业内:完善房企融资结构 建立多层次风险分担体系

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2015年，中国经济发展面临诸多挑战，下行压力仍然较大。对于房地产行业来说，房地产市场短期内不太可能走出低迷，但仍有许多有利于房地产市场发展的积极因素。

首先，及时宽松的货币政策将释放合理的住房需求。2014年，工业生产者的出厂价格指数(ppi)同比下降1.9%，连续34个月为负；与此同时，居民消费价格指数(cpi)同比上涨2.0%，并继续下跌；广义货币(m2)余额为122.84万亿元，同比增长12.2%，低于市场预期。石油、煤炭、钢铁、铁矿石等国际大宗商品价格持续下跌，美元逐步走强等一系列影响因素，导致中国在2015年面临通缩风险。为了应对通货紧缩，我们必须在积极财政政策和稳健货币政策的总基调下实施相对宽松的货币政策，包括继续实施永久性贷款机制(slf)、央行的反向回购操作、有针对性的RRR降息或降息，这将有助于支持居民合理的住房消费。

二是有效需求持续增长，支撑房地产市场发展。首先，适龄人口将达到高峰。根据2010年全国人口普查数据，2010年在中国购买住房的适龄人口(25-49岁)约为5.47亿。根据这一计算，人口将在2015年达到5.68亿的高峰。其中，2012年，中国城镇购房适龄人口为3.28亿，2016年达到峰值约3.35亿，然后加速下降；此外，根据中国的城市化率，每年约有1000万农村劳动力转移到城市，成为潜在的买家。第二，改善的需求持续上升。根据世界银行的数据，从2015年到2020年，中国34岁到49岁的人口数量(即改善住房购买者的集中程度)在2015年到2035年间达到3.1亿以上，约占总人口的23%，这表明改善住房购买的需求在未来将继续增加。此外，还实施了一系列重要的区域发展战略。包括京津冀一体化规划的发布实施、长江经济带规划的落地和“一带一路”战略的进一步推进，将带动一批二三线城市的产业发展，提高城市吸纳就业的能力，增加城市基础设施投资，从而带动房地产业的发展。

第三，加快重点领域的改革将促进房地产业的发展。2015年是改革的关键一年，一些涉及房地产的改革将取得实质性进展。首先，关于户籍制度，各地要加快落实《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》。更多省份将取消农业户口和非农业户口的分类，统一登记为居民户口，建立和完善居住制度，加快公积金和社会保障异地转移支付，这对促进住房消费、实现房地产市场“去库存化”具有积极意义。其次，在土地制度上，它将加快农村土地向市场的合理转移，大大增加农民的资产收入，增强农民工的购买力；第三，根据国务院发布的《房地产登记暂行条例》，配套制度应在2015年得到完善并顺利有序实施，这将进一步抑制投机性住房需求。最后，在房产税方面，房产税于2015年进入立法程序，房产税的综合征收进程加快，这将加快多个住房持有者进入市场，振兴二手房市场。

第四，继续支持保障性安居工程建设，这有利于房地产市场的稳定发展。2014年，中国全面建成保障性住房700万套，其中各类棚户区470多万套，基本建成480万套，完成农村危房改造260万套。根据城乡建设部的任务安排，2015年计划建设700万套保障性安居工程，基本建成480万套，棚户区改造将继续大规模进行。与此同时，城乡建设部已经初步确定了北京、上海、广州和深圳的房地产投资信托(reits)试点方向，包括公租房和廉租房。经济适用房规模的进一步扩大可以有效稳定房地产市场的预期，保证房地产市场稳定有序发展。

总体而言，2015年中国房地产投资将继续下滑，房地产市场将明显分化，整体价格仍处于缓慢回调阶段，房地产金融风险将逐步显现。具体来说，一线城市受到相对宽松的货币政策的影响，只需要放开，空的成交量和价格出现反弹；受京津冀一体化、长江经济带建设和“一带一路”等一系列重大区域发展战略的影响，武昆等一些二线城市被空推高，其他二线城市房价将继续小幅回落；由于前期市场需求透支，人口吸纳能力弱，三、四线城市面临严重的系统性风险。

从政策层面来看，房地产宏观调控政策将更加灵活，有针对性的RRR降息或降息将释放流动性，行政性房地产市场调控政策将逐步弱化或退出，分类和双向调控有望加强，保障性住房建设将得到加强，房地产长期调控机制将逐步建立。

笔者认为，应该正确引导房地产市场预期，防止系统性金融风险的发生。首先，我们必须正确引导市场预期。房地产价格上涨过快，会引起购房者的不满；房价下跌也会引起业主的不满，并会导致开发商资金链紧张和银行坏账增加，从而引发金融风险。因此，我们应该保持房地产市场的平稳运行。加强舆论引导，引导公民理性消费，保障刚性需求，抑制投资投机需求，使市场回归理性。二是开展房地产贷款业务风险压力测试，模拟银行在房价下跌等各种情况下承受压力的能力。三是关注重点领域和重点企业，加强“名单制”管理，及时释放风险，防止单个企业资金链断裂。第四，要尽快建立房地产风险预警系统，及时监测房地产市场供求的总体趋势和结构变化。第五，建立房地产风险应急联动机制。加强银行、住房和建设部门、社保、公安等部门之间的联动和信息共享，建立房地产抵押贷款违约风险爆发的跨部门应急联动机制。

完善住房企业融资结构，建立多层次房地产金融风险分担体系。首先，我们应该继续依靠银行信贷走间接融资的道路。同时，要拓宽资本市场的直接融资渠道，包括恢复首次公开发行(ipo)和增发住房企业，扩大债券市场融资。第二，积极推进住房抵押贷款证券化。逐步向保险基金、养老基金等机构投资者开放资产证券化市场；培育抵押贷款证券化市场，大力发展相关中介机构，建立多元化融资体系。第三，大力发展房地产投资信托基金。加快相关政策法规的制定，为房地产投资信托的发展创造良好的政策和法律环境。第四，要完善房地产贷款担保和保险制度。制定优惠所得税政策，鼓励保险公司经营房地产贷款保险业务，降低房地产抵押贷款风险。第五，探索住房开发金融业务，发行住房金融债券，采取市场化方式为我国保障性住房建设筹集资金。张英强，中国国际经济交流中心