房地产融资急降 证券投资产品大增

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房地产市场持续低迷，房地产信托收缩。根据益银信托工作室的数据，截至3月26日，今年集体信托共设立了1634个产品，融资规模为1565.51亿元，同比下降15.27%。其中，最明显的缩水是房地产信托。今年设立的房地产信托产品有131种，规模只有216.96亿元，比去年同期的614.64亿元下降了64.21%。

随着a股市场的发展，信托公司开始开发证券投资产品，证券投资信托迎来了快速增长。易信信托(YI Trust)发布的数据显示，在上周推出的93种产品中，证券投资产品的数量为46种，占近50%。

房地产信托在短期内很难恢复

自2015年以来，房地产信托的设立规模仅达到216.96亿元，同比下降64.21%。用益物权信托研究员帅国郎表示，房地产信托收入下降与当前房地产行业低迷有关，也与国家相应的政策调控高度相关。一方面，目前房地产市场的买卖方式正在发生变化，过去买房子的人现在都在卖房子；另一方面，房地产的库存相对较大，需要一些时间来消化；房地产行业是一个风险相对较高的行业，今年的赎回高峰即将到来，因此房地产信托很难在短期内复苏。

数据显示，上周发行的房地产信托产品的平均期限为1.46年。由于赎回风险，房地产信托产品的期限自去年以来已经缩短了一段时间。帅国郎说，以前，房地产信托产品的期限一般是两年，但现在在市场条件下基本保持在1.5年左右。

目前，发行信托产品的项目主要集中在一线城市，或抵押品和质押品相对充足、融资方实力相对较强的地区；还款来源、融资人的资格、抵押物和质押物的流动性都影响信托公司是否决定发行此类产品。据福利信托工作室统计，去年第四季度，集合基金房地产信托发行规模为537.07亿元，发行275次，其中221次披露项目面积，规模为465.27亿元。项目规模最集中的地区是北京，集合资金房地产信托发行规模达到69.01亿元。

此外，上周房地产信托产品的收入为9.24%，低于基础行业的9.96%，不再高居榜首。在这方面，业内人士认为，大多数基础行业项目都是政府信托合作项目，通常由政府信贷担保。随着信托公司竞争的加剧，信托公司会牺牲自己的利润来维持高回报和确保产品分销。

狩猎证券投资

在信托业快速增长之后，快速扩张的步伐也逐渐放缓。信托公司传统业务同质化趋势和大资本管理时代的金融竞争加剧，业务发展瓶颈日益突出，迫使信托公司迫切拓展新的业务增长点。a股市场的崛起为信托公司的业务找到了出路。

在上周推出的93种产品中，证券投资产品的数量为46种。截至3月25日，信托公司今年共发行了1620种集合信托产品，其中证券投资集合信托产品624种，占近40%，远远超过其他类型的集合信托产品。

业内人士认为，证券投资信托业务是各类信托产品中最规范、规模最大、最集中、最透明的。a股市场继续改善，这使得更多的信托公司涌入，这也反映了二级市场对资金的渴求。然而，证券投资产品的业绩受市场影响很大，一旦市场发生变化，就会影响产品的收益。

溥仪研究员范洁认为，证券投资信托是属于融资业务还是交易管理业务还没有准确定位，否则风险将被埋没。范洁分析，如果将其定位为融资业务，应根据信托公司目前融资业务的总体风格，有效降低项目风险。特别是对于结构性产品，应在准入和信贷增强方面做出更多安排；如果定位为交易管理业务，应在管理过程中履行职责，严格执行止损线和预警线。

范洁表示，尽管有宽松的货币政策，但经济下滑和股市的技术性回调可能导致证券投资信托的清算风险，因此我们应该对股市走势保持谨慎和乐观的态度。此外，证券投资信托的收益大多是浮动产品，因此投资者在投资此类项目时应树立风险意识。同时，一些信托公司并不专门从事证券投资信托业务，其在该领域的管理能力有待进一步提高。

目前，证券投资业务大多属于渠道业务。帅国郎表示，一些信托公司大力发展证券投资产品，一方面与传统业务发展受阻、创新业务发展不明确有关，另一方面与信托公司业务的优势和劣势有关。