房地产＂营改增＂临近 税率11%可能性最大

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日前，国家税务总局发言人郭晓林表示，2015年，税务机关将努力把“改革阵营”的范围扩大到包括建筑和房地产在内的四个行业。“营改增”迫在眉睫，房企计划先行。《商业日报》记者通过对房地产企业和行业专家的采访，从税率、税负、税收筹划等方面解读了实施“营改增”给房地产行业和房地产企业带来的利与弊。

在1月底的国家税务总局新闻发布会上，发言人郭晓林表示，2015年，税务机关将继续推进“营改增”的扩大，力争将“营改增”的范围扩大到建筑、房地产等四个行业。

近日，国家商报记者从江苏和上海的几个税务系统内部人士处了解到，预计房地产业务改革将在2015年正式启动，相关政策的制定可能在今年开始。地方税务机关的声明意味着今年房地产“营改增”的可能性将进一步增加。

一位业内人士告诉《国家商报》，尚未进行“营改增”的四大行业很难推广。这些行业要么涉及众多关联方，要么可抵扣投入较少，对企业税负影响很大。

杭州某税务师事务所的一位资深合伙人表示，房地产业务的改革和增长仍有许多困难，很难形成一个完整的扣除链。今年要顺利形成一个草案并不容易。

税率:11%最有可能

税率作为房地产企业改革的核心环节，已经成为所有利益相关者关注的焦点。房地产企业改革的税率设计必须统筹规划，兼顾各方利益。《国家商报》的记者为此进行了各种核实。从现有的反馈来看，税率更有可能是11%。

据《中国税务报》报道，如果建筑业实行11%的税率，房地产业平均增值税税率的下限为8.95%，最高税率为14.83%，最低税率为6.39%。根据这个计算结果，房地产业实行的11%的税率是在一个合理的范围之内，与完成了“营改增”的运输业是一样的。

然而，许多业内人士认为，11%的税率仍然偏高。上述税务机构的高级合伙人告诉记者，由于进项税仍难以完全确定，房地产开发企业将缴纳11%的增值税，而不是原来的5%营业税，这可能会增加税收负担，8%的税率可能更合理。

上海财经大学公共经济与管理学院教授朱表示，11%税率的设计偏离了税制改革的初衷，只有单一税率更符合税收中性原则。根据韩国、日本等亚太国家的增值税税率计算，中国将增值税税率定为12%更为合理。

税率设计作为房地产改革的核心环节，在业界和学术界都存在争议。一家房地产公司的税务主管在接受《国家商报》采访时表示，目前的房地产销售税率是企业非常关心的问题，它直接关系到企业税负水平的变化。如果最终实施11%的税率，房屋企业的税务负担将会加重。

争议:土地成本可以扣除吗

据了解，房地产企业的成本主要来自三个部分:土地成本、建筑安装成本和财务成本。近年来，“地王”频频出现在一线城市，不断刷新土地拍卖记录。土地流转作为地方政府收入的主要来源，已经成为地方政府的生命线，土地价格不可能在短期内下降。

高土地成本已经成为房地产开发企业的沉重负担。一般来说，土地成本占总成本的50%以上。“营改增”后房地产企业的征地成本能否扣除，其比例成为决定房地产企业税负的关键。

由于土地是企业向政府购买的，但地方政府不是纳税人，不能开具增值税专用发票，也不能形成完整的抵扣链。然而，上海新民律师事务所高级合伙人刘福元在接受《全国商报》采访时表示，土地出让金应作为进项扣除，政府可以允许房企使用财政部门监管的土地专用收据作为抵扣凭证，这与企业购买农产品时可以抵扣13%的进项税类似。如果不能扣除，房企的税负将大幅上升。

但是，朱认为，土地作为一种纯自然资源，不含增值税，不应作为投入扣除。仅仅为了减轻住房企业的税收负担而允许扣除是违反增值税原则的。

由于土地来源的多样性，房地产企业几乎不可能通过地方政府无偿划拨、与村集体合作、股权收购等方式获得可以依法抵扣的进项税发票。如何解决这些问题，土地成本能否作为投入扣除，只能在政策出台后才能知道。