中国土豪海外“扫货”刚开头：去年房企165亿美元海外投资创新高

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数据来源:骑士弗兰克？研究和仲量联行

《时代周刊》记者江妍来自上海

过去一个月左右，澳大利亚人见证了中国房地产企业的“财富和任性”。在悉尼湾，万达和复星疯狂购房。在当地财经报纸的版面上，王健林和郭广昌，以及张玉良和许家印等中国房地产企业的老板们，这些人以前根深蒂固，现在都成了他们熟悉的面孔。

在海外市场，中国房地产企业扮演着“中国阿姨”的角色。悉尼的景象只是一个缩影。在纽约、伦敦等国际化大都市，中国房地产企业频繁出现。

一组生动的数据可以证明房地产企业领导人走向全球的远大抱负。2014年，中国房地产企业对海外房地产的投资达到创纪录的165亿美元，这只是一个开始。根据仲量联行和莱坊国际的预判，到2020年，中国企业年均海外房地产投资将达到500亿美元，相当于3112.75亿元人民币，相当于美国近两年的海外投资。

“远征军”正在扩张，以保险基金为代表的一批新投资者正在迅速掀起新一轮“不可预测性”浪潮。硬币的两面都有风险。对于缺乏国际经验的中国房地产企业来说，能否自由解决海外投资中复杂的政治、汇率和人才问题，还有待检验。

扫货的节奏无法停止

中国房地产企业在海外“扫货”的节奏根本无法停止。

在离格陵兰上海(房地产)总部3741公里的马来西亚柔佛巴鲁，格陵兰岛董事长张玉良刚刚插上了一面投资红旗。在海外市场，张玉良一向积极进取。

"格陵兰岛正在接近马来西亚一个300亿元的工业园区."张玉良日前告诉《泰晤士报》记者，这笔新投资已经基本谈妥，离格林兰马来西亚住宅项目不远，相邻的项目有碧桂园、R&F和雅居乐。

海外M&A狂热者郭广昌和王健林此刻并没有闲着。1月26日，在澳大利亚南部，郭广昌领导下的复星国际刚刚在悉尼北部购买了一栋甲级办公楼。北悉尼政府是这座俯瞰悉尼港的建筑的主要租户，可租赁面积为14，600平方米。

在郭广昌买房对王健林来说是一个重要的地方。就在前一天，即1月25日，万达以4.88亿澳元(约合24.17亿元人民币)的价格收购了悉尼的两栋建筑，并准备投资10亿美元(约合62.5亿元人民币)将其拆除并重建为一个集文华酒店、住宅和零售于一体的综合体，并命名为悉尼第一..万达对这座建筑的良好位置解释如下:我们可以看到悉尼歌剧院的全景。

根据悉尼当地的市场报告，悉尼湾已经8年没有新的项目推出，悉尼一号预计将卖出悉尼公寓的最高价格45000美元/平方米。这个项目很有可能超过英国伦敦海德公园1号的平均价格5万美元/平方米，这是世界上最贵的公寓。

万达抵达悉尼黄金海岸，这是去年世界十大旅游目的地之一。去年8月，万达投资9亿美元在黄金海岸城建造了三座珠宝塔项目。王健林曾表示，万达海外并购的想法是投资五星级酒店综合体和娱乐业。除了澳大利亚，万达酒店集团还效仿了伦敦、马德里、芝加哥、洛杉矶等城市。

与楼上这些富有的业主相比，保险基金对海外房地产的收购并不逊色。

2月1日，安邦保险宣布以19.5亿美元(约合人民币120亿元)的价格收购了纽约曼哈顿核心地标华德福的永久产权。与此同时，平安(601，318股)以3.27亿英镑(约30.54亿元人民币)的价格收购了英国伦敦的一栋办公楼，这是继伦敦双塔之后平安收购的第二个海外项目。

为什么中国的土豪更喜欢欧洲、美国和澳大利亚

大洋彼岸，中国的房地产企业纷纷聚集并登陆国外，成为近年来房地产业转型的焦点之一。从万达、绿地、碧桂园等1000亿大军的大规模收购，到正在发家致富的中小房地产企业，中国“土豪”的足迹已经遍布亚洲、非洲、欧洲和美国。

根据莱坊国际的研究数据，从2009年到2012年的四年间，中国的外国房地产投资逐年增加，分别为6亿美元、15亿美元、32亿美元和48亿美元。到2013年，房地产企业的大老板们实现了走出去的雄心，今年海外投资总额跃升至128亿美元。

这种投资热潮在2014年马年达到了新的高度。据莱坊国际预测，去年中国房地产企业海外投资总额达到150亿美元。仲量联行的数据甚至更高。去年，中国在海外市场的房地产投资超过165亿美元(约1031亿元人民币)，比2013年增长46%。

