楼市春节成交冷清

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【房地产统一登记】十类房地产的统一登记有望首次全面了解家庭

春节期间，房地产市场的交易非常沉闷。多方调查显示，春节期间，许多房地产市场陷入冰点，二三线城市的许多房地产项目在春节期间停止销售。

在交易冷清的表象下，区域市场分化正在加剧。分析师指出，二、三线市场库存压力较高是未来的正常状态。从今年的土地市场情况来看，不同地区之间的差异越来越明显。土地市场的分化也表明住房市场的分化趋势更加明显。一些机构认为，随着春节假期的结束，一线城市的市场交易将逐步恢复，降息、RRR降息和房地产登记等政策的实施也将改变市场预期。根据以往的实践，预计假期后一线城市的房地产市场将会反弹。

市场交易已经陷入“冬眠”

尽管今年大多数地区都迎来了温暖的春节，但与过去相比，房地产市场交易没有同步复苏的迹象。据悉，今年春节期间，大多数城市暂停了网上签约，许多城市没有交易。

从机构统计中，我们仍然可以看到少量的交易。据新浪乐居数据监控中心统计，春节期间(2月16日-2月22日)，苏州共售出137套住宅，面积为22519.78平方米，成交量较前一周减少907套，降幅为86.9%。其中，除夕夜以来，楼市瞬间进入冻结期，所有主要建筑都“冬眠”。

记者发现，今年春节期间，一些城市的大量房地产项目被关闭，销售暂停，直到春节假期结束。这种情况在二线和三线城市尤为明显。前几年，为了吸引购房者，许多二三线城市的房地产项目在春节期间推出了优惠措施。

一线城市的春节市场也不容乐观，因为供应量相对较小。据深圳市规划和国土资源委员会统计，在春节前一周(2月9日至2月15日)，深圳只有一个房地产项目获得了预售许可证，这为春节期间深圳市场的低迷埋下了伏笔。其中，从今年2月到春节，深圳没有新的市场开放。网易房地产数据中心的数据显示，今年春节假期的前三天(2月18日-2月20日)，广州楼市仅成交5笔，全部分布在郊区县，中部六区没有成交。平均交易价格从去年春节期间的9423元/平方米上涨到12010元/平方米，涨幅为27%。

在北京，根据雅豪机构的统计，2月份北京商品房市场预计有10个项目进入市场，其中包括4个新项目和6个旧项目。该机构认为2月份将是全年供应的最低点。

分析师指出，除节假日因素外，今年春节期间，商品消费相对较低，凸显当前经济形势不容乐观。在这种背景下，房地产交易势必难以改善。

中原地产首席分析师张大伟认为，今年春节期间楼市的主要特点是:受春节因素影响，2月份成交量将大幅减少，楼市难以走强；由于节日的影响，一、二线城市基本处于暂停状态，大部分项目将在节假日后逐步出售。然而，2月份的低数据将影响3月份的上半年。

地区差异变得越来越激烈

在整体交易扁平化的表象下，房地产市场的区域分化正在加剧。记者发现，中国许多三、四线城市的库存规模没有提高，消化缓慢。

在鲁南的一个城市的新区，过去两三年已经建成了大量的商品房，但是大部分的库存还没有消化，这凸显了“空市”的景象。虽然地方政府部门出台了减税、免税、发放住房补贴等政策来吸引农民到城市购房和农民工回乡购房，但效果并不好。

据报道，为了控制库存规模，当地政府去年停止了新区的开发。然而，今年春节期间，这一地区频频发生欠薪事件，主要原因是由于缺乏资金回笼，房地产开发商无力支付工人工资。

这种情况已经成为三、四线城市房地产市场风险的缩影。根据国家统计局的数据，截至2014年底，中国商品房销售面积为6.2169亿平方米，比2013年底增加1.2874亿平方米。自2012年4月以来，中国商品房库存已连续33个月上升。与最低点相比，中国商品房的总库存在最近两年几乎翻了一番。

