北京东坝板块潜力大 商品房价格将突破7万元

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东巴板块热点项目

一方面，它是品牌房地产企业的顶级奢侈品，另一方面，它是限价房和自住商品房。东巴可能是2015年买家和开发商最头疼的领域。今年，恒大华府、保利首个开盘的天宇、首城东巴项目、首个开盘的龙湖东巴项目有望进入市场；位于中高端的常青藤联盟、黎金福和北京奥林匹克花园等老项目也将陆续推出后续产品。另一方面，东坝板块仍有三套自住商品房未进入市场，还有几个9900元/平方米的限价房项目等待家庭选房。顶级豪宅和经济适用房的尴尬。

但是，对于东巴的未来，业界已经给予了一致的认可。东巴作为朝阳区最后一个大型开发集团，肩负着一批高端配套城市规划，其价值潜力备受期待。与此同时，随着品牌房地产企业的竞争存在和区域发展的提高，东巴板块的高端化进程正在加快。从目前的土地出让情况和进入市场的产品来看，未来东坝地区商品房的平均价格将向10万马克移动。

人民币4万元/平方米

东坝板块当前主流价格

自2013年以来，东巴一直是北京楼市的热点。最热的自住房之一——金隅汇景园，恒大在北京的第一个商业住宅，恒大华府，第一棵突然大幅降价的常青藤...东巴板块在过去的两年里从未缺少过新闻。虽然地块已经升温，但东巴板块的价格至今没有明显上涨。

从东巴市场第一棵常春藤近几年的价格走势可以看出，2014年5月，第一棵常春藤开始推出四种产品，报价为42000元/平方米，实际成交价格在40000元/平方米左右。今年7月，该项目在2号楼和42号楼推出了特价房，平均价格约为3.5万元/平方米。从那以后，虽然项目价格为4万元/平方米，但特价房已经推出，实际成交价格不到4万元/平方米。根据雅豪机构的统计，从今年1月到4月，第一棵常青藤的平均成交价为34750元/平方米，远低于40000元/平方米。

另一个项目，黎金福，于2014年首次开盘，最初报价为5万元/平方米，但实际开盘后，销售并不顺利，价格也相应下调。根据北京市住房和城乡建设委员会的签约数据，实际成交价格甚至更低。根据4月20日签订的两栋房子的价格，平均成交价格为42983元/平方米。

二手房方面，目前区域整体均价约为28000元/平方米，只有北京奥林匹克花园等相对较新的有教育配套设施的项目才能拥有约40000元/平方米的二手房价格。

第一阶段高价土地或难以高价进入市场

未来的平均价格将超过10万元

尽管高房价频频入市，但自住住房的“搅局”以及东巴地区商品房和二手房销售的影响，使得东巴楼市的价格水平如预期般上涨。

但是东巴在2015年可能不会这么平静。几个项目真正进入市场将彻底打破东巴的房地产市场结构。根据目前的公开信息，恒大华府、保利首个东巴项目、龙湖东巴项目和首城东巴项目都有望在今年进入市场。恒大计划在东巴打造华富系列产品，定位高端；保利在东巴地区的项目名称已经确定，这是保利的第一个声誉，被定位为顶级豪宅。预计未来平均价格将超过10万元；龙湖还透露，今年1月收购的东巴南区地块将打造公寓别墅产品。

从成本的角度来看，这些项目的高价是理所当然的，但事实上，不知道买家，尤其是顶级奢侈品买家，能否立即接受这个价格水平。联美集团总裁助理史明表示，即使目前东巴的最高价格是5万元/平方米，这个价格在北京的房地产市场上也是非常大的，甚至一些质量更好的二手房也在四环路附近，价格是5万元/平方米。五环路外的东巴显然没有明显的区位优势。史明还透露，虽然东巴王迪部分项目披露的信息价格很高，但这些项目一期的开盘价很难达到10万元大关。根据他的判断，超过7万元的数字更有可能。另一位业内人士分析说，东坝板块的居住结构已经基本确定，很难改变，东坝板块主要是以经济适用房为主。这对顶级豪宅有非常负面的影响，很难形成区域高端氛围，东四环成熟高端生活圈的产品已经可以以同样的价格购买。

对此，业内有些人给出了不同的看法。中原地产首席分析师张大伟表示，从东巴几个高价场所发布的信息来看，未来推出的产品与东巴板块目前销售的产品有很大不同，价格也无法与现有项目相比。10万元/平方米的单价不会一步到位，但有了这些高端项目的高端品质，这个价格很快就会实现。

支持慢速促销

长期价值仍然乐观

史明介绍，东巴以前被定位为北京十大边缘群体之一，在绿化和交通方面有一定优势，但在十大边缘群体中发展速度最慢。虽然东巴的配套规划从长远来看是完整的，但短期内很难有明显的改善。

据了解，东巴未来计划建设三条地铁线，即3号线、12号线和平谷线，但尚未开工。三号线和十二号线一期工程将力争今年开工，目前尚未得到国家发改委的最终批准。短期内，东巴居民想乘坐地铁出行，但仍存在一些困难。在产业规划方面，东巴被规划为由国际商品交易中心、国际会展中心、世界文化交流中心和高品质国际社区组成的国际商务中心。然而，这些长期规划并不能在短期内改变东巴的地域匹配。

东巴配套设施明年最大的变化是金玉嘉品商城，这是东巴金玉开发的大型购物中心，预计将于6月份试运行。必和必拓超市、保利影院、麦当劳、肯德基等30多个行业知名品牌已与该商场签约，该商场的开业将显著提升东巴地区的配套水平。

然而，对于东巴未来的发展，无论是从规划还是开发商品牌的推广来看，业界都给予了一致的乐观。东巴位于望京和国茂cbd的中部，由多个核心商务区辐射，该区域本身也规划为高端国际商务区和第四使馆区。未来的东巴板块将与美国长岛的高端住宅区竞争，成为北京另一个承载富人、释放高品质住宅需求的高端住宅区。

同时，东巴区域规划的绿化率高达50.5%；艺术家工作室的集中，如规划具有国际特色的商业街、铁路一线和艺术城等，也使东巴地区具有浓厚的艺术和人文气息，有望成为下一个三里屯。“东坝板块是一个起飞节点，区域规划，配套实施和品牌住房企业，这已经在适当的时间和地点。”北京市房协秘书长陈至说:“下一步，需要大家共同努力，共同推动东巴地区的发展。”