“海外投资的激增使中国成为全球五大跨境资本来源国。”仲量联行国际资本集团中国区总监夏？？我告诉时代周刊，去年商业地产的投资额超过112亿美元(约700亿元人民币)，写字楼和酒店资产成为中国企业最受欢迎的海外投资选择。

按投资性房地产分类，商业房地产投资增速位居前列，增幅接近50%。此外，去年住宅企业在海外住宅开发的投资额超过53亿美元(约331亿元人民币)，比2013年增长38%。

就投资地区而言，澳大利亚和欧洲已成为最受欢迎的投资目的地。“这两个地方吸引了超过55亿美元的投资。去年，澳大利亚成为中国投资者最受欢迎的新目标市场，中国流入澳大利亚的资本超过30亿美元；此外，约有25亿美元流入美洲。”奈特弗兰克澳大利亚亚洲市场高级总监王嘉明告诉《时代周刊》记者。

从城市投资偏好来看，2014年伦敦吸引了40亿美元(约合250亿元人民币)的中国投资。仅次于伦敦的悉尼获得了中国的大部分投资。去年，它吸引了中国企业22亿美元的投资。纽约、旧金山、洛杉矶、芝加哥、墨尔本、东京和新加坡也接受了中国5亿至15亿美元的投资。

为什么伦敦、悉尼和纽约成为中国房地产企业“押注”的热门城市？夏天？？这似乎与欧洲经济复苏带动的当地商业和办公市场需求增长有关。

“中国首都最喜欢的地产是办公楼，因为它易于管理。在欧美经济复苏和上升趋势的背景下，企业办公需求数量开始增加。与国内办公楼租赁3-5年相比，国外办公楼租赁时间更长。”夏天？？据介绍，以伦敦为例，当地甲级写字楼的租期通常为7-10年，有些写字楼的租期甚至超过10年。在如此长的租赁期内，租金可以按照约定由空房间增加。由于长期租赁，租赁投资回报相当稳定和可观。

除了租金回报因素，中国企业在选择海外城市布局时，更注重商业发达城市核心区的物业。“在市区有绝对优势，这也有利于未来的成交量，从而增加投资物业的流动性。”灵盛投资亚太区总监魏邦告诉《时代周刊》记者。

在海外市场赚取高额利润

在屈伟邦看来，中国房地产企业推动大量海外交易的最重要因素之一是，海外市场的潜在回报率比中国更具吸引力。

据《泰晤士报》记者报道，中国房地产企业海外土地收购成本相对较低，但售价相对较高，而空房的利润相对较大。例如，在马来西亚柔佛市金海湾碧桂园，土地收购成本不到2000元/平方米，平均售价为17650元/平方米，土地单价约为售价的10 %, 空房的利润相对较大。碧桂园首席财务官吴建斌早些时候承认，其海外业务的毛利率预计将达到35%，高于中国。

“目前，我们在美国几个城市投资的项目的地价只占房价的20%到30%；然而，国内土地价格至少占房价的50%至60%甚至更多。”香港一家上市房地产公司的高管张伟(化名)也对《时代周刊》记者表示，从开发商在住宅开发中的回报率来看，如果项目选址没有大的偏差，海外房地产开发的净利润率可以达到17%左右，有的甚至更高。

他们非常清楚地认为，国内房地产冷是不争的事实。兰德咨询(RAND Consulting)总裁宋延庆表示，2015年，房地产行业将成为毛利率低于30%、平均净利润为10%的中等利润行业。

施琅集团董事长田明告诉《时代周刊》记者，从增长趋势来看，在像纽约和三藩市这样的城市，随着当前经济的上升趋势，房价仍然上涨了/0/房。然而，未来几年，国内房地产市场仍处于去库存状态，房价下行压力很大。

“未来几年，房地产企业的利润率可能会进一步下降。商人追求利润，不能赚钱。他们一定会找到原因并及时自首。”田明说。

事实上，在房地产和保险投资最大的商业写字楼市场，海外房地产的租金回报比国内市场更有吸引力。

根据莱坊国际的研究报告，北京和上海甲级写字楼的回报率一般在5%-6%之间。然而，这些城市的信贷成本相当高，通常在8%以上。有了这样的回报率，对于保险基金等长期资本来说，租金成本不足以支付利率成本。相比之下，虽然纽约、伦敦和悉尼的回报率只有4%-6%，但它们的利率一直保持在较低水平，而美国的资本成本可能低至3%。

根据莱坊国际的数据，伦敦、纽约和悉尼写字楼的平均租金增长率分别为16.3%、28.2%和22.3%。然而，中国的租金涨幅要小得多。以上海为例，估计同期租金增幅只有4.4%。

保险资金接力掀起新一波浪潮

“中国房地产企业海外投资活动频繁，规模大，形式多样。这背后是迫切需要增加空.的规模和利润”宋延庆表示，很多已经完成全国布局的房企都是被自身的增长所逼，不得不保持15%以上的年销售增长率，因此面临着很大的补仓压力。