相比之下，尽管一线城市的春节楼市没有亮点，但市场基本面是不同的。以北京为例，自2015年以来，北京的土地市场一直处于集中交易状态。截至春节，北京土地市场公开成交额已达452.29亿元。在不到两个月的时间里，土地交易量相当于2014年全年的25%。2014年，北京土地出让金达到1916.9亿元，创历史新高。

在一线城市中，除了深圳因地理限制无法大规模推出土地外，北方、广州和广州的土地市场在2015年都迅速升温。表现最突出的北京，在底价、地价和投标次数上有上升趋势，上海和广州的土地也很受市场欢迎。

分析人士指出，土地市场回暖主要是由于一线城市的供需关系紧张，其“避风港”的角色不断显现，这加剧了房地产企业的回暖势头。尽管这种情况会增加一线城市的土地供应，但土地成本的增加将为2015年一线城市房价的上涨铺平道路。

张大伟指出，经过房地产市场发展的粗放型阶段后，房地产市场的区域分化特征将日益激烈。其中，在整体市场供大于求的背景下，一线城市和部分热点城市供不应求的局面难以改善，大部分三、四线城市将继续努力“去库存化”。

这种差异已经反映在最近的房价数据中。根据国家统计局发布的数据，今年1月，中国70个大中城市中的64个城市新建商品房(不含经济适用房)价格环比下降，4个城市持平，2个城市上升。就城市而言，房价持平或上涨的城市主要集中在一线和二线城市，房价下跌超过0.5%的城市主要集中在三线城市。

一线城市有望复苏

随着春节假期的结束，楼市有望回到节前的交易状态。分析师表示，一方面，去年前三季度房地产市场交易冷淡，许多需求可能在年底释放；另一方面，一系列优惠政策将进一步刺激这一释放。因此，今年3月份的楼市成交量有望迅速恢复到1月份的水平。

据中原地产统计，今年1月，全国54个主要城市共签约246，600套住宅，虽然比去年12月有所下降，但与2014年1月相比仍增长了22%，为历史同期最高水平。

业内人士预计房地产市场将会好转，主要是因为他们对政策变化持乐观态度。张大伟认为，在持续降息和RRR降息的刺激下，预计3月后仍有更大的可能下调RRR和再次降息。信贷政策的放松有利于释放购买力，三月份的第一套房可能会有15%左右的折扣。他还指出，地方政府也有望从其他政策角度放松房地产市场。

根据CICC的报告，从逻辑上讲，目前的经济增长率正在下降，而房地产投资的增长率也很低，因此放松房地产市场政策的可能性更高。该机构表示，如果政策放松，一线城市将有三种可能性，如放松限购、降低交易环节的税收以及改变首付比例。此时，从2月底到3月初，政策放松的可能性很大。

根据CICC的说法，根据历史经验，春节后房地产股票和实物市场总体表现良好。自2009年以来，房地产指数在春节后的30个交易日内平均上涨了7%，而春节后2-6周的房屋平均周成交量与春节前两周相比平均上涨了18%。因此，政策层面的积极变化将促使住房交易市场持续升温，也将刺激资本市场。

值得注意的是，《房地产登记暂行条例》的颁布实施也可能会给市场带来短期刺激。记者了解到，去年下半年，一些市政府官员低价出售房地产，导致大量收购。上述规定将于3月1日实施，这可能会在一定程度上刺激短期市场供应。

从国家的角度来看，由于供求基本面的变化，市场交易可能会在一定程度上恢复，但很难恢复到历史高点。张大伟指出，由于缺乏可供选择的投资渠道，在过去十年中，房地产一直是居民的最佳投资选择。然而，近年来，随着交易税和政策的增加，短期投资需求明显减少，长期投资也受到房价上涨乏力的影响。

他表示，对于普通投资者来说，近年来对银行理财产品和互联网金融的投资有所增加，投资门槛和风险较低，收入有保障。长期平静的股市最近也开始走强，加速了资金的转移。相比之下，大多数城市的住房供过于求、价格过高、未来附加值不确定，这已不再是最佳投资选择，因此房地产市场降温将是必然趋势。

河北

京津冀一体化吹暖空气

房地产市场仍需“慢慢酝酿”

