（锐财经）政策三联发：楼市不可能第二次踏进同一条河流

本篇文章2262字，读完约6分钟

新华社北京(房地产)4月1日电新媒体专家(记者王立斌)刚开始时天气温暖寒冷，最难支付利息。

3月27日(上周末)，国土资源部、住房和城乡建设部发布了促进房地产市场稳定健康发展的通知，a股反响平平；在3月的最后一个星期一(30日)，房地产股票开始全面受欢迎，并有每日涨停。同一天，中国人民银行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会发布了关于个人住房贷款政策相关问题的通知，财政部和国家税务总局发布了关于住房营业税免税的通知。指房地产“稳定健康发展”的三重发展。

还不算太晚，阵雨还没有结束。在3月31日的最后一个交易日，房地产行业以绿色结束。虽然“楼市组合拳”很犀利，但这种拳法却是古老而有意义的。如果我们试图在短期内搞清楚，我们就无法理解政策的长期计划。要全面理解房地产政策的“新趋势”，我们应该关注三个“去导向”。

去干预:不要回头

就像人一样，“放松”有助于跑步，但“放松”不是“助跑”。羊年之春稳定房地产市场的政策调整，可以应对经济下行压力，更好地实现平稳增长、惠民生、促改革、调结构。然而，土地、信贷和税收行动正在“放松”房地产市场，属于“去行政化”进程，而不是相反。这是2015年和2009年的最大区别。

从十八届三中全会开始，由政府主导、过于严格的房地产政策持续多年，加速回归常态化、长效化和市场化。本轮政策调整是市场化的回归，符合市场化的改革方向，延续和深化了近两年来房地产市场的“去干预”，与2014年以来放松或取消购房贷款限制相一致，进一步落实了“发挥市场在资源配置中的决定性作用”的精神。

“去干预”或“去管理”意味着允许房地产市场自我调整，这是宏观经济新常态的一个组成部分，也是一种真正的自信。自2014年下半年以来，有人认为“这并没有引起市场剧烈反弹，只是在一定程度上促进了区域市场的稳定。”事实上，“戏剧性反应”是频繁行政干预的主要特征。如果要发挥市场的决定性作用，市场的规律性应该在空之内，以避免“剧烈反弹”。

疾病就像纺线。长期以来，频繁的行政干预扭曲了房地产市场的信号，市场规律需要时间“自我修复”。对于市场机制，你不可能擅长；对于经济周期，禁止推动经济周期。在这一过程中，必须避免在市场化的长期运行机制完全到位之前，政策措施“完全让位”，造成“双空缺”。帮助你的马并载你一程是可以的，但是你不能接手。

去库存化:诚实做生意

一推出稳定楼市的市场化组合政策，就有报道称，深圳(房地产)等地的开发商或卖家“坐以待毙，推高价格”；在二手房市场，营销人员开始喊“明天涨价”——仍然渴望“戏剧性的政策”。

“去干预”，长期目标是房地产市场化，短期目标是去库存化。房地产去库存化是重中之重。从去年开始，从取消限购到放宽贷款限制，从企业到消费者，都出现了强烈的观望情绪。“量的价格”是一个共识，但它需要自愿的行动。

从全国范围来看，主要城市的销售没有得到足够的改善，累计库存持续上升。“库存在顶部”，消费者信心的差距只是一种心理表征，但其实质是供求矛盾。数据显示，目前房地产市场的供需比为1.3: 1，2009年约为1.1: 1。它取决于需求的满足和需求的提高，这是国情的根本，也是中央政策的出发点。总而言之，我们必须诚实做生意。“一夜暴富”的心态与市场和政策的初衷完全不同。

业内人士认为，二手房市场的成交量可能会上升至30%，这引发了2009年的大规模反弹。试图将“追上杀下”的非理性消费引向“去库存”本身就是不理性的。我担心这只会适得其反，错过政策之春的美丽风景。房地产市场不可能第二次踏入同一条河。

去杠杆化:打压高点，抬高低点

3月27日，住房和土地使用的“土地大门”进行了调整；30日，“信用门”被调整。改革开放以来，从20世纪90年代的开发区热潮到新世纪的几次房地产热潮，其根源是“土地之门”和“信用之门”的大开。

从西欧和北美到东南亚和中东，几乎所有的金融危机都是“由土地引起的”。因此，从此次政策调整的前景来看，最重要的是“土地闸门”是否大面积松动。然而，所谓的土地利用调整和邢弢只对土地存量大惊小怪。“去杠杆化”一直在进行。

一些人说对购买和贷款的限制是去杠杆化的；这不是“增加杠杆”来取消“双重限制”吗？不。这对于一些地方尤其如此，尤其是三、四线城市。有人说中央政府应该“增加杠杆”，地方政府应该“去杠杆”，这是有道理的。去杠杆化意味着“挤压泡沫”，而泡沫意味着利用债务杠杆来获取利润。次贷危机的核心是肆无忌惮的杠杆。在那些日子里，温州和山西的房地产投机者利用银行或私人借贷，这也是杠杆。

国土资源部和住房和城乡建设部联合发布的通知，主要强调“2015年住房供过于求，住房开发建设规模和进度应得到适当控制”，而不是改变土地用途和住房类型。“住房供应明显过剩的市县或在建住宅用地过剩的市县应大幅减少住宅用地供应，直至计划供应暂停”。

自目前的房贷紧缩以来，一线和二线城市经受住了考验，尤其是一线城市。然而，在许多三、四线城市，温州、鄂尔多斯(房地产)、曹西安、邯郸(房地产)，甚至一些县城，问题在于，过剩是由于拼命卖地造成的，这与钢铁、水泥和电解铝没有什么不同。从本质上来说，土地管理失灵和消费人口与住房供应脱节是“空城市计划”。

因此，从国家土地监管和审计到新预算法的实施和地方债务的彻底清理，都必须坚持精确去杠杆化。“天堂的道路，它仍然弓和弓:最高的抑制它，低的提高它。”它不是600多个城市的“一刀切”的红头文件和“紧急通知”，而是本轮房地产政策调整的主人，值得期待。