把北上广甩出一条街 深圳楼市暴涨凭什么？

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从去年的“9？自“30”政策出台以来，深圳的新房价格上涨了近30%，龙华、前海、后海等地区的涨幅高达50%。

在理性与疯狂的交织下，深圳房价正经历着前所未有的飙升。

当中国100个城市的房价终于在5月停止下跌和上涨时，深圳的房价早在去年10月就开始“拉高”。《中国商报》记者梳理了深圳市土地委员会的数据，发现从去年的“9？自“30”政策出台以来，深圳的新房价格上涨了近30%，龙华、前海、后海等地区的涨幅高达50%。

特别是今年以来，深圳新房价格连续两个月居全国之首，二手房价格更是雪上加霜，连续四个月上涨，总价格每天上涨数万元。

北京、上海和广州的房地产市场也有不同程度的复苏，但远不如深圳。在本轮楼市中，深圳楼市为何脱颖而出？房价飙升的原因是什么？

比北京更有活力的需求

深圳房价飙升的根源在于供求关系日益紧张。

在四个一线城市中，深圳人口最少，但人口密度最大，住房需求最迫切。

据深圳市统计局统计，2014年，深圳常住人口达到1077.89万人。同期，北京、上海和广州的常住人口分别为2151.6万、2425.68万和1308.05万，分别是深圳的两倍、2.25倍和1.2倍。

然而，深圳的土地面积不足2000平方公里，北京、上海和广州的土地面积分别是深圳的8.2倍、3.2倍和3.7倍。

据记者测算，深圳的人口密度已经达到每平方公里5400人左右，是四个一线城市中最高的。

作为一个移民城市，深圳的移民比例高达70%，远远高于北京35%~40%的水平。

大多数农民工主要通过租房来解决住房问题，这直接导致深圳的住房拥有率极低。截至2013年底，深圳的住房拥有率仅为30%左右。

由于深圳日益增强的竞争力、非排外的移民文化和宜人的气候，越来越多的移民想在深圳定居。定居的主要目的是拥有自己的房子。

值得注意的是，深圳的人口更年轻。相关数据显示，深圳25-44岁人群购房比例为50.8%，远高于北京(35.2%)、上海(29.6%)和广州(39.9%)。

不难理解深圳的住房需求有多迫切。《中国商报》记者近日在采访各大房地产时发现，“80后”已成为深圳购房的主力军。

供应短缺推高地价

然而，面对如此巨大的需求，深圳楼市的供给却日益萎缩。

根据世界银行的统计，截至5月31日，深圳一手住房的销售面积为368.71万平方米，套数为33858套。从深圳过去8周的新房销售速度来看，目前新房可售量的消化时间约为6个月。

从土地供应来源看，近两年来，通过“招标、拍卖、挂牌”方式公开出售的住宅用地大幅下降。

记者梳理了公众信息，发现2007年至2010年，深圳市公开出让的居住用地建筑面积平均每年95万平方米；截至2013年，仅出售了3块住宅用地，2014年，仅出售了1块住宅用地。

根据官方数据，深圳新的土地供应几乎耗尽。

根据《深圳市土地利用总体规划(2006-2020)》，到2020年，深圳市建设用地总规模将控制在976平方公里以内。现在，这个数字已经达到大约940平方公里。

在这一点点新的建设用地中，住宅用地只能分配到很小的一部分，即使有存量土地，也还是很小。

2014年，深圳实际完成土地供应1368.9公顷，其中住宅用地仅184.3公顷，占13.5%，其余为工业用地、商业服务设施用地和公共基础设施项目用地。

今年，深圳计划供应1600公顷建设用地，仅85公顷住宅用地，占5.3%。其中，公开“招标、拍卖、挂牌”的住宅用地指标仅占住宅用地总指标的11.8%。

公开出售住宅用地的规模已经缩小，进一步推高了地价。然而，高昂的土地价格成本最终将转移给买家，这将导致房价飙升。

去年，深圳只卖了一片住宅用地，最后的底价高达25000元/平方米，地价高达85%。该地块位于龙华新区。10月份成功转让后，该地区房价迅速上涨。后来推出的新地块价格超过了3万英镑，今年5月甚至超过了4万英镑。

政策引发“泄洪”需求

深圳对住房的强烈需求一直存在。为什么会在这个时候爆发？

“近年来，由于限购和贷款政策的影响，深圳的购房需求受到抑制，尤其是需求的改善。”深圳中原研究中心经理王飞告诉《中国商报》记者。

随着购房政策的放松和宽松的货币环境，原本被抑制的需求像洪水一样席卷了房地产市场。

从去年9月底开始，“9？30 "政策" 3？“30”政策等政策相继放开了贷款限制，降低了按揭利率，并降低了第二套房的首付比例。营业税免税期从5年改为2年，改善后的需求迅速释放。

王飞说，今年4月以来，深圳的换租率有所上升，高的时候达到了45%。一些新建筑的大单元也卖得比刚刚需要的好。

信贷扩张一直是推高房地产市场价格的关键因素。根本原因在于政府向房地产市场引入新的信贷，降低了抵押贷款利率和首付比例，降低了购房门槛，推高了看涨预期。

与此同时，投资者的比例也在逐渐增加。王飞表示，当市场低迷时，投资者的比例只有10%左右。最近，房地产市场出现了大量的投资者，龙华区的投资者比例甚至高达20%~30%。

牛市也为房地产市场提供了大量资金。许多投资者在牛市中获利后选择套现，并投资于房地产市场，以寻求更安全的利益。

深圳市民张颖(化名)最近兑现了部分股票，投资了龙华区的一栋房子。

“这一轮股市上涨了很多，用现金买房更让人放心。”张颖说，她的一个朋友也从股市中提取了一些资金，买了两套房子，一套用于自住，另一套用于投资。

毗邻香港是深圳房价飙升的另一个驱动力。王菲透露，今年在深圳购房的香港人数量大幅增加。

由于香港的房价高达10 ~ 20万元/平方米，深圳的房价对香港很有吸引力，甚至在蛇口前海区，6 ~ 7万元/平方米的房价对他们来说也很便宜。

在需求旺盛、需求改善、投资需求、香港等外部需求的冲击下，“买高不买低”的情绪被肆意放大。加上供应日益紧张，深圳整体楼市的看涨预期被推到了前所未有的高潮，这带来了二手房业主和开发商的涨价信心。