北京楼市或6至8月迎来发力期 四类买房人催热楼市

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5.21在这一天，北京的开发商可以向这四群人表达他们的真爱。

无论是交易数据还是交易价格，楼市都明显回暖。诸如减少第二套房首付、不还贷款就还房子、降低利率和降低标准等政策的放松，开启了改善公寓交易的序幕。那么，到底是什么改善了的买家接管了房地产市场？《广厦时报》在此调查并总结了当前市场对改善购房的四大需求。

出售旧的，购买新的，加速和改善房子的变化

“3？“新政和最近的降息让北京的新房和二手房市场回暖。由于政策和信贷的有利结合，许多购房者开始停止“观望”，加入购房大军。特别是在政策支持改善住房购买需求的背景下，“卖一买一”的住房交换模式不仅促进了二手房交易，也给新的住房市场带来了更多的“买家”。

人们对房地产市场的信心增强了

“卖一送一”的热情高涨

“其实，换房的想法已经酝酿了一年多，但由于去年上半年楼市一直处于低迷状态，大家都不敢冲出去，所以我一直在观望。但是，自从各种新政策出台后，我周围的亲戚朋友都觉得现在是买房的时候了，从贷款利率和首付比例来看，这是相当合适的。因此，我也准备在不久的将来看到更多的物业。如果合适的话，我打算买它。”在房山区的一处房产销售点，杨一边浏览手中的平面图，一边对《北京日报》记者说。当孩子达到小学年龄时，她将更衣室的目标设定为北京长阳区小学配额的一个项目。

然而，居高不下的房价让杨女士一个人承受不了，所以她迫切需要卖掉自己所住的房子，实现“一卖一买”的目标。

事实上，像杨女士一样，在目前的房地产市场上，仍然有许多有所提高的买家，他们加快了进入市场的速度，因为他们对未来市场的信心增强了。近日，记者走访了一些售楼处和中介店，了解到在目前好转的买家中，有相当一部分人以“卖一个”的方式“买一个”。

对于这些“一卖一买”的购房者来说，通过出售手中现有的房产来实现，不仅可以解决改善住房条件的首付，还可以以“第一套房”的名义获得更低的首付比例、贷款额度和优惠利率。因此，这种“换购”模式受到了改良买家的青睐。据粗略统计，约70%的改良买家是“一买一卖”

积压需求迎来释放

更衣室的改善也促进了接管的需要

像杨这样的更衣室，在业内也被称为只是换个家庭，是对更衣室和升级的严格要求。这部分购房者长期看房，对换房有实际需求，购房首付款不足，或受到限购政策的限制。如今，在政策的刺激和“唤醒”下，提高了的人们积压的购买力开始被释放出来，成为当前房地产市场交易的主力军。

“3点？新政后，市场交易量增加了36%左右，其中大部分是改善客户。”我喜欢我的市场研究所经理孔丹的介绍。随着信贷和税收政策的实施，购房成本的需求有所降低，购房者的信心也有所增强，从而可以释放长期压抑的购房需求。特别是，卖房子和买房子的买主在卖房子时必须少缴税，在买房子时有更大的讨价还价的空余地，这刺激了对住房改变和改善的强烈需求。

数据还显示，200-300万元人民币的改良二手商品需求大幅增加。2015年第一季度，总购买价格在200万至300万元之间的改良二手买家比例从不到40%上升到50%以上。

孔丹补充说，改善需求消化对首次购房者来说也是一件好事。为了改善客户出售的小户型房屋，为了尽快达成交易，价格通常比较优惠，也是那些只需要买房的人所追求的。文字/记者李伟

高端改善倾向于公寓豪华

在这股支持楼市复苏的改善需求浪潮中，高端豪宅的改善需求也非常突出。由于今年许多高价公寓集中进入市场，经过二次装修和最终装修的买家有更多的选择空房。

豪宅已经走出低迷，交易明显升温

与前三个月豪华住宅项目开盘时的平静低迷相比，许多豪华住宅项目吸引了大量的二次置业者。今年4月，位于朝阳区北五环的豪宅产品玉子华富售出15套豪宅，成交额为3.57亿元。

不仅如此，更多的高端豪宅进入市场，这也拉动了最终置业和第二次换房的高潮，导致高端项目的整体成交量大幅增加。据雅豪机构统计，仅上周(5月04日-5月10日)，北京就有14个售价超过6万元的豪华公寓项目，总交易面积达5200平方米，分别增长57.9%和48.6%。

