不动产登记条例细则征求意见 ：登记簿成物权归属根据

本篇文章2187字，读完约5分钟

专家表示，《房地产登记暂行条例实施细则》草案更切合实际。杨易早报信息晨报记者季思敏

3月26日，国土资源部就《房地产登记暂行条例实施细则(征求意见稿)》公开征求社会意见。这意味着房地产登记程序更进一步。

《房地产登记暂行条例》自2015年3月1日起实施。与《条例》相配套的《房地产登记暂行条例实施细则》，是建设统一的房地产登记制度的重要环节。

中国房地产研究会房地产调控政策委员会秘书长康早前表示，去年底出台的《房地产登记暂行条例》更具原则性和方向性，是房地产统一登记的框架性指导意见。实施细则明确了相关制度和操作方法，包括登记人员和登记程序，更具可操作性，有利于基层房地产统一登记的推广。

国土资源部发布的实施细则(征求意见稿)共8章137条。

国土资源部房地产专家委员会委员、中央财经大学房地产法学研究所所长殷飞认为，该实施细则全面总结了登记实践中的经验，吸收了以往土地登记方法和房屋登记方法的经验，更具实用性。

光看所有权证书是没有用的。

房屋交易必须在登记簿上进行核对

在登记程序方面，《规则》规定了登记的一般程序，即申请、接受、审查和登记。登记完成后，房地产登记机构应当依照法律、行政法规的规定向申请人颁发房地产权属证书或者登记证书。

殷飞说:“这与以前的做法完全不同，以前的做法也规定了证书的颁发。过去，房地产许可证是非常重要的，因为建设部的规定说，房地产许可证是房屋权利的唯一法律证明，但《物权法》采用了权利登记制度。根据《物权法》，登记簿是不动产所有权和内容的基础。因此，房屋交易应当进行登记，权属证书只是享有不动产物权的证明。新版不动产产权证设定的使用期限曾引起热烈讨论，但对人们来说真正有意义的是登记簿而不是所有权证书。财产权的所有权是基于登记册，而不是所有权证书。”

《细则》第二十五条规定，房地产登记机构应当根据当事人提交的申请材料和审核结果，在房地产登记簿上清晰、准确、完整地记录依法办理的各类登记事项。

《办法》第三十一条“权属证书和登记证书的换发和补发”明确规定，房地产权属证书或登记证书遗失，房地产权利人申请补发的，房地产登记机构应当在其门户网站上发布房地产权利人遗失声明，然后补发。

“在过去，有必要将上述情况公布3个月，因为房产证是唯一合法的证明，而且有虚报的担心。现在注册是标准，所以不那么严格。过去三个月来，房价有涨有跌，现在不会影响销售，适应整个市场发展的需要。”殷飞说。

此外，《规则》细化了登记过程中可能遇到的特殊问题，如如何申请共有房地产登记以及委托申请的具体程序；此外，还对监护人申请登记或委托他人申请登记需提交的相关材料作出了特别规定，并规定了不登记、现场审查和公告的具体申请情况。

预售商品房抵押登记:

维护银行和买家的利益

《细则》第九十八条提到了预购商品房抵押登记应提交的材料。

殷飞说:“这次预售商品房的抵押作了重要调整，从预告登记到抵押登记。在实践中，一些法院裁定，预购商品房是预告登记，即使预购商品房已经办理了抵押登记，也不承认抵押权人享有优先受偿权。因为根据《物权法》的规定，预告登记只能限制处分权。这一次，预售商品房的抵押转为抵押登记，不仅维护了银行的利益，也维护了购房者的权益。因此，买方将预购房屋抵押给银行，银行享有抵押权。对开发商而言，买方无需承担连带责任，责任更小，对买方的相应费用也更少。”

所谓预购商品房抵押，俗称抵押，是指贷款金融机构在支付第一笔指定房价款后，代表买受人支付剩余购房款，并将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款的担保的行为。

此外，对于不动产登记数据的查询、保护和利用，《细则》第一部分明确了不动产登记数据的范围，不动产登记数据应由不动产登记机构管理，并纳入统一的不动产登记信息管理基础平台。属于档案范围的，依法进行档案管理。其次，明确了不动产登记数据的属地原则、查询主体和查询范围。三是明确了不动产登记数据查询的基本程序要求，规定了申请材料查询、拒绝查询、查询地点和查询时限等条件，明确了查询的程序要求，体现了便利性原则。

关于登记类型，《细则》规定了《条例》规定的登记类型，如初始登记、变更登记、转移登记、注销登记、预告登记、更正登记、异议登记、扣押登记等。，以利于登记机构在实际工作中的具体把握和操作，规范和统一登记行为。

在登记方面，为了规范登记行为，减少空自由裁量权，增强可操作性，本细则重点关注各类房地产权利登记的申请和提交材料。同时，为了体现统一原则，土地和海域登记应与建筑物和构筑物登记相结合。一、集体土地所有权登记、国有建设用地使用权和房屋所有权登记、宅基地使用权和房屋所有权登记、集体建设用地使用权和房屋所有权登记、土地承包经营权登记、海域使用权登记、地役权登记、抵押登记、预告登记、异议登记、更正登记、查封登记等。，以及应提交的适用情况和材料。二是规定specific/きだよ 0号独立使用价值的房屋及码头、油库等其他建筑物、构筑物的权属登记，按照《细则》中房屋权属登记的有关规定办理。

国土资源部地籍管理司司长王光华曾向媒体表示，房地产统一登记的核心功能和目的是确保房地产交易安全，有效保护房地产所有者的合法产权。

业内人士认为，抑制房地产健康发展的桎梏正在逐步解除，房地产登记条例是房地产税制出台的前提，逐步完善的房地产市场体系和政策将陆续出台。