楼市能否迎量价齐升行情 库存高的城市去化压力难解

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3月30日，中国人民银行、住房和城乡建设部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将第二套房首付比例下调至40%，购买第一套房的公积金贷款首付比例下调至20%。同日，财政部、国家税务总局还下发了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将普通住房营业税的免税期限从5年改为2年。

市场参与者将这种“财政+税收”的政策组合解读为“稳定消费”、促进房地产市场稳定健康发展的“良药”。政策实施后，第二套房的购买成本可以降低多少？房地产市场能带来价格和成交量的上涨吗？

它能促进“住房消费”吗？

这次，中国人民银行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合发布了《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。对于拥有一套住房且相应的住房贷款尚未结清的家庭，为了改善其居住条件，他们再次申请商业个人住房贷款购买普通自住住房，最低首付比例调整为不低于40%。用公积金贷款购买首套普通自住住房，首付比例最低为20%；如果你拥有一套住房并已结清抵押贷款，你可以再次申请公积金贷款购买普通自住住房，首付比例最低为30%。

据市场分析人士称，这项政策的最大亮点是，居民购买第二套住房的首付比例下限被降至40%。此前，第二套住房的买家需要提供至少60%的首付，一线城市的买家需要提供至少70%的首付。

“第二套房的高首付比例将在一定程度上抑制住房交易。毕竟，许多改善了的购房者的资金无法支持如此高的首付比例。这项政策非常有力。降低首付比例后，改善住房购买的需求将被释放，并迅速进入市场。特别是一、二线城市，大中型住宅市场交易状况将继续改善；从全国的角度来看，房屋公司可以借此机会积极地去炒股。”上海一居房地产公司的研究员严跃进说。

买房的成本会下降吗？

“我看了保单后，马上给熟悉的中介打了电话，但他们都很忙。后来，我不得不去单位附近的一个房地产经纪人那里了解情况，那里有很多客户在咨询。”广州市民陈小云最近一直在看房子。她计划在女儿学校附近再买一栋房子来照顾孩子的日常生活。

那么，新政策实施后，第二套房的购买成本能降低多少呢？根据上海易居房地产研究所的计算，以一套总价为200万元的住房为例，如果按照目前一线城市70%的首付款比例计算，首付款为140万元，需要向银行借款60万元。按商业贷款计算，在基准利率下，20年等额本息还款总额为102万元；根据新政策的40%，首付款为80万元，需要向银行借款120万元。根据相同的贷款条件，还款总额为205万元。

通过简单的比较，降低首付比例并不意味着贷款成本降低，而是实际上增加了。70%首付款下，首付款和抵押贷款合计140万元+102万元，即242万元；首付款40%以下，首付款和抵押贷款合计80万元+205万元，即285万元。后者将增加支付成本43万元。

颜跃进说:“这个账不能这么简单算。如果是70%的首付，买家需要额外支付60万元的首付。如果这笔钱用于投资，只要年利率不低于2.8%，20年的总利息将超过43万元，所以买家的成本仍然降低。”

房价会上涨吗？

就像广州的陈小云一样，许多买家害怕听到新政策后房价会迅速上涨，所以他们会立即赶到售楼处或中介商店。政策放松后，房价会上演新一轮的“价格上涨”吗？

市场参与者普遍认为，新政策的主要目的是稳定住房消费，而不是大规模“救市”。短期内，一些热门的房地产市场可能会迎来价格和成交量的上涨，而在库存较高的城市，去化学的压力仍然难以解决。

中原地产首席分析师张大伟表示，新政策的最大影响是直接释放住房需求。“买家的情绪将大大提升，这将加快进入市场的步伐。4月份的整体市场成交量将迅速上升，一线和二线城市的房价有可能上涨。”

“从目前的情况来看，广州第二季度的二手房买家比例将至少增加5个百分点，达到16%-17%；第二季度，二手房交易量将从每月不到4300宗增加到每月6000宗。”满堂红房地产广州分公司研究部主任周峰说。

但是，从全国来看，由于库存高，大部分地区的房地产市场的整体复苏仍然疲软。根据国家统计局的数据，截至2月底，全国住宅销售面积为4.2177亿平方米，同比增长23.4%。

招商地产南京公司副总经理孙海平分析说，在三、四线城市，新政策短期内不会立即见效。从国家的角度来看，虽然新政对开发商有利，但直接提价是不现实的。房企仍应以库存和成交量为基调。

南京仁恒投资有限公司副总经理沈玉恩表示:“新政策的背后是政府市场监管的方向，最终决定市场的是市场本身。”

(图)财政部、国家税务总局3月30日联合宣布，经国务院批准，个人住房转让营业税政策将从2015年3月31日起进行调整，其中个人倒卖已购普通住房免征营业税的期限将从目前购买期限5年以上(含5年)缩短至2年以上(含2年)。图为一名行人在北京东三环附近的一家房屋中介店外行走。商店电子屏幕上的广告仍然使用“整整五年”作为吸引顾客的卖点。罗/照片