楼市投资呈现新常态

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文字/记者常陆

房价持续大幅上涨的时代还很遥远。同时，在资产证券化的背景下，中国资本市场繁荣的大门已经打开。未来，中国富人阶层的财富必须来自金融资产，而不是以房地产为代表的实物资产。

一个新的常态是:投资收入大幅下降

在2000年至2009年的10年间，北京和上海等一线城市、成都和武汉等二线城市以及苏州、昆山和常州等三、四线城市的房价经历了一轮大幅上涨。特别是在北京和上海的一些热门地区，房价在10年内上涨10倍并不罕见。如果把贷款因素考虑在内，实际投资收益会更高。

然而，自2010年以来，随着市场环境的变化，房地产投资已经告别了暴利时代，回到了更加理性的水平。

具体来说，在过去的几年里，你在中国投资房地产获得了哪些好处？让我们通过计算来看看它。数据参考国家统计局最新发布的“70个大中城市房价指数”，城市选择上海。

需要注意的是，国家统计局有两个指标，其中“新房指数”比较不同时期售出的新房的市场销售价格，这是对新上市的“不同质量”建筑的比较。房价的变化包含许多因素，如劳动力成本的变化和建筑材料价格的变化。如果你想考虑过去几年的投资回报，它仍然取决于"二手房指数"。二手房指数是对“同质”房地产的一种比较，它反映了房地产内在资产价值的增长趋势。

根据国家统计局2015年2月发布的数据，上海二手房固定基数指数为114.9。固定基准指数是以2010年为比较时间点(100)的指数。粗略计算:在过去的五年里，2010年上海市场上价值100万元的二手房已经涨到了2015年的115万元；根据目前的租金水平(租金收益率为2.5%)，5年内租金收入约为12.5万元。也就是说，不考虑交易成本，考虑到房价和租金收入的上涨，5年后，该房屋可以出售，累计收入约为27.5万元，按单利计算，年投资回报率为5.5%。

其他三个一线城市呢？北京、广州和深圳二手房的固定基准指数分别为115.3、116.8和123.2。用同样的方法计算，三地近五年的房地产投资平均收益率分别为5.56%、5.86%和7.14%。

可以看出，目前北京和上海的房地产投资回报率约为5%，仅相当于大多数银行理财产品的投资收益水平，而深圳的回报率略高于银行理财产品。这不同于过去每年20%和30%的房地产投资回报率。

第二个新常态:各地投资收益的分化

在过去，当房价大幅上涨时，不管城市的大小，从事房地产开发的人都能赚钱，那些早买房子的人也能赚钱。在房地产投资新常态下，地区差异非常明显。

首先是一线城市和其他城市的区别。

在中国经济最具活力的城市北京、上海、广州和深圳，尽管房地产投资收益率大幅下降，但仍能达到银行理财产品的水平，这是大多数二线城市和三、四线城市无法企及的。只有少数二、三线、四线城市(厦门、太原、岳阳、常德)能够实现4%的投资回报率，与银行3年期存款利率相当，而银行存款的高流动性优势是房地产投资无法实现的。

其次，二线城市和三、四线城市之间存在差异。

以国家统计局的数据为例。在二线城市中，重庆(房地产)和天津(房地产)的二手房固定指数分别为100.2和104.2。在过去的五年里，房价略有上涨，石家庄(房地产)(99.1)，Xi(房地产)(99.4)，成都(99.5)，福州(房地产)(99.5)。

如果你五年前刚去海口投资一个房地产，你会处于非常尴尬的境地。即使你考虑一些租金收入，你基本上在五年内没有赚到任何钱，因为房价已经下降了10.1%，交易成本已经考虑在内。

三线和四线城市更不乐观。根据国家统计局的“70个大中城市房价指数”数据，37个城市属于第三、四线。根据2月份的数据，19个城市的二手房价格高于2010年，而18个城市的二手房价格低于2010年。重要的是，增长基本上是轻微的，过去五年的累积增长一般不到10%。在已经衰落的城市中，有许多深度衰落的例子。例如，温州的二手房(房地产)价格与五年前相比平均下降了25.5%。要知道这只是平均下降，在这种市场情况下，房地产减半并不罕见。牡丹江(房地产)是另一个大幅下滑的城市。在过去的五年里，二手房价格下降了11.6%，宁波(房地产)下降了10%。

“卖房子买股票”是有道理的

去年11月，在国泰君安2015年券商投资策略会议上，国泰君安首席经济学家林采宜表示:“我们的建议是，卖房子买股票。”这句话让人感到兴奋。但是，不要误解我的意思，这并不是说你可以卖掉你唯一住的房子，然后用出售的钱买股票。她的意思是，拥有多处房产的人可以开始调整他们的资产结构。

如果你已经拥有了第一套房子，并且你有额外的第二套、第三套甚至更多的房产，但是你手中的现金较少，你可以考虑“卖房子和买卖股票”。目前，股市是乐观的，这是一个将非流动性资产转化为高流动性金融资产的机会——这反映了调整资产配置的想法。正如林采宜所说:“我们要明确大规模资产的配置，提高股票和股权资产的配置比例，降低房地产资产的配置比例。”

从居民配置转移来看，自2000年以来，居民新增财富主要配置在房地产上，占70%以上。随着房地产周期的下滑，金融资产已经成为居民新增财富的主要配置方向。但截至2014年，居民的股票资产比例仅为4%，与成熟的国外市场相比仍很低。

事实上，从投资效率的角度来看，调整资产结构是必要的。

目前，北京、上海等一线城市的房地产投资回报率约为5%。股票市场怎么样？2014年，牛市开始，a股市场表现全球最佳。上证综合指数上涨52.87%，沪深300指数上涨51.66%。今年以来，新三板、中小板和创业板市场持续火爆，主板市场经过调整后再次创新高。

当然，股市不会因空.而走强其背后的逻辑是中国经济的转型和一系列强有力的配套改革措施，涉及国有企业、土地制度、金融市场、证券业等诸多方面。因此，许多专业机构预计，本轮牛市的周期将相对较长。

多亏了牛市，各种基金的回报一般都不错。根据基金行业协会披露的最新数据，2014年股票基金的平均回报率为25.56%，混合基金为21.89%，债券基金为18.91%。这些都高于房地产的投资收益。

因此，从投资收益的角度来看，目前实现剩余房地产入市是一个很好的配置策略。

此外，随着民营银行的出现、互联网金融的快速发展和基金业的不断创新，中国金融业将发生翻天覆地的变化，未来将会有越来越多的高回报、更安全、流动性更强的金融产品。

在这种背景下，调整资产结构是大势所趋。未来10年，中国富裕的中产阶级将不再只有房地产，而是“有房有股”。当然，这里的“股票”一般指股票、基金和其他金融产品。