房地产白银时代来临 2015年楼市进入新常态

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2014年，房地产市场改变了以往的胜利姿态，投资增速放缓，库存居高不下，房价持续下跌，市场分化明显。与此同时，“去行政化”监管的趋势日益明显。“黄金时代”过后，房地产市场将走向何方？通策咨询发布的研究报告指出，房地产市场将进入“下半年”，土地升值、房价上涨赚钱的时代一去不复返。

通策咨询董事长孙近日在海南召开的通策媒体分享会上发表了题为《房地产市场下半年的特点和核心战略》的报告，指出房地产市场即将进入“下半年”，下半年“开球难”，房企应提前做好运营能力转型升级的准备。

再见，“黄金时代”

2014年，房地产市场的变化速度明显超出市场预期。国家统计局公布的70个大中城市的房价数据可以说是一个直观的观察窗口。

今年第一季度，70个大中城市中有一半仍保持适度的环比增长。然而，自5月份以来，房价环比下降的城市数量继续增加，5月份为35个，6月份为55个，7月份为64个，8月份为68个，9月和10月份为69个。

不仅是新建商品房，二手房价格逐月下降的城市也是如此，尤其是9月份，70个大中城市的二手房价格都出现了逐月下降。一系列房地产市场数据也持续下滑。发展投资增速放缓，1-10月比1-9月低0.1个百分点。

监管会指向哪里？

从“政策很复杂，市场很简单”到“政策很简单，市场很复杂”，2014年，房地产市场逐渐偏离了“行政”调控模式。

一个典型的现象是带有浓厚行政色彩的限购政策逐渐从一些城市退出。保留和取消限购被业界视为落实2014年政府工作报告中提出的“分类监管”。

对于进入新常态的房地产市场，不过度反应并不意味着政府不采取行动。特别是在当前宏观经济面临下行挑战的背景下，我们在坚持抑制投机性投资需求的同时，更要注重满足居民合理的住房需求。

这反映在2014年下半年发布的一系列政策中。例如，新的抵押贷款政策要求“拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭应再次申请贷款购买普通商品房，以改善其生活条件，并实施首套住房贷款政策。”在住房公积金的新规定中，要求异地推进贷款业务，并将公积金贷款对象扩大到第二套改进型自住住房。

在房地产市场的下半年，买家成为新的核心

通策房地产咨询成立于1998年，是中国领先的综合性房地产专业服务机构。自17年前成立以来，通策只做“房地产专业服务”。在最新发布的报告中，童策指出，房地产市场“下半年”有四个特点:

首先，住宅市场的价格趋势不同于以往“黄金十年”的高增长，而是将保持相对稳定的趋势，房地产行业的利润率将逐步下降；其次，房地产市场将逐步进入存量房屋时代，需求方的增长率将转向相对稳定的状态，需求也将明显分化；第三，房地产企业依靠土地升值和房价上涨赚钱的时代已经一去不复返了，“摊大蛋糕”的普遍规模增长的机会已经不复存在；最后，“下半年”市场的主体将不再是开发商，买家的需求将决定房地产企业的布局和产品策略，买家将成为整个市场的真正核心。

增长率下降趋势明显，住房企业转型迫在眉睫

孙认为，下半年房地产市场的增速下滑已经变得更加明显。今天，当房地产市场进入“新常态”时，房地产市场环境发生了实质性的变化。在“下半年”的楼市，如果开发商继续“上半年”的大规模增长模式，一方面会产生更多的库存，而对于房地产企业本身来说，会积累更多的经营风险。因此，房企应调整发展节奏和布局策略，增强房企在下半年房地产市场的核心竞争力，即运营能力和精准营销能力。商业地产、工业地产和养老地产有望成为房企转型的三大方向。