红星商业：双Mall模式不是简单的加法

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2013年，红星美凯龙提出了“7年100个爱琴海”的口号。在激烈的市场竞争环境下，这一计划能否成功实现在业界是有争议的。

红星业务董事长张华荣日前接受了《晨报》记者的专访，详细解读了中国商业地产市场的发展和红星业务的布局。凭借红星美凯龙的优势，红星商业希望以双商城模式在商业地产市场站稳脚跟。

《爱琴海》今年上映了三部

“红星的主要商业平台是爱琴海。目前，它在北京(房地产)和昆明(房地产)开业。”

当红星商业董事长张华荣这样说的时候，距离2013年4月其总裁车建新宣布红星美凯龙已经全面正式进入商业地产领域已经两年了。

当时，红星地产的信心在“入行”之初破灭了。车建新表示，红星将投资1000亿元发展红星的业务。核心产品是以“爱琴海”命名的购物中心，目标是到2020年在全国建立100个爱琴海购物中心。同年10月26日，北京爱琴购物中心在北京太阳宫商圈开业，首次成为红星旗下的购物中心。

面对记者对前一计划能否完成的质疑，张华荣表示，红星业务正按照计划稳步扩张。

“2015年，红星商业将开启三个项目，目前有八个项目正在筹备中。”张华荣说。

至于未来项目拓展的具体目标，她说目前没有具体的计划，公司主要关注市场情况。对于重点拓展领域，她认为商业布局应更多考虑红星地产的拓展项目和外部委托项目的区域市场。

需要说明的是，红星美凯龙置业集团和红星房地产是两个独立的企业。虽然红星美凯龙的盈利模式具有商业地产开发商的典型特征，但它已经完全剥离了其房地产开发业务。

红星房地产成立于2008年，专注于商业投资、开发和运营管理。其核心产品是红星国际广场和“爱琴海”。城市综合体和商业购物中心由红星商业运营，2011年从红星美凯龙剥离。在总体战略布局上，红星地产以一线城市和经济发达的二三线城市为重点。

突破单一购物中心模式

红星美凯龙董事长兼首席执行官车建新曾表示:“未来，红星美凯龙将以“双商城联动”为主要模式在国内发展。”

所谓双商城模式，是指“红星地产突破目前传统城市综合体的单一购物中心模式，打造符合未来城市消费趋势的双商城模式——将高端写字楼、星级酒店、soho公寓等丰富业态的家庭购物中心和商业购物中心相结合，打造集购物、生活、办公为一体的多元化高端城市功能综合体。”

在双商城模式下，红星美凯龙家居商城落户较早，并通过自身的品牌效应逐渐形成了一个较为成熟的商圈。之后，红星地产开始了商业商城的运营。

张华荣指出，红星的双商城模式是红星商业进入市场之初的重要优势之一。红星美凯龙家居商城成立于1986年。目前，它已经在117个城市开设了150家商场。其规模和影响可见一斑。"它的存在有一定的好处."

与单个商城的运营不同，双商城整合了更多的红星业务资源，可以相互利用，突破各自管理和运营的瓶颈，实现真正的联动，从而提高彼此的业务绩效，实现双赢。

例如，张华荣表示，就彼此的客户群而言，红星美凯龙家居购物中心可以在很大程度上覆盖整个家庭，而爱琴购物公园可以覆盖购物、儿童、餐饮、体育、娱乐、休闲等多元化业态，正好满足了整个家庭所有成员的需求，实现了对客户的无缝需求。

张华荣强调，“双商城”不是简单的添加，而是明确了解彼此的特点和优势。“为了了解对方的下一步行动，我们应该相应地部署和调整我们的工作。这种互动在未来各地的双商城运营中会更加频繁。”

有业内人士指出，双商城模式作为一种更符合未来消费趋势的新模式，突破了相对传统的百货商场模式，与体验式购物、休闲娱乐相结合，可以达到业务融合、互惠互利的效果。这种模式需要红星美凯龙成熟的家居商城资源，其他开发商很难模仿和复制。

值得一提的是，目前红星商业对双商城模式的探索仍在继续。例如，双商城模式通常先把家庭商城带走，然后在形成一定的商业氛围后再开商业商城。然而，在2015年开业的福州(房地产)项目中，商业购物中心先开业，家庭购物中心后开业。

在购物中心的养殖中，爱琴海采用了“放水养鱼”的模式。张华荣透露，在开放初期，爱琴海经常选择与合作伙伴在租金政策上分担风险，在头两年，它确保了商人赚钱。在客流稳定、运营成本增加后，将适当调整略低的租金。

在上海吴中路和虹景路的交叉口，上海首个爱琴海购物公园将于2016年揭幕。张华荣透露，该购物中心占地面积约12万平方米，毗邻红星美凯龙家居商城，仍实现双商城模式。

该地块曾被称为“亚洲最大的烂尾楼”。2011年，红星集团作为第三方投资者投资5.7亿元人民币，成为该项目的最大股东，持股比例为45%。业内人士对红星商业能否用双商城模式让这块土地起死回生很感兴趣。

干预轻资产

据记者观察，除红星美凯龙家居店外，其他配套项目与万达广场为代表的购物中心基本相似。红星商业甚至建立了自己的电影品牌红星太平洋(601099，古巴)工作室。

对此，张华荣解释道:“所谓的万达模式，首先是自我维持和同时出售，其次是快速的现金流滚动。目前，商业地产领域的大多数楼盘都有这两个特点，所以你很难说这就是“万达模式”，更不用说万达在过去两年已经开始注重多元化发展了。”张华荣强调，“红星业务在这个过程中更加注重资产的振兴和资产的增值。”

事实上，红星商业的商业模式越来越偏向于轻资产。红星商业参与一个复杂项目的开发时，往往会与当地领先的开发商合作，自己发放少量资金甚至没有资金。利用红星商业的专业能力、品牌和客户资源，对整个项目进行交易，进行业务定位、租赁和管理，分享项目成功运营带来的利益。

张华荣表示，爱琴海购物公园的布局集中在两个层面:一是开发红星地产的商业项目和资产，二是为市场上有需求的开发商做项目，用时髦的话来说，这就是所谓的轻资产战略。

“红星不仅做自己的项目，还做委托管理。我们有这个能力。”目前，将于2016年开业的重庆(房地产)和唐山(房地产)项目均为委托服务项目。红星商业在管理自身项目的同时，也选择与一些高质量的企业合作，实现委托管理服务。根据张华荣的说法，红星商业的业务主要是自我维持，辅以托管，原则上是三个七。

"红星公司涉足轻资产是一种顺势疗法."张华荣谨慎地说道。

张华荣认为，从目前的角度来看，今年和明年的股票业务将发生重大变化。“一方面，从发展周期的角度来看，这些企业需要振兴。另一方面，自2011年以来，大量商业地产已经出口。目前是一个调整期，将会有一些项目在库存中或需要调整。我们可以采用自己的业务模式。”

今年5月，红星房地产将在上海召开合作会议。张华荣透露，这次会议的主题是“1+1改变世界”。"在这个行业中，只有联合协作才能整合资源并更好地利用它们."