分析师指出，豪宅类似于奢侈品，其交易与经济趋势密切相关。豪宅买家大规模进入市场也反映出豪宅买家对整体经济发展前景持乐观态度。

根据最新的市场调查，许多最终租户已经加入了豪华住宅市场，他们的成交量份额逐年增加，其中总价约为1000万至2000万的豪华住宅的成交量数据呈现出持续增长的趋势。许多实力雄厚的租户都瞄准了“终极换房”，他们购买了200-300平方米的大型产品。

数以千万计的豪华住宅最受改善的房屋所有权的追捧

在改善的豪华住宅项目中，1000万级的改善项目最为突出，如海淀的昆玉甫和华润。？橡树屋的这些热销项目就属于这一层次。郭毅表示:“这部分入门级豪宅的买家大多是二等公民。由于房地产市场的优惠政策，这一批人进入市场的积极性已经调动起来。”尤其是降息政策直接影响了贷款成本的降低，而总价较低的公寓二次改善受到的影响更大。在降息的催化下，需求将继续释放。

在三和一个豪华项目中买了房子的陈说，经过多次对比分析，他放弃了在市区买房子的想法，毅然选择了三和的项目。“1000万只能在市中心买一套二手的三居室，但是用旧的三居室换一套新的三居室让我很不满意。”陈先生认为cbd的高密度很难保证生活质量。“所以，别墅区的别墅和低密度别墅已经成为他置业的最终目标。

关于豪宅的复苏，郭毅表示，一方面，楼市的全面复苏使豪宅市场一片光明，而豪宅客户也增加了对房地产的信心；另一方面，首付政策和第二套房信贷的放松实际上降低了豪宅的准入门槛。

郭毅预测，随着高端项目不断进入市场，富人对豪宅的选择将会增加，交易量将继续上升，成为公寓豪宅市场的第二次改善和最终改善。

虽然市场正在升温，但它也给房价带来上行压力，但许多业内人士仍然认为，目前买房的时机仍然很好。北京市房地产协会秘书长陈至表示，对于那些有支付能力的人来说，这是购房的一个重要窗口。他预测，北京的普通商品房和改良商品房将在6月、7月和8月迎来一个重要的发展时期。一方面，企业将在这几个月大力吸引乘客；另一方面，随着股市进入“慢牛时代”，一些资金可能会撤回到房地产市场。文字/记者李伟

资产保全投资需求回归房地产市场

尽管连续几次降息和RRR降息都不能直接刺激入市需求，但降息带来的融资成本下降无疑刺激了投资者的神经。无论是二手房市场还是写字楼市场，投资者经常出现。投资者本轮重返房地产市场的主要原因是为了保持其有限资产的价值，并获得稳定的收入。

当贷款成本下降时，工薪阶层有可能进行投资

自去年底开始降息以来，五年以上的住房商业贷款基准利率已下调至5.65%。此外，许多商业银行已经恢复了8.8%的按揭贷款优惠利率，按揭利率已降至4.97%。根据荣360网站提供的数据，一般商业银行理财产品的收益率基本在5%以上。

除了商业贷款的利率与财务管理的利率基本相同外，公积金贷款的利率已降至3.75%，甚至低于限购政策实施前的3.87%。除了创纪录的低利率，120万元的贷款额也使工人阶级投资小型房地产成为可能。

张女士就是一个典型的例子，她打算在团结湖买一套二手房出租。张欣在接受《北京青年报》采访时表示，股市的大幅上涨和身边朋友资产的突然增加，让她非常担心自己资产的变相贬值。为了让银行里的钱和资金发挥更大的作用，张女士最终决定投资买房。

“我们家还有一套资格买房子。我和我丈夫可以借120万公积金买房。团结湖附近旧二手房的月租金超过4500元，这很容易填补贷款的压力。这样，虽然我没有在股市赚钱，但买房不会让我的生活太紧张，也是一种投资选择。”张女士向《北京日报》记者解释了他的投资理念。

