狮城楼市冷风频吹

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新加坡的房地产市场最近非常“冷”。

“开发商今年几乎没有大规模的房地产开盘。”在新加坡远东机构工作的查宇(化名)告诉《国际金融新闻》记者，去库存化已经成为新加坡房地产市场的主题，而当地开发商在过去的2014年一直保持着“克制”的商业模式。

与此同时，《国际金融新闻》记者了解到，去年年底之前，亚洲第二贵的新加坡房价已经连续三个季度下跌，跌幅为五年来最长。

根据新加坡市区重建局(市建局)公布的私人住宅指数，新加坡私人住宅价格继第一季下跌1.3%后，第二季下跌1.1%，至209.3点。

中国投资咨询公司房地产业研究员尹在接受《国际金融新闻》采访时指出，新加坡房地产市场持续下滑，一方面是因为新加坡房地产市场供给增长过快，近几年来，新加坡政府不断改善私有和公有住房供给。在未来九年内，将有近95，000套私房进入市场，同时将建造约25，000套公房。另一方面，这是由于新加坡利率上升和政府抑制房价过度上涨的政策。

值得一提的是，正如尹所说，为了继续消化前期楼市的过度“供给”，新加坡政府将继续延长2009年出台的一系列房地产降温政策，这可能意味着房价下跌的局面将进一步加深。

查宇告诉记者，行业市场预计，新加坡房地产市场的惨淡经营将贯穿整个2015年，房地产价格将进一步下跌，预计跌幅高达11%。

租金下降

房价的持续下跌无疑已经成为新加坡投资者最无奈的事情。然而，在本地投资者张远看来，他对新加坡房地产市场下滑最直观的感觉不是房价下跌，而是租金下跌。

“私人住宅的租金已经连续两年下降。去年年底，一个朋友的房租比上年下降了3%。”张远告诉记者，仅下降的比例似乎并不是很大，但对于那些拥有大量资产的“房东”来说，这意味着在一年结束时，他们将面临数十万甚至数百万元的损失。

值得一提的是，根据新加坡城市更新局房地产信息系统的最新数据，截至2014年第三季度，新加坡非自有私人住宅(尤其是别墅以外的住宅区)的租金下降了1.80%。相关数据显示，代表高端私人住宅市场的核心中心区首当其冲，下跌2.6%；代表中等私人住宅市场的其他中心地区下跌0.1%；代表大规模私人住房市场的中央区以外地区下跌了1.7%。

与此同时，新加坡房地产联合交易网络srx的数据指出，截至去年11月，非自有私人住宅租金较第三季度进一步下降，目前已下降5.7%。与2013年1月的租金高峰相比，2014年11月的租金下降了9.4%。

据新加坡媒体最新报道，去年12月，新加坡非土地私有房屋租金连续11个月下降，去年下降了5.3%，其中高档私有房屋租金降幅最大，达到6.7%。

"这一比率略有下降。"张远哀叹道。为什么不用担心就能获得高收益的新加坡租金会如此意外地下跌？

新加坡智信研究咨询总监王家生在接受媒体采访时指出，由于2014年新落成的私人住宅增加，整体租金有所下降。“租户有更多的选择，但租金交易量跟不上新建私人住宅的增长。”王嘉生说道。

“中央核心区(即高端私人住宅)的降幅最大，是因为公司继续降低外国专业人士的住房补贴，以此作为有效的成本节约策略。”王嘉生表示，虽然2014年12月的公租房数据显示当地租金降幅最小，但租金需求疲软，随着部分项目的完成，出租单元数量增加，租金将继续受到下行压力。

高力国际研究咨询部主任谢对此表示赞同。他认为，除了移民和外国劳工政策之外，大量新建成的私人住宅和业主无法出租和出售的旧私人住宅，已经导致租赁市场竞争加剧。

与此同时，记者获悉，根据新加坡城市更新局的数据，从去年到2017年，已获得或预计将获得72，109份临时占用许可证，这意味着新加坡私人住房供应巨大，租赁市场继续面临压力。

