楼市新政要着眼长期

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国土资源部、住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行等部委于2015年3月29日和30日先后出台了“缩小土地供应、允许调整用途、减少二手房首付款、减少二手房转让契税”等三项刺激房地产市场的政策。这一系列住房管制政策被称为“3？30新政”。那么，新政策是否达到了预期效果，房地产市场的实际表现对未来房地产政策的制定有什么启示，有什么创新手段来稳定房地产市场政策？

短期刺激效应迅速衰减

市场交易数据显示，目前的住房市场政策具有短期刺激效应，但刺激效应迅速衰减。中国城市新建商品房平均销量增长3？在“30新政”出台之前，基本保持在一位数水平。例如，3月27日的统计数据显示，城市新建商品房平均销售周数同比增长7.06%。“3？“30新政”后，商品房销售数量同比增速有了很大提高。4月17日的统计数据显示，每周同比增长率一度攀升至36.24%。但是，城市商品房平均销售套数的同比增长率和环比增长率都在“3？“30新政”出台三周后，房价开始大幅下降，一周内同比下降27.32%，环比下降32.96%，这意味着本轮房改政策给楼市带来的只是一股暖风，在政策的刺激下，房屋成交量在短期上升后迅速下降。

“3？“30新政”在短时间内推动房地产市场爆发的力量主要来自于高房价和政策限制所带来的刚刚积蓄已久的购买力，但这种由强有力政策引发的瞬间释放是不可持续的。目前，大城市房价仍处于高位，没有明显松动，刺激政策的驱动力有限。与此同时，去年国民经济增速放缓，部分地区国内生产总值增速严重回落，也影响了居民对未来收入增长的预期。此外，特别是最近股市的繁荣，居民的备用资金主要集中在股市。因此，房地产市场对投资者，特别是短期投机者的吸引力正在下降，对住房的投资需求正在萎缩，住房交易量不大可能大规模反弹。

刺激效果的区域差异严重

即使在短期内，“3？新政只刺激大中城市和区域性中心城市，但对三、四线中小城市基本没有影响。一、二线城市(如北京、杭州、厦门等)商品房平均销售面积同比增长率。)在新政出台后的三周内大幅上升，但三、四线城市(如合肥、东莞、温州、潍坊等)的同比增速和环比增速均有所下降。)在新政出台前后的六周内非常平淡。

一线和二线城市的土地供应紧张，对人口和工业的吸引力依然存在。前期这些地区购房意愿下降主要有两个原因:一是高首付、高利率的信贷政策收紧，导致这些城市居民购房能力下降。衰落；二是政府对楼市态度消极，政策预期不稳定，潜在买家处于观望状态。新政中的信贷放松和税收激励措施显著提高了居民的住房购买力，同时新政得到了大力推行，这表明政府对房地产市场的态度已经从抑制转变为支持，市场信心得到了重建。因此，“3？新政可以在短时间内刺激这些城市的房地产市场。

然而，三、四线城市人口流入量少，土地供应量大，商品房库存水平高，供需严重失衡，阻碍了工业增长，市场预期不佳。与此同时，一些银行普遍提高了对这些地区房地产贷款的风险防控，缩小了信贷规模。虽然新政也能提高这些城市居民的住房购买力，但它不能从根本上扭转这些城市的住房供求关系。因此，新政很难在这些城市取得预期的效果。

新政并没有改变房地产市场的长期下跌趋势

“3？30新政与2014 9？“30新政”的刺激效应相似，仅具有短期支撑效应，且刺激效应衰减迅速，反映出当前中国房地产市场下行趋势难以逆转。

目前，新建成的商品房面积为10亿平方米，新开工建筑面积为12-14亿平方米。虽然国家大力推进新型城镇化，城市人口每年增加近2000万人，但即使每个新增城市人口能购买34平方米的住房，也只能消费6亿平方米，新增商品房供应量的一半需要被改善住房的需求所消化，但这部分需求正在逐渐减少，对价格极其敏感。

目前，中国潜在的住房供应——在建商品房加待售——总计78.8亿平方米，其中商品房55.6亿平方米，这意味着即使全国房地产企业从现在起不再开工建设一平方米的商品房，2014年住房销售情况也不会继续下降，中国现有商品房和商品房的潜在供应将分别需要6.5年和5.3年才能销售和消化。

如果我们今后继续每年建设10亿平方米的商品房，到2020年全国城镇住房存量将超过360亿平方米，这意味着全国城镇人均住房面积将达到43平方米，相当于发达国家的平均水平。中国的住房发展远远领先于经济发展，这使未来的增长透支了/0/房。在中国，城市住房的总体供给超过需求，一些地区的严重过剩是不可逆转的。

目前，政府一直面临着刺激需求或供给的问题，政策处于两难境地。一方面，政府有刺激需求的强大压力。有必要加快去库存化，恢复供需平衡，以增强买家信心。有必要收紧供应，消除过剩，以确保库存房屋的资本价值不会下降太快，从而给金融市场信心，不会导致金融系统崩溃；另一方面，政府有很大的压力刺激房地产开发，否则地方债务危机，金融危机和经济衰退危机将爆发。然而，一旦供应受到刺激，市场将加快现有住房存量资本价值的向下调整，从而使房地产市场更加危险。

