“组合拳”稳住房消费 不排除囤房人借机抛售住房

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3月27日，国土资源部和住房和城乡建设部发布文件，优化今年住房和土地供应结构；3月30日，央行与住房和城乡建设部、银监会联合发布文件，下调二套房个人贷款首付比例；同日，财政部还与美国国家税务总局发布文件，放宽二套房转卖营业税免税期限。

分析师指出，2015年第一季度末，许多宏观调控部门在几天内集中发布了房地产市场新政策，为促进房地产市场稳定健康发展释放了积极信号。

“这一系列稳定房地产市场的政策调整措施，将对应对当前经济下行压力、实现稳定增长、惠及民生、促进改革和结构调整产生积极影响。”中国社会科学院城市与竞争研究中心主任倪鹏飞说。

自2015年初以来，宏观经济下行压力加大。据前两个月统计，去年第四季度经济继续放缓，部分经济指标进一步下滑，其中房地产市场低迷成为经济增长放缓的原因之一。

倪鹏飞表示，目前，房地产的直接需求及其带动的间接需求在市场总需求中仍占很高的比例。房地产市场是否稳定健康，关系到今年宏观经济的稳定，也可以为深化改革和结构调整创造条件和争取时间。同时，从长远来看，房地产市场在城市化建设中仍有很大发展。

今年两会期间，李克强总理在政府工作报告中指出，支持居民自谋职业，改善住房需求，促进房地产市场稳定健康发展。中国民生银行首席研究员文彬表示，房地产金融政策和财政政策，以及住房和城乡建设部此前发布的政策，将成为新一轮促进房地产健康发展的组合拳。

据分析，这一轮组合拳政策传达了稳定住房消费的积极信号，尤其是支持了两组合理且改善的需求。

根据中央银行、住房和城乡建设部以及中国银行业监督管理委员会的通知，个人住房贷款政策进行了调整，主要针对拥有一套住房且相应的住房贷款尚未结清的家庭，再次申请商业个人住房贷款购买普通自住住房，以改善其生活条件，最低首付比例调整为不低于40%。

中国银行国际金融研究所副所长宗亮表示:“从国际经验来看，个人住房贷款的最低首付比例一般在30%左右。此前，第二套在中国的实施率一般在60%-70%，实施标准明显高于国际水平。如果情况严重，应该进行调整。现在降到40%左右，这与国际形势基本一致，也是市场化的体现。”

链家地产市场研究部的张旭认为，本轮楼市的放松超出了此前的预期。根据北京市历年住房贷款首付比例的变化，2010年第二套房首付比例统一为40%，此后一直在上升。自2013年以来，第二套房首付比例一直保持在70%。第二套房首付比例已恢复到2010年前的水平，按购买总价200万元的二手房计算，首付最多可减少60万元。

根据财政部和国家税务总局的通知，此次调整的最大亮点是将原营业税的免税期限从5年减为2年。

「放宽豁免期对降低二手房交易成本非常有效。例如，北京300万元的二手房在购买两年后可以减少15万元的营业税，这将有助于刺激改善住房消费。”财政部金融司副司长白景明说。

不过，有专家指出，放宽营业税免税期的政策力度很大，但效果如何还有待观察。目前，免税政策主要惠及卖家。在未来房地产登记和房产税的预期下，也不排除一些囤积居奇的人会借机出售自己的房子。但是一些专家认为买房也会从中受益。如果大量出售，可能会盘活房地产市场上大量闲置的存量房屋，增加房屋周转率，实际上降低购房成本。