楼市分化明显 去库存仍是主旋律

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“3？房地产市场“30新政”实施后，政策效应不断显现。根据国家统计局5月18日发布的数据，4月份房价环比小幅上涨，同比跌幅收窄。房地产市场呈现出明显的分化趋势，一线城市需求释放，交易回升。三线和四线城市承受着巨大的库存压力。

尽管各城市的房地产市场继续回暖，但去库存化仍是今年房地产市场面临的主要压力。房地产市场很难大幅回升，房价也很难大幅反弹。差异化将是全国房地产市场的常态。

房价下跌的势头已经减弱

“3？在“30”楼市新政的推动下，刚性需求和改善需求进入市场的热情增加，促使市场成交量回升。交通银行金融研究中心(Guba 601328)研究员夏丹认为，需求强劲的城市对政策刺激更为敏感，上海(房地产)等地公积金提取额的增加直接增加了居民购房的杠杆，从而提高了居民购买更大住房的能力。在供应方面，房地产企业也争相乘坐政策快车，以抓住楼市回暖的趋势，加快推货。

国家统计局投资司高级统计师王宝斌指出，4月份商品房销售市场出现复苏迹象，主要受三个因素影响。首先，最近出台的一些新的房地产政策，以改善需求是逐渐出现的；二是一线城市和部分二线城市政策敏感度高，市场大幅反弹；第三，一些房地产开发企业及时加大了促销规模。

成交量的回升抑制了房价的下跌趋势。该政策咨询研究部主任张宏伟认为，在政策的刺激下，城市加速了去库存化，一些城市，尤其是基本面良好的一线城市和二线城市，降低了去库存化的压力。从房价表现来看，跌幅开始收窄，一些城市开始领涨。

不同的城市受到不同程度的政策影响。一线城市更加敏感，而三、四线城市之前库存较多，效果相对较弱，因此房地产市场具有明显的分化特征。北方一线城市广州和深圳的房价逐月上涨，这成为4月份房地产市场的一个显著特征。

张宏伟表示，深圳(房地产)和上海等一线城市领涨全国，而此前一直下跌的杭州(房地产)和温州(房地产)价格开始上涨，证明经过前期的降价和去库存调整后，市场基本面开始趋于合理，中国重点城市房地产市场基本面开始复苏升温。市场分化仍然明显，一些城市的房价已经开始上涨。

去库存化仍然是主要基调

尽管房地产市场继续回升，但房价上涨的驱动力不足，去库存化仍是当前市场面临的一个重要压力。

张宏伟表示，大多数城市的房价仍没有明显的上涨迹象，或者仍处于同比或环比下降状态，表明大多数城市仍处于去库存阶段，没有明显的恢复和改善。

根据国家统计局4月份公布的房地产市场运行情况，房地产开发投资增速有所下降。夏丹表示，4月份开发投资增速再次逼近零，仅同比增长0.5%，反映出在库存和资金压力的约束下，房企的重点仍是去库存化，而非扩大投资。领先指标的累计销售面积尚未转正，预计未来几个月累计开发投资增长率将进一步下降。

虽然央行降息并非针对楼市，但它将降低购房者的按揭成本，并有助于楼市消费需求的增长。添加“3？在“30”楼市新政的刺激下，预计后期去库存化将呈现分化趋势。在房地产市场基本面已经显示出复苏模式的城市，如一线城市和一些重点城市，去库存化的步伐将继续加快；在库存压力相对较大的二、三线城市，由于政策敏感性较弱，新房贷政策的助推作用有限，交易量也难以有明显改善。库存压力也使得房地产开发企业很难轻易大幅提价。

房地产市场回归住宅物业

目前，中国经济已进入新常态，房地产市场也告别了前期的快速上涨，呈现出新的特点。目前，中国的房地产市场已经进入了一个稳定增长的时期，其特点是房价增长速度缓慢，难以上升和下降。房地产市场正在回归住宅的本质特征。

从管理层的宏观调控，监管逐渐向“稳定、支持、促进”房地产市场健康发展的方向过渡。当前的金融政策和财税政策都体现了支持房地产市场稳定发展的特点。在当前中国宏观经济面临下行压力的环境下，房地产市场的稳定有利于中国宏观经济的稳定。房地产宏观调控的目的不是让房价大幅波动。稳定的运行将是后期房地产市场的正常状态。