王健林：万达在挖更宽更深的护城河

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万达集团已经开设了109家万达广场，正在加大“减负”力度。万达集团董事长王健林近日表示，未来五年，万达商业地产将“去房地产化”，转型为商业投资服务企业，实现完全的资产轻量化。到那时，该公司三分之二的净利润将来自房地产业务之外。“万达应该在五年内大到完全拒绝竞争对手。万达正在挖一条越来越宽、越来越深的护城河。”

去房地产

作为万达的主要产品，万达广场一直支持写字楼、商铺、住宅等的建设。，并利用销售这些产品的现金流投资万达广场。到2015年底，万达商业地产以这种“重资产”模式运营的项目将包括135个万达广场。

然而，这种模式将很快成为过去。王健林最近表示，万达商业有限公司未来可能放弃“房地产”一词，以轻资产运营和租金收入为目标，成为万达商业投资公司或商业投资管理公司。“也许五年后，万达广场将不再有大型资产项目。”

根据王健林的想法，万达广场未来投资的所有资金将由他人支付，万达将负责选址、设计、建设、招商和管理，万达广场品牌及其原有的商业信息管理系统“汇韵”将被使用。万达产生的租金收入将与投资者分成一定比例。万达商业负责建设和管理，合作伙伴负责投资。万达告别了开发商在轻资产合作中的角色，开始尝试建设者和品牌管理者。

王健林透露，万达集团将商业地产转型为轻资产的目标是在2020年开放400-500个万达广场，这是原有重资产模式下240-250个广场数量的两倍。同时，到2020年，万达商业地产三分之二的净利润将来自租金收入。届时，万达商业地产有限公司可能会摆脱“地产”一词，成为万达商业投资公司或商业投资管理公司，实现万达商业地产的全面转型。

今年1月14日，万达商业地产与光大安石、嘉实基金(博客、微博)、四川(房地产)信托和快钱公司签署了投资框架协议，四家机构计划投资240亿元建设约20个万达广场。万达声称，这标志着万达商业地产“轻资产”模式的正式开始，万达商业地产将走上“重轻”的发展道路。

模块化和信息化

王健林指出，要做好轻资产工作，首先要建立轻资产标准模块，其评估主要取决于成本和租金。作为万达广场的经理，商业管理公司用了一年时间建立了四个版本的轻资产成本标准；在项目管理方面，万达将与中国建筑系统的四家长期合作公司一起进行重大改革，在不同地区制定四个版本的项目成本标准。万达按标准向建设单位付款，建设单位按标准施工，按时实施“交钥匙工程”。万达只需要监督工程质量，不需要自行招募分包商。

同时，企业管理应该信息化。2014年，“汇韵商务管理系统”在中国万达广场正式实施，将万达广场的消防管理、机电管理、节能管理等16个子系统整合为一个智能平台，极大地保证了万达商务管理的快速发展和安全性，降低了40%的管理成本。

万达的轻资产来自哪里？目前，这是业界最关心的问题。据悉，除了基金、保险等机构投资者的外部渠道外，万达还建立了内部融资渠道，成立了自己的电子商务公司，并收购了一家快钱支付公司。两家公司将采用众筹方式为万达广场的轻型资产融资。

在业内人士看来，已经被确定为万达集团第五大支柱产业但尚未正式出现的金融集团，将在万达的小盘股化中发挥重要作用。去年出台的房地产投资基金(reits)新政策，为万达推出轻资产模式提供了政策背景。

不是突然的华丽转身

“躺着赚钱的高利润时代已经过去了。今后，房地产必须依靠品牌、定价、营销等方面做好工作。”王健林坦言，万达转型的目的是加快发展，扩大竞争优势。万达迎来了中国快速城市化的历史机遇。虽然中国目前的商业地产投资不平衡，但城市人口多的三线城市和四线城市有很好的发展机会，投资回报也不低。例如，万达院线70%以上的收入增长来自三线城市。在三、四线城市发展房地产最大的挑战是难以吸引投资，而丰富的商业资源正是万达最大的优势。

王健林表示，轻型资产的快速扩张也能产生边际效应。随着万达商业地产的快速发展，它将为万达电影、o2o和互联网金融带来更多的资源。

在业内人士看来，对规模的追求、增加利润的要求以及企业抗风险能力的提高是万达从片面重视资产向忽视资产转变的原因。

“大型房企选择轻资产模式，这表明目前的利润率有所下降，但增长率无法上升，所以他们不得不以不同的方式去做。更稳定，更好地抵御风险。”第一太平戴维斯中国市场研究部张林指出，万达的“轻资产”模式是企业成熟后对新发展模式的探索。事实上，王健林本人也强调，万达商业地产转向轻资产并不是“一个突然的华丽转身”，而是“一步一步来的……已经折腾了一年多。”

张林认为，企业要想做轻资产，必须有高度的品牌认知度，而万达有很多的综合体，在这方面有很大的优势。相比之下，缺乏品牌优势、布局狭窄的中小企业很难吸引投资者。因此，“无论是住宅还是品牌，未来都有高度集中的趋势。”

然而，据中国建设(601668，古坝)第八有限公司副总经理高波介绍，目前的“轻资产”确实是大势所趋，“但轻还是重取决于项目和财务手段，轻重可以相互转化。”光线是一个需要考虑的问题。但这不是一个必须澄清的问题。说到底，要轻要重，要具体对待。”