此外，“走出去”作为住宅企业的战略选择，也进一步显示出跨国经营和风险对冲的需求。

万科董事会主席王石在最近的讲话中从一个侧面给出了答案。

1月30日，王石在伦敦商学院的演讲中透露，万科将加大海外房地产布局，未来15%-20%的业务将转向海外房地产投资。

“中国整体经济正面临真正的转型，国内房地产市场明显存在泡沫。然而，泡沫可能不会破裂。最令人担忧的是，近期是否会出台货币政策刺激。”王石表示，增加海外房地产投资的部分原因是为了平衡国内房地产风险。

王石并不孤单。去年11月底，王健林披露了万达未来的投资布局。“七八年后，万达的收入超过1000亿美元，其中至少有20%-30%的收入来自海外。”复星国际也在欧洲和美国寻找合适的投资项目。为了找到高质量的项目，他们还成立了一个美国投资团队。

田明还表示，施琅将进一步加强海外房地产的布局。“目前，它还处于探索阶段。未来，施琅海外房地产的比重可能达到我们业务量的15%-20%。”

根据该机构的报告，中国房地产企业主导的中国海外投资将在未来十年引发一波海外投资浪潮。到2020年，中国企业海外房地产投资年均将达到500亿美元，相当于3112.75亿元人民币，相当于美国近两年的海外投资。

除了房企，一批新投资者正在迅速掀起第四波“不可预测性”。据莱坊国际称，这一群体不仅包括大型企业，还包括超高净值个人、中小型国有企业和私人开发商。在大型企业中，中国前20家保险公司中只有五分之一在海外投资。然而，40%的保险公司表示有兴趣投资海外。

“当你的同事已经做了这些事情，内部批准就变得相对简单了。”奈特弗兰克(Knight Frank)在澳大利亚的亚洲市场高级主管王嘉明表示:“这就像安邦收购了一栋建筑，其他保险公司也会效仿。”不仅顺应潮流，每个人都想超越自己的同龄人。在这种情况下，我期待着做一些记录交易。”

“保险基金手中的资金比开发商手中的资金更充裕，而海外“扫荡”收购的力度更像是花钱。”灵盛投资亚太区总监魏邦告诉《时代周刊》记者。

外资政策的大幅放松是大规模保险投资的推动因素之一。例如，2013年，外国投资批准门槛从1亿美元提高到10亿美元。2014年10月，商务部取消了大部分以前的外国投资审批程序。此外，保险公司被允许将其资产的30%投资于房地产，其总资产的15%可用于海外投资。2014年8月，中国保险业总资产达到9.5万亿元人民币(1.55万亿美元)。

中国保监会副主席周1月底透露，截至去年年底，中国保险资金境外投资239.55亿美元(约合1497亿元人民币)，仅占当前保险业总资产的1.44%左右。

保险基金正在行动，中国大陆和台湾的20多家大型保险公司正在考虑进入欧洲房地产市场。“我们预计，这些保险公司将在未来几年迈出海外投资的第一步。”夏天？？代表。

试水与精耕细作的距离

硬币的两面都有风险。

大部分海外房地产开发都是资产轻战略，很多环节都是外包的，所以经常会有大量的合同关系。在协宗国际集团的创始合伙人黄立冲看来，缺乏国际经验的中国房地产企业能否自如地解决海外投资所涉及的复杂的政治、汇率和人才问题，还不得而知。

事实上，海外市场并不都是“蓝海”，它们也面临着复杂的发展风险。冰岛中坤集团的项目已经搁浅，AVIC房地产(000043，分享它)也终止了斯里兰卡的项目，因为当地政府违背了它的承诺。

"房地产企业出海的最大风险主要是政策配套问题."中国房地产数据研究所执行主任陈豪表示，国外不同于国内的发展模式，如何处理与地方政府的关系，以及土地所有权与中国的不同。这是“房企出海”的最大障碍。其次，人们经常提到的是市场环境。"我们必须找到合适的合作伙伴，并符合当地的政策环境."

无论是万科与美国头号房地产开发商tishman speyer的强强联合，还是碧桂园与马来西亚知名房地产开发商马来西亚地产的亲密合作，与本土企业的合作无疑是规避海外风险的明智策略，可以有效降低中国企业因不熟悉当地政策和文化环境而带来的投资风险。

然而，合作不是灵丹妙药。中国的房地产企业走出国门，必然会在所有权和经营权上做出让步。中国房地产企业的企业文化很难融入到这样的产品中，项目完善后投资成本会增加。所有这些尴尬都需要解决。

此外，中国一些房企在出海时更加投机取巧，尤其是一些中小房企的海外投资。龚表示，他们抵御风险的能力不高，确实需要格外谨慎。事实上，在20世纪80年代，有一个“日本买下美国”的壮观场面。然而，随着日本经济泡沫的破裂，一切都恢复了正常。未来，将需要时间来检验中国“领航员”是否能成功规避风险。