从2008年到2013年，中国新开工的房地产面积从10.3亿平方米快速增长到20.1亿平方米，短短五年间翻了一番。每年新增建筑量达到存量的10%，人均增加近3平方米，这是目前住房积压和房地产市场陷入困境的直接原因。从根本上说，居民购买住房取决于对供求关系的长期预期和可支配收入的增长。房地产市场的刺激只能产生边际和局部效应，不能改变整体的长期预期。

接受不利因素，消除泡沫

从前面的分析可以看出，政府的持续刺激效果非常有限，可能会造成很大的危害。事实上，楼市低迷是化解房价泡沫长期累积压力的绝佳机会，这并不是一件坏事。政府可以利用房价下跌的机会之窗，做好住房保障工作，促进人人安居，降低城市运营成本。具体措施包括:第一，购买和储存一些商品房，并将其转化为经济适用房。对于经济适用房项目的直接融资和间接融资规模，分别设置统计科目进行统计，这与商业房地产开发和商品房开发项目有明显区别。同时，设定专项融资规模，进行专项管理，实施“定向宽松”政策。

其次，金融机构出台了一系列优惠政策，真正调动了商业银行的积极性，引导银行机构加大对经济适用房特别是租赁型经济适用房的信贷投入，降低利率，延长贷款周期。

第三，加快公租房房地产投资信托基金的发行进程。对公租房发行reits给予相应的优惠政策。借鉴香港领汇房地产投资信托基金的经验，可以改善公租房项目的停车位配置，将这些部分打包上市，提高回报率，吸引公众参与，有效降低公租房的运营资本成本。

最后，加快房地产税制调整，实施住房公积金制度改革，推进公房银行建设，构建稳定房地产市场的长效制度建设和政策融资机制。

只要我们处理得当，楼市低迷不一定会带来可怕的后果，这也是过去十多年楼市泡沫回归理性的表现。在当前新常态环境下，房价下跌趋势有利于加快产业结构调整和经济发展方式转变。

新的房地产市场政策应该着眼于长远

政府仍需继续加强对房地产市场政策的监管，但必须认识到当前房地产市场危机的实质，开出正确的药方。为了引导房地产市场达到新的健康状态，从根本上讲，政府必须出台政策，改善当前住房市场的供需平衡关系和人均可支配收入的长期增长预期。

首先，“3？“30新政”对三、四线城市的影响非常有限。这些城市的房地产市场泡沫严重，供需严重失衡。因此，当前的房地产市场政策应该着眼于防止三、四线城市房价过快下跌甚至崩盘，从而引发系统性金融危机。为避免危机，我们可以缩小土地供应，加快土地利用结构调整。同时，完善地方政府财力，创新地方政府融资工具。在减少土地供给的同时，有必要防止地方政府出现金融危机和债务危机，同时也有办法减少地方政府对土地的财政依赖。此外，要加快大城市向中小城市的产业转移。目前，三、四线城市住房去库存化的一个紧迫问题是，城市先建，但没有工业。只有实现产业转移，真正发展当地实体经济，才能聚集人口，避免鬼城现象，防止当地房地产市场崩溃。

其次，目前真正有效的楼市刺激政策是放开计划生育，全面实施“二胎”政策。对住房的基本需求来自人口，而日本房地产泡沫破裂的根本原因是老龄化。中国的人口结构趋势是新生儿数量逐年减少，老年人越来越多，年轻人越来越少，这将不可避免地导致房地产价格长期熊市，这将导致整个金融体系出现问题。全面调整生育政策，缓解“人口老龄化”，保持适度的新生人数，实现合理的人口结构，是稳定房地产市场的长期根本措施。

第三，有效增加居民可支配住房消费资金。对于普通人(603883，分享)，只有增加他们的可支配住房消费资金，他们才能释放住房购买的需求。增加可支配住房消费资金并不仅仅等同于增加收入，而是从收入中扣除其他必要支出后可用于住房消费的剩余资金。这意味着，一方面，政府应继续推进收入翻番计划，调整收入分配结构；另一方面，它应该加强社会保障制度，如社会保障和医疗保险，使居民可以增加他们的住房消费没有担心。目前，有必要考虑引入从贷款利息支出中扣除所得税的制度，这是发达国家鼓励居民买房的利器。

第四，创新住房金融工具。从宏观角度看，推进房地产证券化，特别是银行抵押贷款证券化和房地产投资信托基金的开发经营活动，可以迅速增加流动性，分散金融系统风险，同时增加民间资金的投资渠道。从微观角度来看，目前暂时下调抵押贷款利率的效果有限，而长期固定抵押贷款利率(10-20年期固定利率)应在金融手段中实施才能有效。定息按揭可以规避未来利率变动带来的风险，刺激住房消费。

作者是上海财经大学教授、房地产研究所执行主任、公共政策与治理研究所首席专家