5月份：津城二手楼市能否延续“火热”

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据了解，4月份天津二手房成交量超过1万套，成为全市二手房销量最高的月份。二手房交易如此活跃的原因是什么？这种情况能在五月份继续吗？

市场:政策刺激二手房地产市场

市场预期的房地产“利好政策”终于落地。中央银行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合发布通知，将已有住房且相应购房贷款尚未结清的居民购买第二套住房的最低首付比例调整至不低于40%。同时，财政部和国家税务总局联合宣布，二手房营业税的免税期限从5年减为2年。用住房公积金贷款购买首套最低首付20%的普通自住住房；拥有住房并已结清贷款的家庭再次申请住房公积金，首付最低为30%。此前，二手房贷款实行“首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。

中原地产认为，财政部的营业税和税费调整政策已经引起了市场的广泛关注，尤其是二手房市场。营业税的调整对二手房交易有积极的影响，但这种影响是有限的。因为营业税的比例不是很高，可以降低，对整个房价的影响是有限的。此外，交易成本降低了，活动增加了，但总体上对价格有积极影响。值得注意的是，目前二手房交易中税费的比例。最重的是个人所得税，征收标准是在5年内征收20%的财产差价。现行政策的初衷是明确的，即满足自住和改善住房的需求，而不是投资投机，因此所得税应相应地受到更严格的控制。

现象:热点地区持续上升

随着各种优惠政策的出台，4月份二手房市场成交量连续4周上升。据天津市南开区二手房销售负责人介绍，自清明节小长假以来，二手房咨询量较3月份增长了20%至25%。同样，与3月底相比，券商人均客户观战量从0.6增加到1.3到1.4，交易量比上个月增长15%，个别地区交易量比上个月超过20%。根据天津二手房的背景数据，交通、教育及配套设施较为均衡的成熟地区，如南开区体育中心街、鼓楼街、广开街、和平区体育馆街、石楠街、河西区梅江街、马场街、河北区铁东路街、建昌道街等二手房交易继续活跃。南开区老城厢、广开段和河西区梅江段的二手房相对较新，两居室面积在90平方米至110平方米之间，房屋总价值过大。此外，它们属于重点小学区，平均成交价在22000元/平方米至28000元/平方米之间，更适合买家购买。交易集中的区域包括广开街风貌系列、丰河新园和鼓楼街尚家新园。

原因:等着看市场需求的释放

4月份，天津共有11505套二手房售出，成交额超过10000套，创单月最高销量。对于二手房交易如此活跃，我爱我家的市场研究中心。4月份交易量超过1万台有两个主要原因。一方面，由于春节是二手房交易的淡季，购房的累积需求在3月和4月逐渐释放，这使得市场成交量自然上升；另一方面，在央行降息和“330”新政等多项政策的影响下，刺激了需求改善的释放，促进了二手房市场的集中交易量，二手房市场不仅在节后自然回暖，而且呈现出快速增长的趋势；就平均价格而言，由于4月份购房需求增加，一些长期滞销的房屋逐渐被消化。因此，二手房业主的心理优势并没有迅速改善，以尽快出售，这使得平均价格在4月份保持稳定和上升的整体趋势。然而，一些热点地区的供需矛盾相对紧张，这使得一些地区的热点价格小幅上涨。

天津二手房认为，每年3月和4月是二手房交易相对集中的阶段，俗称“小洋春”。自去年9月30日政策以来，虽然信贷政策方向相对宽松，但由于年末银行额度不足，难以实现，导致部分买家陷入观望状态。3月以后，优惠政策频繁出现。虽然一些买家仍在观望，但年底积压的购房需求已经释放，尤其是近两个月新增客户，交易周期短，仅用一至两周就完成了交易。良好的交易环境使得只需要改善的客户进入市场，特别是需要改善的客户数量，“一买一卖”的现象促进了二手房交易的活跃。营业税从五项改为两项后，市场上流通的房屋数量在过去两年中有所增加，其所有者加入了改善大军，这也是4月份二手房交易集中的一个重要原因。

方天霞南开区八里台街和体育中心街的物业顾问刘燕补充说，上半年银行信贷环境相对宽松，贷款审批时间从原来的7个工作日缩短到3个工作日，极大地提高了效率，在一定程度上提振了消费者购房信心，使得4月份二手房需求过度释放。

未来:小幅下跌恢复稳定

方天霞房地产顾问刘燕表示，从房屋销售的具体情况来看，二手房的平均交易价格比2月份上涨了约10万元。以南开区航天北里为例，二月初，五楼一套80平米的房子，房主的报价是150万元，现在同等条件的房子，房主的报价是165万元，空房的议价很小。随着4月份各方利好政策的频繁出台和购房需求的过度释放，预计天津市二手房交易量将较4月份略有下降，但体育中心街、鼓楼街、和平区体育馆街、南开区石楠街、河西区梅江街、河北区铁东路街、虹桥区咸阳(房地产)北路街除外。/

我喜欢我家的市场研究中心，该中心预测，随着住房在市场上的逐渐消化，住房供应会出现短缺，这将延长买家的交易周期。此外，由于4月份发布了大量长期积压的需求，预计下个月市场将被顺利进入市场的新需求所主导，因此5月份整体市场活动将略有下降，5月份全市二手房成交量预计在9000套左右。