因涉房固定资产成本法入账 16家上市银行隐藏房产3万亿元

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现在购买上市银行股票相当于以十年前的价格购买一栋房子

"现在购买上市银行股票相当于以十年前的价格买房子！"这种推荐股票的观点似乎有些荒谬，但它实际上反映了上市银行住房固定资产估值被扭曲的尴尬现实。

据《证券日报》记者独家统计，截至去年底，上市银行自有住房固定资产净值约为5900亿元，大多数银行以成本为初始价值，以每年3%-7%的速度计提折旧。通过更激进的会计方法，一些资产的年折旧率接近20%。据记者粗略估计，即使按照最保守的估计，这部分资产的实际市场价格也将达到2.2万亿元，与目前的净值相比，这是1.6万亿元的“盈余”；如果估值更大胆，隐藏在账户外的“私人资金”可能达到3万亿元。如果3万亿元的天文数字是抽象的，那么可以选择16家上市银行2014年的净利润总额进行比较，后者只有1.2万亿元。

“像房屋和建筑物这样的固定资产通常是按照成本加折旧的方法计算的。只有投资性房地产可以按公允价值入账。但是，在重组等特定条件下，也可以记录评估值。”一位在“四库所”工作的会计告诉《证券日报》记者:“如果银行出售或转让固定资产，处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额应计入当期损益。也就是说，这些房子都涉及到了。”

“银行的房地产将来可能不会长期使用。一家国有大型银行的分行负责人表示:“如果银行的实体网点可以被电子银行和移动银行所取代，那么银行可能会出售房屋中涉及的固定资产，或将它们转化为投资性资产。目前，一些银行已经达到了规模经济的转折点。”

与住房相关的固定资产增长迅速

同花顺数据显示，截至去年年底，16家上市银行的固定资产总额为8408亿元。其中，四大国有银行的固定资产规模最大，总计超过6502亿元。在四大银行中，中国银行和中国工商银行占据了前两大固定资产，农业银行和中国建设银行分别位居第三和第四。数据还显示，截至2013年底，上市银行固定资产总额为7341亿元。换言之，去年的增量约为1067亿元，增长率接近15%。

然而，上市银行的固定资产不仅仅包括房地产。根据年报中上市银行的定义，固定资产主要包括房屋建筑、办公设备和交通工具。其中，对绝大多数上市银行而言，房屋、建筑物和在建工程的资产规模最大，办公设备和交通工具的净资产占固定资产的20%-40%。

以招商银行为例。截至2014年底，本行固定资产净值为265亿元，其中房屋建筑净值、装修费用和在建工程净值合计207亿元，电子设备、飞行设备和运输工具净值合计约58亿元。

据统计，截至2014年底，16家上市银行的房屋建筑、改造费用和在建工程的净资产总值约为5900亿元，占固定资产的70%以上。

其中，农业银行的净值最高，超过1200亿元；工行和建行位居第二，分别超过1100亿元；中国银行的住房净资产值也超过了900亿元。在股份制银行中，招商银行的住房相关固定资产净值最高，其次是民生银行和兴业银行，中信银行和上海浦东发展银行的住房相关资产净值也超过100亿元。

此外，如果按照上述数据和方法计算2012年上市银行的相关数据，截至2012年底，住房涉及的固定资产净值小于4000亿元。换句话说，两年之内，涉及住房的上市银行固定资产净值增长了近50%。

值得一提的是，根据现行《企业会计准则第4号——固定资产》，固定资产应当按照成本进行初始计量，企业应当对所有固定资产计提折旧。也就是说，从2005年上市银行的上市强度相对较高，到2014年底，加上大多数上市银行的年化折旧率约为5%，上市银行的住房相关资产十年累计折旧至少为20%。以中国银行为例。截至去年底，固定资产中简易房屋和建筑物累计折旧269亿元，当前账面净值接近674亿元，资产原值超过943亿元，当前折旧率约为29%。

根据20%的保守预测，16家上市银行账面资产原值总计5941亿元，应该在7400亿元左右。

真正的价值被严重低估了

当然，7400亿元并不是这些房屋相关固定资产的全部价值。

“更让我行头疼的是，前几年房价相对较低时，总行对购房的控制更加严格，各地分行自然不敢花太多钱。”一家股份制银行的相关人士对《证券日报》记者说。“现在我不得不租办公楼来弥补办公空间的不足，改善办公条件。”

