广州去年对中介投诉同比减少四成多

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在城市房地产交易登记中心进行查询是买卖双方的必要步骤，有助于降低双方的交易风险。

买卖二手房时，买卖双方都希望尽快交税和过户来完成交易。

去交灯中心信息处了解二手房交易流程。

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捍卫权利

据广州市房地产中介协会介绍，去年，该协会共受理了104起消费者投诉，涉及48家中介公司。全年投诉占中介公司促成交易总量的0.33%，比2013年下降42.2%。经中介协会调查处理，共撤销案件29起，占2014年投诉总数的27.9%，为消费者节省经济损失107，100元，其中72.4%被成功调解的协会会员撤销。

文字/图片:《广州日报》记者李凤河

据中介协会统计，2014年，消费者对二手房销售的投诉大多是关于中介公司非法或不规范经营的，共62起，主要包括:在交易税和贷款额度上作出虚假承诺、代理税务或社保支付凭证、未经买卖双方同意进行网上签约(锁房)、未经业主授权发布房屋信息等。

其次，消费者抱怨中介公司或经纪人失职或服务态度差(共19起)，主要包括:他们认为中介没有帮助了解房屋的基本情况(如房屋的年龄、建筑的结构、房产证是否已达到5年等)。)，未能明确说明限制购买和贷款的政策，未能明确说明公证委托交易的风险，未能积极协助当事人办理过户手续。买卖双方的纠纷没有得到积极协调，中介服务费被不当使用。此外，买卖双方的不满也是纠纷的主要原因。有23起投诉称，由于一方缺乏履约意识或交易出现问题后双方不愿做出让步，合同无法继续。此类案件通常涉及经济纠纷，如诚信付款、保证金、违约赔偿金或中介服务费。

广州房地产中介协会表示，对于此类案件，他们会组织交易双方和中介公司进行调解，但这在很大程度上已经超出了协会的处理和协调能力。如果调解失败，协会建议双方应尽快准备通过司法渠道解决，并积极回应，以免延误解决争议的最佳时间或错过案件的诉讼时效。

在投诉处理过程中，广州市房地产中介协会发现，部分纠纷是由于消费者缺乏自我评估能力和风险防范意识造成的，如资金准备不足、贷款审批额度估算不足、购买资格条件误解等，导致合同签订后无法继续交易，造成经济损失。对此，他们建议消费者在交易前应该了解更多的房地产交易流程和注意事项，并进行充分的评估，避免不必要的经济损失。

典型案例一:

委托公证代理人逃避债务，由法院查封房屋

案例回放

2014年3月初，业主张通过中介公司与买受人王签订了《房屋买卖合同》。由于张于2014年4月的房产证才五年，为减少税费，双方在合同中约定由买受人王于2014年4月办理房产过户手续。3月下旬，张因急事出国，委托朋友李将产权转让给其买受人王，并委托其办理公证，委托李全权负责后续交易手续。4月，李因自身债务问题，将该房屋私下抵押给一家金融企业。由于李资不抵债，选择了逃跑，导致该房产被法院查封，买方王无力办理房产过户手续。12月，张回国后得知该房屋已被法院查封，买方王起诉法院，要求张承担违约责任。

交易技巧

本案的焦点在于通过任意公证买卖房屋的风险。业主基于自身原因委托他人办理房屋交易手续。如果受托人违背业主的意愿，不按照业主的指示处理委托事项，很容易侵犯业主的权益，造成经济损失。

因此，广州市房地产中介协会法律咨询服务中心的律师提醒消费者，在房屋交易过程中，业主应尽可能多的办理收房款、产权过户和亲自交房的手续。如果由于特殊原因，业主不能亲自办理，在办理公证委托时，应限制授权范围，确保其合法权益不受侵犯。

对授权的限制主要包括:1 .限制授权时间，约定具体时间，确保合同的及时履行；2.限制授权范围，如受托人的代理事项不包括收取房款；3.限制交易对象，如在授权文件中声明代理只有在与特定买家交易时才有权行动。总之，尽量避免全权委托的形式。

典型案例2:

如果购买资格不确定，则无需承担交易责任

案例回放

杨，一个来自不同地方的居民，在广州工作很努力，他决定离开他工作了五年的公司去和朋友做生意。但该公司不予批准，理由是该公司支付了杨为其住所购买的房产A，该房产以杨的名义登记。杨与公司领导协商，达成一致意见:“杨办理了公证手续，委托公司以100万元的价格出售了A房产，双方均出售了该房屋。”2014年3月1日，杨收到公司通知，称已售出甲方房产，并收到转让款人民币50万元。同年5月1日，杨通过中介公司与业主李签订了天河区一处房产的房屋买卖合同，并支付定金5万元。杨认为与业主李的交易可以顺利完成。在转让过程中，房地产登记部门的工作人员说，杨名下的房产不能再次购买。根据杨的调查，由于二手交易市场的冷淡，原公司未能出售房产A，将其作为公司员工的宿舍使用，转给杨的50万元是提前归还的房款。最终，由于杨没有购房资格，交易失败，业主李没收了其5万元定金。

个案分析

根据广州限购政策，非本市户籍的居民应在广州购房。他们必须能够在购买之日起的前五年内提供三年以上的个人所得税完税证明或社会保障完税证明，并且不得在本市拥有房屋。

交易提示:在购买房产之前，买家应该注意验证自己的购房资格。特别是未在本市登记的居民，应向税务局或人力资源和社会保障局查询个人所得税或社会保障的缴纳情况，并向房地产登记部门查询其名下的房产。搜索是免费的。同时，也可以在合同中提前与业主约定因购买资格而无法执行的交易的处理方法，以减少由此造成的经济损失。