2014年，由于京津冀一体化，河北省许多地区的房地产市场掀起了小规模的销售高潮。然而，在这一趋势之后，房价下跌，投机概念的拉动作用逐渐减弱。分析人士指出，商品房库存高，房地产投资增速明显下降，市场预期的变化影响了整个房地产市场的节奏。就河北楼市而言，投机的概念并不能解决整个市场的供过于求问题。任忠要实现京津冀房地产市场一体化还有很长的路要走。

承德有强烈的观望态度

去年年初，不温不火的保定楼市，利用京津冀一体化的概念，引发了投机。根据2014年3月中国城市房价的288指数，保定在288个被监测的主要城市中排名第一，涨幅为4.8%。从“政治分中心”的传言开始，保定的平均房价从每平方米5000-6000元飙升至每平方米6000-7000元。除保定外，北京动物园批发市场迁至河北的消息一传出，河北几个可供选择的房地产市场廊坊、永清、白沟，一度“闻鸡起舞”。

分析人士认为，在过去，河北房地产市场的价值被低估，许多地方的房价可以被视为低价。然而，目前各地发展规模巨大，购房人不像北京的流动人口那样多，资金密集，购房人基数太小，往往导致供需失衡。

以河北省承德市为例，《中国证券报》记者走访了一批新开的楼盘，发现春节期间虽然有很多管家聚集在接待大厅，但大家都有强烈的观望情绪。大多数管家对情况有初步了解，很少进入详细讨论阶段。据销售人员说，最近出售的大部分房产都是第一次需要和改善的住房。尽管河北省已经取消了购房限制，但由于房地产市场低迷，房地产投机者几乎已经消失。谈到京津冀一体化对房地产销售的影响时，这名销售人员表示，目前他们并不关注这一概念，很难推断这是否会暂时对房地产市场产生影响。

房地产市场已经进入了一个新阶段

据河北省统计局统计，2014年，河北省房地产开发投资4059.7亿元，比上年增长17.8%，同比增长6.2个百分点；其中，商品房投资3010.4亿元，比上年增长18.6%，同比增长9.0个百分点；从全年投资进度来看，房地产开发投资增速相对稳定，保持在相对稳定的范围内，一季度增长19.4%，上半年增长16.2%，前三季度增长17.7%，全年增长17.8%。与此同时，商品房销售增长速度较低。全省商品房销售面积5706.2万平方米，比上年增长0.5%，增速比去年低9.8个百分点。其中，住宅销售面积5015.1万平方米，同比下降0.1%，增速同比下降8.7个百分点。从各季商品房销售情况来看，经历了先下降后略有回升的趋势，第一季度下降4.8%，上半年增长1.1%，前三季度增长1%，全年增长0.5%。

国家行政学院公共行政教研室主任朱认为，京津冀一体化进程的加快必然会带动河北的发展，但短期内不会见效。“城市圈必须是自发的，依靠市场的力量。政策可以引导，但经过20年的政策引导，河北城市圈为什么还没有上升？归根结底，还是经济发展水平。要想吸引过去的人，首先必须具备空的天然气、水、交通和公共基础设施的优势。”朱李佳说，在京津的带动下，保定、唐山等城市的发展速度比河北其他城市都要快。然而，这并不意味着北京和天津的人口向河北转移得更快。

分析人士指出，在河北省房地产行业持续调整和楼市整顿的双重压力下，住宅开发企业的利润将继续受到挤压，企业需要根据自身业务特点和资源积累积极调整。特别是对大多数小户型住宅企业来说，未来市场将进一步受到挤压，企业间项目资源和资本资源的整合将加快，中小户型住宅企业的并购将进入实质性阶段。一般来说，真正好的产品和可靠的建筑在市场销售中仍有一定的优势。

沈阳

市场成交量很小

沈阳楼市在2月份迎来了淡季销售。尽管春节前的数据显示，供应和销售逐月增长，但房企调整价格对成交量的影响并不明显。分析师认为，沈阳楼市可能在2015年逐渐回暖，但需求将在一段时间内保持相对稳定。此外，央行在2月初公布的RRR减息政策对楼市的影响，更多地反映在买家对未来两三个月楼市的信心上。同时，这一政策可以部分缓解中小房企资金短缺的问题，从而可以借此机会为空寻找价格变化的空间。