像张女士这样思考的人不在少数。事实上，房地产市场的复苏确实吸引了很多像张这样的投资者重返市场进行资产保全。对此，业内人士也警告说，这种投资买房时要注意规避风险。位置好、配套设施齐全的地区仍然是投资热点，因为这个地区的房子更好租，更容易转手。在五环路和六环路以外的许多新兴地区，虽然许多项目以适合投资为由吸引买家，但事实上，这些新兴地区人口少，新房供应多，不容易出租或等待升值和转手。因此，出于投资保值的需求，仍有必要选择高质量领域的项目。

租金收入稳定，写字楼、商住楼再次火爆

为了保持资产的价值，工薪阶层选择贷款进入市场，而一些传统的房地产投资者正重返房地产市场。由于购买限制尚未解除，这些投资者已将目标转向商业、住宅和办公市场。

在近期楼市热卖的商住项目中，《北青报》记者发现，与以往吸引年轻人首次置业的小型商住项目不同，很多买家在销售现场前来投资。虽然商业和住宅项目的首付比例不能低于50%，也不能享受优惠贷款利率，但较低的总价和无限制的购买仍令许多人青睐。

此外，考虑到客户投资的需要，一些商业和住宅项目也引入了分期付款的政策。以近期炙手可热的北向商住公寓8080为例，该项目推出了相应的首付款分期付款方式，首期只需支付10%的首付款，其余首付款将于8月中旬支付。

一些未售出的现有办公楼也欢迎久违的投资者。就像《广厦时报》报道的王府井李生大厦和望京国际中心一样，由于同一地区项目的分散销售带来的低价和低价，很多投资者都很关注。以望京国际中心为例，单价4.7万元/平方米、总价700多万元的房子，月租金收入可达5万元，这是吸引投资者的利器。除了高回报率外，核心区未来发展带来的资产增值也受到投资者的青睐。正文/门庭庭

股票市场是有利可图的，房地产市场是真爱

房地产市场的激烈交易、政策的放松、股票市场的风险和不确定性的增加也促使一些资金从股票市场流向房地产市场。无论是投资数亿美元于金融领域，还是投资数十万散户投资者，他们中的许多人都抱着获利后重返房地产市场的想法。股票市场基金的迅速扩张和充裕的购房资金为火热的房地产市场贡献了大量的储备力量。

赚钱，为你的晚年找个地方

方女士是一位资深股东，她很快就要退休，退休后的第二职业是股票交易。多年的股票交易经验使她对股票市场的周期性有了深刻的理解。在这轮牛市中，她总是在获得定期利润后拿出一笔钱进行其他投资或消费。

她把最近的利润投资在北京郊区的一个大市场上。她买的是一套堆叠别墅。方女士说她已经退休了，买了一套房子主要是为了退休。在此之前，她还在北戴河买了一套度假屋，但毕竟太远了，她不能住很长时间。因此，她选择了在北京郊区环境较好的地方买房子。方女士透露，以她多年的股票交易经验，股市一定要上演。对于像她这样的退休人士来说，及时从本轮股市中获利，可以为她的退休生活做好安排，而投资房地产市场无疑是一个更好的选择。无论未来市场如何变化，它都不会化为乌有。

像方女士这样的老散户，对股市的大起大落了如指掌，认为牛市是提高生活质量的最佳时机，而提高住房质量无疑是重中之重。

利润，提取资金，改善住房

散户投资者不断将盈利基金投入房地产市场，而一些资产更多的投资者在这轮牛市中获利更多。他们从股市提取的资金直接推动了豪宅的销售。特别是在5月初股市经历了大幅下跌后，注重事前风险控制的投资者开始将利润抽到有形资产市场。

在最近一期的《广厦时报》上，《北京青年报》提到了任志强的观点，即房地产市场将在第四季度爆发，因为届时，更多的股票交易利润将涌入房地产市场。

北京北部一个豪华住宅项目的交易员表示，他们的一些客户的确用股市赚来的钱买了房子。其中一位顾客说，他去年带着3000万元进入体育场，赚了6000万元。然后他拿出利润买了房子，本金继续在股票市场挣扎。长江实业董事郭早前接受采访时表示，牛市已经拉动了消费，预计下半年表现将更加明显，更多资金将从股市流向其他行业，房地产也将从中受益。

《广厦时报》随机采访了一些投资者。当被问及从股市提取的资金最想投资哪个行业时，三分之二的受访者表示，房地产市场仍是他们最放心投资的领域。只要从股市获利的资金足以投资房地产，他们就会选择退出，转向房地产市场。正文/门庭庭