鄂尔多斯遍地空置楼房 市民：不会再买了

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到处都是建筑物。

在鄂尔多斯(600295，咨询)，开发商通常使用这种方法来处理因房价暴跌而引起的纠纷:提供一套新套房或用一个小房间换一个大房间。图中伊泰华富项目正在出售，装修精美，并承诺“按承诺交付房屋”，但路牌广告上的价格已成过去。

到处都是建筑物。

在鄂尔多斯，从铁西区到

康巴什新区到处都是这样的shocking/きだよ建筑和未完工的建筑。在房地产市场的高峰期，成千上万的房地产企业集中在这里，但现在只有少数房地产企业正在努力支持，只有出售现有的房子才能打动买家。

实践证明，市场的“看不见的手”最终比购买限制等行政措施更具决定性。

购买限制和贷款限制的放松已经席卷全国，但不幸的是，这个春风在鄂尔多斯仍然感觉不到。2010年房地产市场泡沫导致的房地产市场寒冬仍然笼罩着鄂尔多斯空.记者利用“世界各地的记者”采访内蒙古呼和浩特的机会，前往鄂尔多斯体验“鬼城”的氛围。几百人的大地产只剩下十几个人，几十个人的市场部只剩下三个员工驻守；大多数销售部门都去了空大楼，只有一两个其他部门在现场观看。从铁西区到康巴什新区，到处都是令人震惊的建筑和未完工的建筑。记者在鄂尔多斯街头随机“抓”到居民进行采访，他们几乎都是烂尾楼业主。

即使在距离鄂尔多斯3小时车程的呼和浩特，鄂尔多斯留下的痕迹也非常明显。东胜人(鄂尔多斯在内蒙古当地被称为“东胜”)是呼和浩特的一个大买家群体，占总数的1/4~1/3。不幸的是，2011年煤炭价格下跌后，鄂尔多斯经济崩溃，东升人完全离开了呼和浩特楼市，就像是凭空消失了一样。

几乎每个鄂尔多斯人都是“苦主”

在鄂尔多斯房地产市场泡沫最严重的时候，有1000家房地产企业聚集在这里“淘金”。现在只有少数房地产企业在苦苦支撑，只有卖掉现有的房子才能打动买家。就连一位房地产市场人士也将鄂尔多斯异常的房地产市场形容为“不买不卖无伤大雅”。

官员:在两三年内消化库存

鄂尔多斯市房管局的一位官员在今年9月底对媒体表示:“截至2014年9月底，全市共有494.49万平方米的土地和3.8万套商品房要出售。其中，中心城区将出售471.13万平方米和3.42万套商品房。据估计，房屋存量将在两到三年内逐步消化。同时，通过回购住房、企业整合重组、协调信贷支持、项目推进等多种措施，促进了在建项目的竣工，大面积出现“烂尾楼”的可能性很小。事实是否像官员们预期的那样乐观？让我们拭目以待。

人们:每个人都摇摇头，“不会再买了”

当我来到鄂尔多斯，在那里我是一个陌生人，记者曾经担心我找不到任何人采访。然而，鄂尔多斯房地产市场崩盘的影响如此之大，超出了记者的想象。事实证明，任何在街上被抓住的人都可能是房地产市场崩盘的受害者。记者在铁西区客运站附近见到了鄂尔多斯市居民李女士。当李女士得知记者的身份后，她很快讲述了她儿子的经历。她的儿子和50多个贫困家庭在铁西蔬菜市场附近买了一套期房，但后来她没能买到房子。现在她儿子租房子，一年16000 ~ 17000元，一直盼望着能尽快住进100多平米的新房子。

后来，记者又见到了鄂尔多斯的另一位居民龚先生，他最近在新区奥林花园亏本出售了一套147平方米的住房。龚先生告诉记者，七八年前，他是一名包工头，手下有十多名苦力。2006年，一个房地产开发商欠了他钱，用奥林花园的这个单元来补偿。2009年，该单元可售7200元/㎡，最高可售8000元/㎡。今年年中，他终于以6200元/㎡的价格卖掉了房子，当时房子还是一片空白，他也失去了装修。鄂尔多斯到处都是未完工的建筑，龚先生的小施工队找不到项目可做。十几名工人已经被解散，他很高兴在鄂尔多斯当地的一家国有企业找到了工作。记者问他，如果这些烂尾楼全部建成，他会不会买房子。龚先生赶紧摇摇头说:“我现在有4套，我不会再买了。”

在呼和浩特一家房地产公司工作的王军，也是鄂尔多斯楼市大军的一员。鄂尔多斯房地产市场繁荣的时候，他是随波逐流来到这里的。王军回忆说，2010年，他在鄂尔多斯市下面的一个旗号下的房地产公司工作。当地的房价约为3900 ~ 4200元/㎡，但他的房产主却大胆开出了5000 ~ 6000元/㎡的高价。结果，一周内有超过100个单位被清算，这证实了当时房价上涨的疯狂。2011年，他去了一家福建老板的房地产公司做前期开发工作。老板原本想在鄂尔多斯建一座别墅，但不幸的是，这个房产来得太早了，在俱乐部建成后，房地产市场的泡沫就破灭了。王军估计，老板掉在这里的2-3亿资金都是“零”。