典型案例3:

合同规定交易过程应该在没有误解的情况下进行

案例回放

2014年8月10日，在广州工作多年的通过中介公司与业主周签订了房屋买卖合同，购买了位于白云区的一处房产。合同约定陈某以贷款方式支付房款，并于2014年10月3日办理交付手续，并于合同签订之日向中介公司支付中介服务费人民币3万元。由于陈某当天没有带足够的现金，他口头上同意中介公司分期支付中介服务费:合同签订当天先支付1万元，剩余的2万元在交货后支付。后来，当陈某办理抵押贷款等手续时，他联系了当时促成交易的经纪人。由于经纪人已经离职，他说他不能亲自协助陈某办理相关手续，但他可以通过电话指示陈某如何办理手续。之后，陈某没有再联系中介公司，自己完成了相关的贷款和过户手续。

2014年10月3日，当中介公司得知交易已经完成时，联系陈某索要剩余的2万元佣金。陈某认为中介公司未能协助其办理贷款和过户手续，并拒绝支付剩余的中介服务费。这家中介公司向法院提起了诉讼。经法院审查，该中介公司协助与业主周签订了合同，并完成了交付手续。最后，经法院调解，陈某向中介公司支付了中介服务费1.8万元。

个案分析

本案中，中介公司协助与业主周签订了房屋买卖合同，完成了交付手续。中介公司有权按上述规定收取中介服务费。

交易提示:在这种情况下，陈先生很容易做出承诺，所以他需要承担责任。但是，从中介公司的服务来看，员工离职没有后续员工接手，购房者完全“一手一脚”办理手续，这也说明相关费用偏高，服务专业性不高。

典型案例4:

“跳楼订单”的私人交易被罚款25000元违约金

案例回放

2014年5月20日，张通过中介公司看中了越秀区的一处房产，并于当日签署了《房屋买卖确认书》，规定:“在张查看房屋后一年内，张或其委托人、代理人、代表人、承包人及与张有关联的其他人利用中介公司提供的信息和机会，未通过中介公司，与第三方达成房屋买卖交易。张，

第二天，当中介公司联系张与业主李讨论交易内容时，买卖双方发现他们是中学同学。2014年11月11日，张与业主李进行了私下交易和转让。2014年12月2日，李前往中介公司撤销独家代理。中介公司询问了原因，李说该房产已不再出售。事后，中介公司发现李与张私下交易该房产，立即打电话给张，要求其支付违约金。张拒绝了这笔交易，因为没有得到中介公司的协助。该中介公司向法院提起诉讼，要求张按照合同约定支付违约金。

经审查，法院认定，业主李独家委托中介公司发布要约，并通过中介公司告知张该房产的上市信息，但如未通过中介公司与第三方达成房产交易，应向中介公司支付违约金3万元。最后，经法院调解，张向中介公司支付违约金2.5万元。

个案分析

中介公司与张签订的《确认书》具有中介合同的性质，其中规定了禁止“跳单”的条款。在签署《确认函》并获知该房产的上市信息后，张应按照合同约定履行条款，不得利用中介公司提供的信息和机会与业主李进行私下交易和转让。对于成千上万的中介费来说，“跳单”的诱惑对买家来说实在太大了。因此，在签署正式合同之前，买家应该仔细考虑单方面签署的承诺，买房子和看建筑文件，否则他们将进入诉讼。

典型案例五:

店主记错了证书签发的时间，税费大幅增加，导致法院起诉

案例回放

2014年1月，张和他的女朋友结婚了，他们决定在广州买一个婚房。后来，通过中介公司的介绍，他们看中了广州天河区的一处房产。该物业的居住环境舒适安静，这让张的女朋友很喜欢。当房主李与张协商房价时，他得知该房产将用作婚房，决定以180万元的价格出售。由于业主李没有带房产证原件，根据他自己的记忆，该房屋是2005年购买的，房产证应该已经过了5年。同日，买卖双方就交易内容达成一致，并就该房产签订了《房屋买卖合同》，双方同意各自纳税。

但在交易交付时，房地产登记部门的工作人员表示，由于房地产许可证的登记时间为2011年，不足5年，需要缴纳营业税，并告知买卖双方营业税的免税时间以房地产许可证的登记时间或契税完税证明上注明的时间为准，超过5年(含5年)。业主李在认真核对房产证后，发现其将建设时间(2005年)误记为登记时间，认为营业税(约10万元)过高，故后悔并提出取消交易。买方张拒绝并向法院提起诉讼，要求业主李继续完成交易过户手续。最后，在法院的调解下，买方张提出额外支付人民币2万元，双方各自缴纳税款完成交易。

个案分析

根据有关规定，营业税的主要免税条件是交易房产的房地产许可证登记时间或契税完税证明上注明的时间超过5年(含5年)。本案涉案房产的房产证上注明的建设时间是2005年，但营业税的免税时间是以房产证的登记时间为准，而不是建设时间，房产证的登记时间是2011年，离2014年的交易时间不到5年，因此需要缴纳营业税。

为此，中介协会的律师提醒消费者，在出售房产之前，业主应核对房产证上记录的登记时间和契税完税证明上注明的时间，不要自以为是；对买方而言，在签订合同前，应要求业主提供交易房产的房产证和契税完税证明，核对房产证上记载的登记时间和契税完税证明上注明的时间，或到房地产登记部门咨询税务局关于交易房产的纳税情况。

应提醒买卖双方，交易税应以当地房地产登记部门和税务局的实际计算为准，不要轻易承诺。