根据当地房地产机构的报告，展望明年，私人租赁市场将面临更激烈的竞争，因为大量新的私人住宅进入市场。「预计明年会有20，284个新的私人住宅单位落成，其中13，315个单位会集中在中区填海第三期工程，其余的6，969个单位会平均分布在中区填海第三期工程及中区填海第三期工程。」

第一太平戴维斯(savills)新加坡研究与咨询部主管张也在公开场合指出，2014年前三季度，新加坡私人住宅数量达到46，949套，很可能超过2013年同期的55，856套。

因此，房地产分析师张家源认为，这意味着ccr和ocr将面临更大的租金压力。该地区新私人住宅的大量供应将削弱Ocr。她告诉《国际金融新闻》记者，rcr的新供应量相当适中，该地区新建成的私人住宅可能会开始抢走ccr的租户，尤其是那些需要住在较大单元同时又要减少预算的租户。

政策影响

新加坡房地产市场的未来显然将受到房价和租金下跌的考验。

关于新加坡房地产市场的走势，有关机构认为，新加坡房地产市场的严峻考验将持续到2015年，因为政府不打算在短期内取消房地产市场的降温措施。

新加坡房地产分析师港督在接受《国际金融新闻》采访时表示，他预计2015年新加坡房价将下跌约10%。“房价不会暴跌，但政府仍在实施降温政策，短期供过于求的局面将在未来两三年内逐步解决。”

在港督看来，新加坡政府的政策因素显然非常有效。“限制买方贷款，提高卖方印花税——4年内，卖方分别缴纳16%、12%、8%和4%的印花税。这种商品基本上赶走了在市场上投机的人。”港督指出，政府也从宏观角度收紧了对外劳务政策，这对抑制房地产市场过热起到了极其关键的作用。

然而，在投资者眼中，新加坡房地产市场的下滑并没有受到政府收紧外来劳动力政策的影响。“尤其是对租金的影响。”张远指出。

新加坡房地产分析师伊娃向《国际金融新闻》记者指出，政府收紧对外劳务政策确实对租赁市场产生了影响。它确实在一定程度上影响潜在租户的供应，但它不影响针对就业许可证租户的私人住宅。因此，租金下降不能完全归咎于政府的政策作用。

无可否认，新加坡政府的政策方向确实令一些人担忧。

在新加坡工作的外国专业人士开始担心，长期保住工作会越来越难，或者在离开新加坡后更难回到当地工作，勒紧裤带，租下廉租房甚至公寓。

当然，更令人担忧的是当地的房地产行业。瑞银(UBS)在新加坡房地产市场2015年展望中指出，本地房价较高峰期下降了3.8%，但由于仍比2009年高出56%，政府将继续采取降温措施。“我们可以预见，房价将继续下跌，预计从2015年到2016年将下跌6%至11%。”

这意味着建筑开发商将继续面临来自各方面的挑战，因为除了政府的降温措施和供过于求的现象外，贷款利率可能上调的情况将会恶化，进一步打击新加坡的房地产市场。

瑞银预测，未来几个季度，房地产开发商和市场参与者将继续面临挑战，新加坡的房主必须为此做好准备。特别是，等待新租户搬进来帮助偿还贷款的房主应该有足够的现金流和预算来支撑还款压力，度过这个“房地产冬天”。

"从目前的趋势来看，2014年新加坡房地产市场已进入停滞期."伊娃直言不讳地告诉记者，“一些房地产开发商已经开始将投资目标转向海外。”