与该行的情况相反，另一家上市银行尽管一开始有些犹豫，但还是及时采取了行动。“事实上，我开始买房的时候犹豫了，但考虑到银行需要与自身品牌相称的办公空间，而当时金融街没有多少好地方，所以我决定购买商业地产。我真的没想到房价在短短几年内涨了两倍，但因为房子是我自己用的，我不认为房地产升值会对银行产生实质性影响。”

《证券日报》记者搜索了几家房地产网站，发现目前一些城市核心位置的大部分写字楼都是无价之宝。以金融街b7大厦(现为北京银行和中国人寿大厦)为例，该大厦建造时间相对较晚。2005年出售时，价格约为14600元/平方米，现在市场价格已达到70000-80000元/平方米，十年间上涨了四倍。甚至这个价格在金融街也是无价的。此外，b7楼总建筑面积约22万平方米，每平方米增加约6万元，整体升值超过130亿元，市场价格约160亿元。

然而，如果按照“成本法+折旧法”计量，b7大楼的账面净值可能只有20亿元左右，与市场潜在交易价格的差距可能高达140亿元。

此外，中国建设银行、中信银行、交通银行等银行的大楼比b7大楼建设时间早得多(建设时间大多在1993年至2005年之间)，造价也低得多。实际市场价格的涨幅大于账面净值。

事实上，飙升的房地产价格不仅出现在北京等一线城市，而且许多媒体还计算出了“房价十年上涨近十倍”的区域数据。

涉及住房的上市银行固定资产的账面价值与市场价值严重背离，引起了投资者的怀疑。私人股本人士崔军曾“强迫”五家上市银行，并提议以公允价值记录银行房地产；此外，史玉柱曾在微博上说，“所有银行在黄金地段都有大量房地产，规模大得可怕。它们都是按当年的建造或购买成本入账的，而且往往是按10年、20年和30年前的成本入账，入账金额很低。如果按照国际惯例重新评估，并以公允价值记录，该行的资本将大幅增加，三年内无需向股东要钱。”。

事实上，二级市场也关注上市银行的隐性财富。近日，《证券日报》记者意外收到潜伏的“收、储、行主力”的推荐书，准确指出“银行固定资产现在是十多年前按成本计价，现在购买上市银行股票相当于十年前按价格买房子，现在是买入的好机会。”无论股票推荐的可信度如何，从固定资产失真的角度来看，其分析都有可取之处。

根据上市银行7400亿元住房资产的原始账面价值，如果这些资产的平均市场价格在过去十年中增长了3倍(保守计算)，其当前的相应价值为2.2万亿元；如果这些资产的平均市场价格在过去十年中增长了5倍，相应的市场价格可能高达3.7万亿元，比目前的账面净值高出3万亿元以上。

私人资金有望实现

当然，与住房相关的资产不能总是按照“成本+折旧”来定价。

这位会计师告诉《证券日报》，会计准则允许企业在一定条件下以公允价值记录投资性房地产。然而，新的指导方针也指出，投资性房地产应具备两个特征:“为了赚取租金或增加资本，它可以单独计量和出售。”

换句话说，虽然银行拥有大量的房地产资产，并且这些资产随着经济的发展正在悄悄地带来主营业务以外的增值，但它们通常无法实现账面增值，因为它们没有实现，并且该分行处于稳定的生产环境和稳定的生产状态。

但是，从目前手机银行和电子银行的发展速度来看，实体网点正在加速被替代，网点背后的房地产未来可能不再需要“处于稳定的生产环境和稳定的生产状态”，即有可能按照市场价格实现。

去年，工行报告称，它希望减少实体网点的数量。工行首席风险官魏国雄公开表示:“我们未来的银行不需要这么多人，也真的不需要这么多实体网点。转型意味着在信息化建设上投入更多的资源，我们要打造一个全新的工行，即“工行”。上述词语也反映在2014年的数据中。去年，工行在四大国有银行中率先减少了实体网点，分别减少了128个营业网点和49个实现功能分区的营业网点，柜员人数在罕见年份减少了12024人，占现有柜员的10%。此外，尽管中国银行的柜员数量减少的幅度小于工行，但网点增加的速度有所放缓，去年新增网点只有11家。