煤炭价格一天之内很低，而房地产价格一天之内很难翻过来

鄂尔多斯的故事与煤炭息息相关，疯狂的房地产投机也来源于煤炭行业积累的巨额财富。2004年，随着国家产业结构的调整，煤炭价格开始飙升。随后，土地的收购、煤矿的转让甚至周边产业的发展使得鄂尔多斯的一批人迅速致富。几乎与此同时，2005年，鄂尔多斯的住宅均价约为每平方米1000元1800元，2006年开始出现3000元/㎡的建筑。在2008年房地产市场暂时停滞之后，随着4万亿元人民币的放开，鄂尔多斯的房地产市场在2009年再次繁荣。

一位2009年进入房地产行业的销售人员仍然记得，自2009年下半年以来，鄂尔多斯的房价开始飙升:“到年底，每平方米2000多元的原价已涨到每平方米5000多元。”

当地名牌的价格轨迹:

15，000、23，000和12，000

鄂尔多斯第一名盘——伊泰华富，2010年上半年开盘，价格为15000元/㎡，2011年二期开盘，价格接近23000元/㎡。2013年11月，价格稳定在21000元/㎡。11月份之后，价格调整，房价几乎“跳水”，小高层14000元/㎡，高层12000元/㎡。伊泰华府有几栋建筑，面积1000平方米，共21套，其余分别为380平方米、480平方米和560平方米。据一位在伊泰华富从事销售工作的人士透露，该住宅区共售出190套，实际售出100套，其中有几十个业主成功地从开发商处无偿退房。现在这个高端房地产已经被收回，有二三十户人家住在里面。

这名销售人员告诉记者，伊泰华富在鼎盛时期有100多名销售人员。当她在2012年加入销售部时，只剩下大约10名销售人员，而今年只剩下3名销售人员。在9月份接受伊泰华富采访时，记者了解到，经过去年11月的价格调整后，伊泰华富今年春节前后卖出了几个单位，但从5月份开始就一直在吃银杏。即使现有房屋精装修后出售，开发商在广告牌上承诺“信誉如金，房子会如期交付”，但鄂尔多斯购房者对楼市的信心并未重建。

当地每吨煤炭价格轨迹:

400元200元130元

煤炭价格一直徘徊在房地产的低价位。自2004年以来，煤炭价格飙升至2011年的峰值，鄂尔多斯地区高热值动力煤的坑口价格为400元/吨。根据记者对鄂尔多斯高热值煤坑口价格的询问，今年9月份价格在200元/吨左右，煤老板普遍开采低热值煤，坑口价格在130元/吨左右。

根据当地的一个煤炭来源，高热值煤的坑口价格类似于澳大利亚出口到中国的秦皇岛。此外，中国和澳大利亚将在未来建立自由贸易区，进口关税将为零。业界普遍认为进口煤比国产煤好。因此，鄂尔多斯煤炭工业的复苏在可预见的未来，煤炭价格不可能在2011年回到峰值。

鄂尔多斯的启示

“鬼城”的废墟

救赎之路是漫长的

呼和浩特市房地产服务协会会长祁是土生土长的鄂尔多斯人。外界称鄂尔多斯和康巴什新区为“鬼城”。他对此非常反感。他认为康巴什新区走在了时代的前面，绝对是未来城市发展的典范。高雄市长祁谈及康巴什新区时感慨道:“蓝天白云下，笔直的道路通向康巴什新区，两岸是绿色的草原。这是鄂尔多斯人的精神家园。”

的确，没有精神目的地感的外国媒体只看到空的建筑房屋。康巴什新区原计划人口30万，现在只有5万，住房和配套的公共建筑可以说是“垃圾”。在记者去鄂尔多斯之前，他以为所有的建筑都是空的房子，但在铁西区，记者看到所有的道路都是空的商业建筑或未完工的建筑。拥有100万人口、以煤炭工业为支柱产业的鄂尔多斯，怎么能容纳这么多商业建筑？鄂尔多斯官员表示，“库存可以在2-3年内逐步消化”，对此记者表示严重怀疑。

鄂尔多斯空买房子，甚至是未完成的建筑是摆在我们面前的事实。空购买的每一栋房子或未完工的建筑都可能涉及无数的债务关系。如何解决这个僵局？高认为，政府应该带头解决这个问题。首先，它应该引入第三方组织来详细调查每个项目背后的债务关系，并成立一个债权人会议。然后，它可以通过债权人的决议制定出每个项目的振兴计划。经债权人同意，可以出租一些具有使用功能的住宅和商业建筑。

黄大成，杭州人，从浙江到呼和浩特开发房地产，曾经南游北游。20世纪90年代初，他经历了海南的房地产泡沫。当时，海南的现场离鄂尔多斯的现状不远，房价从6000元/㎡降到了2000元/㎡。最后，解决海南和北海未完成的建筑是“四个轮子一起转动”。个人、企业、银行和政府都应该承担各自的责任，都有各自的损失。不过，他认为，鄂尔多斯和温州等地的房地产困境来自民间热钱，而当时海南的大部分资金来自“郭子皓”投资，因此当时政府不得不承担更大的责任。如今，鄂尔多斯和温州陷入了房地产市场的三角债务中，这两个地方都是自然人或私人借贷机构。解决这个问题更困难，也需要更长的时间。(大阳。广州日报)