“二套房”重出江湖

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当两个协会的房地产政策的指导基调从“双向监管”转变为“分类指导”和“地方治理”时，房地产市场的方向在一定程度上被指明了。

蔡为民

今年NPC和CPPCC的政府工作报告中明确指出“稳定住房消费”，这让很多人松了一口气，也让被压抑了十多年的楼市终于迎来了发展机遇。但会是这样吗？我不这么认为。

“稳定”是由于市场不稳定

“稳定住房消费”的真正含义可以从两个方面来解释。

一方面，是市场层面。在未来很长一段时间内，国家不会轻易出台旨在抑制房价和购买天然气的措施，使房地产逐步回归市场化运作，甚至会“不失时机”出台各种激励措施“稳定住房消费”。

另一方面，是经济水平。在整体经济没有放缓的情况下，政府预计房地产将扮演刺激内需的“火车头”角色，而房地产市场正面临严重的库存压力，否则不知道这两个协会是否会对房地产如此“友好”。

吸引更多需求有多容易

事实上，去年的两会提出了"双向调控"，这意味着地方政府可以根据自身情况制定必要的政策调控。自2014年6月以来，二线以下城市(含)相继卷入救市狂潮，目前仍在“进行中”，已进入第四波。

由于对首次购房的支持和鼓励由来已久，继续发挥“稳定住房消费”的作用是不够的。因此，今年两会将进一步提出“支持居民自谋职业，提高需求”的指导意见，希望引导二套房置业者进入市场。

因此，据报道，有关部委正在对现有政策进行相应调整，包括将第二套住房贷款首付比例降至50%，降低第二套住房贷款的利率，甚至重新定义改善的需求。只有这样，我们才能达到吸引改善需求的效果。恐怕挂了。

第二套房50%的首付也没有吸引力

让我们回顾一下第二套住房贷款政策的整个故事。2008年，由于国家投资“4万亿元”救市造成热钱泛滥的后遗症，对第二套房的限制像“拧螺丝”一样逐步收紧。2010年1月，《国家十一条》出台，要求增加差别化信贷，规定二手房贷款首付比例不得低于40%。同年4月，“全国十大文章”提高到“不低于50%”；2011年1月，新的《国家八条》将其提高到60%以上；2013年2月，新《国家五条》进一步将第二套房首付比例提高至70%。此时，改善的需求已大幅度减少，对房地产市场的支持作用变得微不足道。

如今，对已“藏在雪中”多年的二手房的需求，又一次得到了政府的“照顾”。应该说“时间也是好的，运气也是好的，生活也是好的。”然而，如上所述，它能起到促进市场购买天然气的作用吗？这还有待观察。

在目前高房价的情况下，即使首付比例降至50%，消费者的负担仍然太重。此外，整体市场不如以前好。在考虑到房价上涨动能不足的前提下，50%的首付并没有明显的激励作用来拉动可买不可卖的需求。其次，“第二套房”触及仍处于“限购”状态的一线城市的政策底线。如果不调整“限购”，改善需求就无法进入市场。

一线城市的限购政策正面临调整

以上海(房地产)为例，非本地家庭占据了全国的半壁江山，其中大部分是28-45岁的中青年人，他们是相对活跃的“目标客户”，有很强的改善住房的意愿。然而，根据规定，他们只能拥有一套住房，这导致了更换住房的巨大困难。此时，如何调整相关政策落实两会精神，将考验上海市政府的执政智慧。

我认为，当两个协会的房地产政策的指导基调从“双向监管”转变为“分类指导”和“地方治理”时，在一定程度上为房地产市场指明了方向。也许著名经济学家李一宁的观点是有代表性的:房地产业应该区别对待，高档住房的价格由市场调节，政府可以征税。如果发生这种情况，一线城市的“限购”措施将面临调整，这或许是势在必行的。