与此同时，根据普华库珀和美国城市土地研究所的联合调查，新加坡在2014年的普华库珀房地产市场排名中已经跌出前五名。

因此，自2014年以来，许多房地产开发商都要求政府放松降温措施，拯救市场。

新加坡工业开发商协会会长谢文华在接受媒体采访时表示，自政府实施降温措施和总负债率(tdsr)以来，房地产市场进一步放缓，成交量从去年的约1.8万笔降至今年的不到9000笔，整体私人住房价格也连续四个季度下降。因此，他要求政府采取措施防止形势急转直下。

除了谢文华之外，鸿丰集团(Hong Leong Group)和城市发展部(Urban Development)执行主席郭令明也多次呼吁政府放松降温措施，并指出新加坡正在失去房地产投资。然而，新加坡国家发展部当时回应称，现在还不是放松监管的时候。尽管私人住房交易减少，但房地产价格保持相当稳定。

新加坡金融管理局也重申，不会放松房地产市场降温措施，将继续关注房地产市场走势，必要时采取进一步措施，确保家庭债务保持在合理水平。

势头不减

“在投资者眼中，无论买房的目的是什么，都有一个共同的目标，那就是保持和增加价值。如果房价下跌，目前高收益的租金形势将是暗淡的。对投资者来说，这基本上是在发出一个信号，即离开新加坡房地产市场。”张远告诉记者，由于当地政府干预房地产市场，投资者逐渐开始质疑新加坡房地产的增值潜力。

“不可否认，新加坡政府出台的一系列监管政策增加了包括中国在内的外国买家在新加坡购房的成本。”尹表示，调控措施的密集出台降低了房价涨幅的/0/0，投资前景也变得黯淡。

与此同时，记者了解到，新加坡政府也在2014年增加了私有和公有住房的供应。根据新加坡市区重建局的数据，未来五年内将有近95，000套私人住宅进入市场，每年将建造25，000至27，000套公共住宅。

一些专家预测，未来两年，中国的住房供应总量将达到平均每年40，000栋，到2015年将达到47，000栋的峰值，远高于12，300栋的历史平均水平。假设新加坡买家对住房的年需求量为15，500套，预计到2016年，新加坡空私人住房的入住率将从目前的5.6%提高到9.9%。

历史经验表明，当空的住房占用率达到8%时，住房租金和住房价格将开始下降。现在，新加坡的房地产市场清楚地证实了这一“历史”。

那么，新加坡的房地产市场仍然有吸引力吗？

“这可能不是真的。”谢玉告诉记者，尽管新加坡房地产市场开始走弱，销售形势逐渐放缓，但投资者在新加坡投资的火热势头似乎有增无减。

"与加拿大目前的房地产市场政策相比，新加坡并不是最严格的."外联小组的工作人员鲍勃告诉《国际金融新闻》，外国人在新加坡购买商品房没有任何特殊要求，购买者只需年满21岁。

外国买家也可以向新加坡的银行申请住房贷款。此前，外国买家可以申请高达80%的银行贷款。尽管银行已经开始收紧这一比例，但外国买家在新加坡购买第一套房时仍可申请60%至70%的贷款；购买第二套房时，可申请的贷款比例为40%-60%。贷款的数量取决于买家自身的情况，包括年龄、贷款期限等因素。

“在新加波买房，政策很友好，银行不排斥，而且还承认mainland China的收入证明。”广东东方金源律师事务所律师严敬在移民新加坡后指出。

2013年6月，严敬帮助一位客户在新加坡购买了一套二手房，面积为127平方米，总价为85万新元(折合人民币428万元)。当时，买方只支付了20%的首付款，其余80%申请银行贷款，年利率约为1%。

“因此，来新加坡买房的人数并没有明显减少。”谢玉告诉记者，有些人觉得新加坡的房地产市场非常稳定和健康，他们愿意投资新加坡的房地产，特别是那些最受外国投资者青睐的实行公寓的地段。

