买房谨防付钱容易收房难

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正文/记者闫

买了房子后，你就买不到房子了。以前，这只是零星的新闻，但现在这种事时有发生。然而，房地产市场的竞争将进一步加剧，更多的房地产企业将关闭或合并在未来。买房的安全性不容忽视。

注意买房的安全性

我用我所有的积蓄，甚至两代人的积蓄买了一套房子，但我很可能会遇到我不能住在里面的尴尬局面。当类似的情况接连发生时，买房的安全性就成了购房者必须关注的核心问题。

目前，凯撒事件继续“发酵”，融创进入凯撒充满波折。到目前为止，情况仍然令人困惑。毫无疑问，受害最深的是凯撒的所有者。许多房主在2014年后买了房子。如果一切顺利，他们可以拿到钥匙，今年夏天搬进新房子。然而，现实让他们的美好愿望变成了奢望，而艰难而不寻常的债务重组之路让业主看不到出路。“我原本想在买下房子后和女朋友举行婚礼，但现在却变成了漫长的等待。”我该怎么办？”一位姓张的先生在业主论坛上问了这个问题。

还有更离谱的事情。南通有33个买家(房地产)在2002年付了定金，但房子是2009年才建成的，2011年才竣工。即使在交付之前，他们也因差价对开发商提起诉讼，但现在开发商已经陷入破产，交付是不可能的。

记者发现，目前在中国的一个社区论坛上，有很多关于开发商破产时如何保护消费者权益的帖子。例如，山东省潍坊市的一位网民留言说:“房款一次性付清，合同已经签订，也已经向房管局备案。当在建建筑的结构封顶时，它突然停止工作，开发商宣布破产。开发商破产了，我们的钱或房子能担保吗？”类似的信息来自浙江、四川(房地产)、广东、湖北等地。网民们关注开发商的资金链断裂并破产后应该做什么，以免在购买价格上“浪费水”。

看房子、付款和收回房子，原本简单又相对安全，现在变得不那么安全了。这是因为房地产市场的发展已经进入了一个新的模式，市场竞争正在加剧。然而，在需求基本稳定的同时，市场集中度也在不断提高。因此，它会不时导致房屋企业的破产和并购，从而增加购房过程中的不确定因素，购房风险不容忽视。

房企破产成为常态

目前，房地产市场的竞争越来越激烈，这将导致一些中等实力的房地产企业被淘汰出局，从而增加购房过程中的风险因素。

一些业内人士预测，未来90%的房地产企业将被淘汰。这不是危言耸听。2012年，中国共有89，000家房地产企业。2013年，房地产市场最热的时候，国家统计局官方网站发布的数据显示，全年房地产市场的竣工面积为10亿平方米。即使按照10万平方米的建筑面积来估算，只有11000家房地产企业就足够了。

现实可能更加残酷，市场集中度也在不断提高。据统计，2007年，国内十大房地产企业的房地产市场份额不到8%，万科排名第一，约为1.5%；2013年，国内十大房地产企业的房地产市场份额上升至12%，万科排名第一，为2.09%。根据最新数据，2014年，国内十大房地产企业的市场份额上升至17%，而绿地排名第一的市场份额超过3%。此外，2014年，数十亿大军中共有80家房地产企业，比2013年增加了9家，总销售额为2.8万亿元，市场份额接近40%。由此可见，即使市场能容纳10，000多家房企，99%的房企在未来也会“抢食”60%的市场份额，其结果是显而易见的。过度的市场竞争将导致住房企业数量急剧下降。

事实上，在过去的一年里，有迹象表明，住房企业已经分批关闭。根据市场监测机构的统计，在过去的一年里，只有北京(房地产)、武汉(房地产)、四川等三个地方被淘汰。

另一方面，目前的市场竞争格局不利于一些小房企的生存。在房地产的全盛时期，房地产行业的利润率极高，银行业敢于放贷，融资成本极低。此外，市场需求强劲，没有销售的担忧，所以只要能够获得土地资源，房地产开发就可以进行。然而，目前，市场一直处于高库存和高债务的压力下，许多住房企业的生活条件令人担忧。在这场“生存之战”中，由于财务问题，一些房企注定要被淘汰。尤其是2009年后进入房地产行业的一些中小房地产企业，土地收购成本极高，产品降价空空间小，资金回收缓慢，资金链极其紧张，在生存竞争过程中可能会引发事故。

预防是关键

在现阶段，我们如何解决收回房屋的潜在风险？专家建议从两个方面入手，一是提前采取防范措施，二是尽可能减少损失。

就像驾驶时掌握防御性驾驶技能一样，在当前的市场形势下，买家应该做的是主动规避潜在风险。业内人士提醒，目前陷入资金链紧张风险的小型房地产企业抗风险能力较弱，此外，现阶段市场降速大幅降低，无法再像一头已经不堪重负的骆驼一样，通过快速销售收回资金，维持企业运营。只要短期债务不能及时偿还，就很有可能引发债务风险，进而引发连锁反应，导致企业最终以破产告终。三年前，绿城的高债务危机最终没有破产，但创始人宋卫平曾经改变了他对绿城的控制。

此外，作为购房者，他们在购房时应该注意房地产企业的资质和运作，而那些购买期房的人应该更加谨慎。如果是上市公司，你可以定期查看上市公司的财务报告，通过这些公开的信息，你可以得到一些有用的信息进行分析。对于非上市公司，我们可以通过走访其他项目的销售情况，以及查询近期有关公司运营的新闻报道来分析公司的现状。如果公司的负面消息在不久的将来持续下去，特别是当有很多内容反映其管理不善时，在这种情况下，买家应该选择“绕道”，以避免巨大的风险。

一旦房地产企业破产，我们应该采取积极的措施来减少损失，而不是被动地等待。以凯撒事件为例，有专家指出，企业一旦宣告破产，根据《破产法》，破产清算的顺序是破产费用、共同利益债务、职工工资和报酬、税费、优先债权和普通债权。由于大部分未支付房款的业主属于普通索赔，按照正常的清算程序，业主得到的赔偿不多，甚至很少。因此，在这个时候，业主必须采取一定的法律措施，如提前通知登记，这就要求业主团结起来，及早采取行动。

此外，一些业内专家建议，政府应建立一个公开透明的信息平台，加强对房企的资本控制，例如，考虑与银行和其他金融机构合作，实时监控房企的债务情况，特别是那些非上市公司，应及时了解情况，并在出现异常资本情况时发出预警，以防止大多数买家陷入更大的危机。