销售额相对较低

根据公开数据，自2015年以来，沈阳房地产市场的交易量在连续三周下跌后有所增加。春节前，新增商品房供应量比上个月增长35%以上；商品房销售环比增长7%以上。分析师认为，高库存压力仍然是房地产企业面临的主要瓶颈。包括春节在内的二月份，房地产市场持平并不奇怪。

年初，许多房地产企业通过非官方渠道披露了提价意向，引起了市场的关注。房地产企业负责人认为，如果房价在节后上涨，一方面可能是出于市场战略安排的考虑，另一方面可能是出于以优惠政策促进房地产市场复苏的打算。一些房地产企业声称将项目价格提高了5%，但从数据来看，类似的价格调整行为对交易量的影响有限。

二手房的影响是另一个影响因素。芒果地产2015年1月发布的沈阳存量房屋销售报告显示，1月份沈阳二手房销量同比小幅下降1.71%，同比增长3.61%；房屋上市量环比增长6.50%，连续四个月保持增长。1月份，沈阳市商品房市场交易量比上个月下降40%；商品房成交量环比下降42.56%，商品房和商品房市场成交量略有下降，销售量环比下降近40%。

分析人士指出，对于沈阳市场来说，二手房在地段和周边设施方面可能有一定的优势，在市场上有一定的竞争力。在房地产登记等政策预期的影响下，二手房在短期内占据新房市场份额的现象并不普遍，应合理对待。

房地产销售部门的一位负责人表示，沈阳的房地产市场可能会在2015年逐渐回暖。一些房产被认为会在3月份提高售价，以测试市场趋势。许多开发商计划在2015年提价，但时机可能不同。短期内，沈阳楼市很难迎来销售旺季，最早的成交量增长只能体现在3月和4月。一些开发商还认为，目前的量价法是不可持续的，申城楼市今年可能会出现小幅调整趋势。

据《中国证券报》记者了解，年初以来，沈阳楼市出现了“上涨”的声音和相应的预期，中国海外地产、万科、华润、恒大、越秀等相关项目都成为关注的焦点。一些业内人士表示，开发商的一系列行动可能会推动成交量和利润向不同的市场主体倾斜，但总体而言，本地楼市需求将在一段时间内保持相对稳定。

RRR减少的影响是有限的

在政策层面，央行的RRR降息引发了业内人士对沈阳楼市受影响程度的讨论。根据前述销售部门的数据，RRR此前在2008年和2011年的降价使得房地产市场呈现出回暖趋势。RRR降价的消息发布后，沈阳楼市的销量确实止跌回升。与此同时，考虑到此前几周市场低迷，开发商也在想方设法刺激销售，从而推动春节前的楼市交易。虽然RRR降息对消费者心理的影响不如降息直观，但仍能部分缓解沈阳中小房企的资金短缺。这些房屋企业可以借此机会寻找空的房间来换取价格。

分析师指出，RRR降息提高了资金流动性，改善了房地产行业的信贷环境，这将对房地产市场产生影响。但从数据来看，交易量暂时没有明显增加，部分原因是沈阳房地产消费群体开始向改善住房需求群体倾斜，房地产投机等投资机会较前几年有所减弱；另一部分是由于以前沈北新区等地区的房地产存量较大，当地出现了供大于求的局面。消化股票叠加了淡季的楼市销售，这大大削弱了RRR降息对买家的心理影响。

一位房地产销售顾问认为，央行RRR降息对楼市的影响更多地体现在购房者对未来两三个月楼市的信心上，但从贷款变化的实际计算，这种影响是有限的。相比之下，公积金和限购等政策可以有效促进沈阳楼市的销售。2014年9月，沈阳加入了明确放开限购政策的城市行列，该政策的市场推广效果将在未来继续显现。据公开消息，3月13日，沈阳将有苏家屯区的两块地和皇姑区的一块地出售，这也将吸引市场的关注。