据业内人士称，这与新加坡的政治稳定和完善的金融体系密切相关。“新加坡人口少，土地资源稀缺，因此未来房价仍将非常强劲，这对投资者非常有吸引力。”消息来源指出。

一些投资者告诉记者，在新加坡的大众市场上仍有许多开发空住宅的项目，而新加坡市场相对稳定，这有利于企业利用地区优势开拓东南亚其他市场。“而新加坡的土地面积有限，未来房价的跌幅不会很大。”投资者说。

记者还发现，很大一部分人选择移民来投资新加坡的教育环境。

送女儿去新加坡学习后，张爱华直接在新加坡买了一套公寓。虽然那时很贵，现在房价已经下跌，但她不认为她会受到影响。“我们感兴趣的是新加坡的教育资源和儿童未来的发展前景，这是对未来的投资。”

然而，并不是每个人都同意在新加坡投资。

“由于新加坡房价可能下跌，现在不是简单投资本地房地产市场的好时机。”尹认为，“房价已经上涨到一个比较高的水平，政府已经提高了相关税费和首付款比例，以抑制房价的过度上涨，这将增加投资者购房的成本和风险。”

未来趋势

然而，新加坡的房地产在不久的将来真的会继续低迷吗？

在查余看来，房地产市场也是不可预测的，对新加坡房地产市场未来走向的判断不应过于武断和悲观。

据报道，高力国际在最近发布的《2015年亚洲房地产市场展望报告》中分析了未来一年亚洲各类资产的表现，指出亚洲经济的持续增长应该会使该地区的机构资产继续受到追捧。然而，由于收益率的压力和供应的短缺，资本可能会继续流出亚洲寻找机会。

与过去几年相比，高力国际2015年的不同之处在于，外资金额将大幅增加，因为机构投资者需要实现均衡配置。目前，他们在亚洲的投资并不多，所以有必要增加这方面的房地产投资。然而，在过去的几年里，许多市场已经实施了一些购买限制，现在其中一些限制已经放宽，这可能有利于机构投资者。

因此，高力国际预测，2015年新加坡写字楼市场将继续吸引大量投资者，新的供应将会不足，这将稳步支撑高入住率，促进租金和房价的上涨。

高力国际亚洲资本市场(Colliers International Asia Capital Markets)董事总经理邓文杰也向媒体指出:“鉴于房价和经济增长放缓，预计一些亚洲国家政府将放松目前的降温措施。我们看到一些长期投资者降低了风险，在当前市场条件放缓时，积极寻求价格合理的投资项目。”

邓文杰表示:“投资者将密切关注投资机会，尤其是豪华住宅市场。”与2014年低迷的市场相比，未来一年的情况可能会略有改善，因为新加坡低迷的市场促使卖家降低竞价价格。

高力国际(Colliers International)华东和西南地区董事总经理翁琳也表示，随着新参与者进入新加坡，寻找国际投资项目的投资者类型正变得越来越多样化。“我们预计，在未来几年，投资者的投资范围将扩大到更广泛的资产类型，交易规模也将扩大”。

从高力国际的角度来看，新加坡市场应该有一些有趣的项目开发地点，届时资本市场活动将会增加，更多的国际投资者将会受到欢迎。这意味着新加坡的房价将在今年年中回暖。

然而，一些分析师表示，新加坡房地产市场反弹并不容易。关键在政府手中。如果政府想停止降温措施，引入降息措施来刺激市场，必须满足两个条件。

第一个条件是，如果当地房价下跌15%，政府将拯救市场。毕竟，政府不能让房地产市场长期处于低迷状态，也不能让房价的突然下跌影响新加坡的经济。第二个条件是市场贷款利率回到正常水平。然而，瑞银预测，贷款利率至少要到2015年底才会达到1.4%。据分析，“这两个条件在短期内似乎无法实现，因此保守估计，房地产市场要到明年年中才会好转。”

港督还告诉记者，新加坡的私人商品房价格短期内不会反弹，预计今年这类住房价格将继续下跌10%左右。“这主要是由于政府对市场的限制，利率可能会继续上升，以及需要消化更多的住房供应。”