2014年北京土地出让金创新高 商业用地突起

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中国建设银行记者郭安立北京报道(房地产)

1月5日，即2015年元旦假期后的第二个工作日，北京土地市场以86.9亿元的转让金额启动了新一年的土地交易。回顾过去的2014年，业内人士用“量少价高”来概括北京土地市场的表现。展望2015年北京土地市场的前景，许多业内人士乐观预测，在去年底各项优惠政策的刺激下，房地产市场出现复苏迹象，开发商开始加大在轻市场的土地争夺，土地市场已经开始复苏，但2013年和2014年的土地市场高潮可能难以重现。

土地市场成交额1916.9亿元

北京土地市场过去一年的表现可以概括为成交量下降和价格上涨。

2014年，北京土地市场共有141宗土地交易，比去年减少了73宗。土地出让总面积1295.3万平方米，规划总建筑面积1663万平方米，分别比2013年减少37%和29%。

尽管土地出让数量和面积同比有所下降，但北京市土地出让金总额在2013年后于2014年创下历史新高，总成交额为1916.9亿元，比2013年商品房市场和土地市场火爆时高出95亿元，同比增长5.2%。

雅豪机构副总经理任启新在接受《中国联合商报》记者采访时表示，土地出让面积大幅减少，但总出让金继续上涨，表明2014年土地市场价格仍居高不下。

据雅豪机构统计，2014年北京土地交易平均底价为11526元/平方米，而2013年仅为7700元/平方米。2014年土地市场的两个主要特征是土地推量小和交易价格高。

当北京的房地产市场充斥着观望、救市和降价等关键词，买家和开发商陷入僵局时，土地市场也走出了一条倒N型曲线。2014年初，北京土地市场开局强劲，成交额为406亿元，较上月增长132%。

统计显示，春节前后和2014年两会期间，北京土地市场明显降温。4月份，它以303亿元的营业额重返高点，同比增长133%。年中，再次呈现快速下降趋势，底价交易和拍卖拍卖现象增多。此后，在8月份达到峰值后再次回落，保持低波动态势，月平均成交量整体下降趋势明显。

根据任启新的分析，2014年后，低土地市场成交量受到季节性和政策的影响，显示出被动降温。此后，随着房地产市场的持续低迷，由于成本控制和财务风险考虑，房地产企业的征地热情下降，政府控制了从供应方推地的节奏，北京土地市场开始出现市场降温，整体成交冷清。

宅基地交易下降，商业用地上升

从交易结构看，2014年北京141宗土地交易中，52宗土地交易占37%，比去年减少22宗。规划建筑面积901万平方米，比上年减少431万平方米，交易总额1311亿元，同比增长2%。

全年销售商业用地44块，占31%，规划总面积564万平方米，比去年增加85万平方米，总成交额588亿元，比去年增加120亿元。其余45例为工业用地，占32%。住宅、商业和工业用地的比例基本相同。

任启新认为，从住宅用地市场来看，交易量下降的根源在于供给不足。尽管商品房交易的持续低迷造成了房企的财务压力，但2014年的住宅用地数量并没有2013年那么频繁，甚至2013年围绕“地王”的一些地块也受到了冷遇。

“但是，城市地区甚至成熟郊区土地资源的枯竭，使得住房企业对高质量地块的热情依然不减。因此，也出现了一些高价地块，如西部局地块和旧宫地块。”任启新表示，这些在2013-2014年持续高价的场所将不可避免地对未来的住房市场结构产生重大影响。随着上述项目进入集中市场时期，2015年北京住宅市场将不可避免地进入“豪宅时代”。

2014年，当房地产市场交易冷淡，后期宅基地供应步伐放缓时，商业用地突然出现，住宅用地和住宅用地的局面是冰与火并存。

对此，任启新分析，2014年商业用地成交量大幅增加，主要受政府规划导向和企业自身经营战略的影响。2013年，北京的土地转让规则发生了变化，自住土地也被纳入住宅用地分配范围。土地价格上涨考验了被征地房屋企业的成本控制能力和高周转能力。随着2014年普通住宅交易整体低迷，前两年高价收购土地的项目更加谨慎，不敢轻易入市，企业经营成本大幅上升。为了区分经营风险，房企纷纷拓展业务领域，土地收购成本较低的商品房成为房企的新宠。

此外，随着前两年郊区居民的迅速增加，区域商业设施稀缺。为了确保该地区的可持续发展，任启新认为，区县政府在出让土地时也要有针对性地增加商业用地。

2015年有复苏的迹象

2015年新年刚过，北京两块热门地块的交易拉开了2015年北京土地市场的帷幕。分析人士表示，在去年底各种优惠政策的刺激下，房地产市场出现了复苏迹象，开发商开始在清淡的市场中加紧抢地，土地市场也开始复苏。

1月5日，北京市丰台区雅林西一期两块土地以86.9亿元的高价售出。据了解，上述两块地块位于北京西三环的有利位置，在招标前就引起了房企的关注，最终被华润招商码头平安财团中标，两块地块的地价均超过49.5%。

两块土地筹集了近87亿元的租赁费，北京的土地市场在2015年迎来了一个良好的开端。事实上，仅在过去的2014年12月，龙湖、金地等品牌房地产企业就拿走了这块土地。此外，2014年底，上海(房地产)前滩二王项目的交易将土地市场推向高潮。

在最近举行的“新经济常态下的中国住宅发展”研讨会上，与会专家表示，2015年土地市场成交量可能略有回升，价格可能继续保持高位调整趋势。

任启新判断，随着央行多项政策的顺利实施，市场的悲观预期得到了扭转，北京楼市交易量企稳回升。为了未来北京土地储备和正常运营的需要，房企在土地市场上拿地的积极性也恢复了。

“但由于宏观经济低迷，市场的整体反弹势头还不够。今后，土地市场将告别不合理征地，保持稳定态势。”任启新预计，与此同时，土地市场分化将进一步加剧，更多的资金将从风险累积的三、四线城市撤出，转移到本轮调整中率先回暖的一线城市。

具体到北京土地市场的前景，雅豪机构营销总监郭毅也表示，如果北京的宽松政策继续加大，市场信心将会恢复，房地产市场的交易活动将会增加，这将刺激房企争夺土地的热情，但很难重现2013年和2014年土地市场的高潮。

“对于开发商来说，土地成本的大幅增加会增加开发商的经营难度。随着土地价格的上涨，北京中小房企获得土地的难度越来越大。从长远来看，这将形成挤出效应，促使实力有限的中小企业退出北京市场。”叶巍我爱我家(博客、微博)集团副总裁胡景晖预测，2015年，由于价格门槛高，经营开发难度大，北京土地市场的供应量和交易量将略有增加，价格将略有上涨。