供需格局悄然生变 楼市投资投机性需求弱化

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新政的出台会不会导致2009年房价疯狂上涨的重演？专家普遍认为，在中国经济放缓和结构调整的“新常态”下，虽然当前的“新政”将在短期内刺激楼市复苏，但影响楼市的诸多因素已经发生变化，“增量稳价”将成为2015年楼市的新特征。

供求格局已经悄然改变

根据中原地产研究咨询部的数据，自2010年以来，中国商品房销售面积迅速增长，尤其是在二、三线城市，中国房地产供求格局发生了深刻变化。

2009年，楼市复苏的基础是首次置业的刚性需求，这首先动摇了一线城市楼市的坚冰，形成了市场复苏的“第一推动力”。此后，更多的改良和投资需求开始进入市场，并一度成为主要买家。

瑞银(UBS)首席经济学家王涛表示:“事实上，中国住房供需的内在格局已经发生了变化——目前的住房建设已经超过了城市人口增长和住房改善带来的需求。由于房价下跌以及财富管理产品和海外资产等其他投资渠道的增加，支撑投资需求的许多因素也在消退。”

上海中原地产研究总监宋惠勇表示，与2009年楼市政策的节点相比，新政的市场背景明显不同。“首先，就供给和需求而言，目前房地产市场的供需比例达到1.3: 1，而2009年的供需比例仅为1.1: 1。目前供过于求的情况明显严重；其次，目前的市场仍然是由急需或需求改善的购买力支撑的。2009年，由于缺乏限购政策，政策的转变可以更充分地吸收投资者进入市场；但现在市场上的投资者数量相对减少了，因为政策转变不足以让投资者相信该股可以在一夜之间被淘汰。”

“水库”在房地产市场中的作用被削弱了

据业内人士称，自2010年以来，中国房地产市场的信贷环境也由宽松转为紧缩。货币供应量的缓慢增长削弱了房地产市场的“蓄水池”效应。

安信证券首席经济学家高善文认为，2009年的货币环境非常宽松，随着经济的快速发展，居民收入迅速增加。“这也是普通人在这个时候买房的一个非常理性的选择。”

世邦魏理仕(CB Richard Ellis)中国研究总监陈中伟指出，截至2009年12月底，广义货币供应量同比增长27.68%，2015年的增长目标是12%。“在某种程度上，房地产市场是一个能够吸收过剩资金的蓄水池。房价也会随着水库的水位而上涨。”

房地产市场的投机性投资需求转向了

“你为什么愿意买房子？由于房价大幅上涨，过去20年里，股票损失更多，收益更少，买房子肯定是赚来的。由于缺乏投资渠道，房地产市场的投资需求相对较高。”上海亿居地产研究员严跃进表示，过去三年，理财产品的兴起改变了中国居民的金融资产。

王涛认为，住房市场有两种需求，一种是改善需求，另一种是投资需求。自去年以来，由于房价增长停滞，许多城市对投资性住房的需求出现了逆转。“这是因为投资买房是看涨的。如果房价上涨很少或下跌，在大多数城市投资买房的收入实际上是负数。中国的房屋出租率很低，而理财产品的一般回报率为4%-5%。

徐汇地产总裁蓝鸿震表示:“房地产开发离不开宏观经济的整体支撑。房价增长率与国内生产总值增长率正相关。”

2009年，中国的经济增长率保持在“两位数”。目前，中国国内生产总值增长已进入中高速发展时期。“中高速发展使房地产市场不像过去十年那样火爆，房价涨幅将放缓。”雷蒙说。

(据新华社报道)

(图)全国11个城市的24家银行正在实施“个性化”的二手房贷款政策。荣360网站3月27日发布的全国35个重点城市住房抵押贷款调查显示，仅有两家银行的住房贷款平均利率高于基准利率。