，“目前，对于第二套房，无论大小，所有税费都是按全额的4%征收。”同时，未来购房者在购房过程中的转让费和成本是否可以考虑免除，包括新大学生或农民工在购买新房时是否可以给予一定的财政补贴，这一点更值得关注。此前，一系列问题如一次性为房企和开发商收取十多种保证金以摆脱目前的现金支付方式等，预计将在6月底7月30日凌晨在安徽楼市“新政”。"

绒毛

秋季:第二季度，省会房地产市场可能重现“量价上涨”

“3？30新政无疑增强了省级房地产行业的信心。新政下房地产市场前景的趋势是什么？合肥市房地产协会副会长李认为，成交量和价格的双拉动格局将再次出现。

从近年来的发展趋势来看，安徽整体房地产市场实际上具有一定的特点。总的来说，商品房的价格一直比较坚挺。即使2014年全国房价下跌，以省会城市为代表的城市房价也没有出现大幅下跌。因此，在这种市场背景下，从4月份整体市场反馈来看，届时新政将是满月，这表明新政将温和刺激安徽楼市。与其说这是一针强心剂，不如说是镇静剂。“一季度，安徽楼市整体成交量相对稳定，而在新政下，这一数据略有上升，但二季度楼市成交量和价格大幅上升的可能性非常高。”李告诉记者，“本轮政策的力度堪比2008年末的救市一轮，直接引发了2009年市场的井喷态势。信贷、金融和税收这两项对新二手房交易有重大影响的政策同时进行了调整，市场迎来了明显的上行趋势。不过，从政策出台到落地，通常需要一段时间，直到消费市场消化，而本轮预热新政策各方面叠加的积极效应，应该会在第二季度充分释放市场能量。”

在优惠政策的刺激下，二季度后交易量将继续大幅上升，公众关注的房价将适度上涨。据估计，低端住宅价格将上涨5%左右，高端住宅价格将上涨5%~8%。预计二季度，在优惠政策和推货高峰期逐步到来的影响下，房地产市场的人气将进一步提升，房企业绩有望改善。然而，房地产市场已经进入稳定发展的新常态，商品房价格将呈现更加稳定健康的趋势，而不是像往年那样大幅上涨。