中国地产10年：被两只手操控着的房价一路高涨

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在过去的10年里，双手控制的房价一路上涨，让很多人望而却步。一只是看得见的手，即政府监管，另一只是看不见的手，即市场。这种翻天覆地的变化给10年前创办的《中国经济周刊》留下了深刻的印象。

中国经济地产十大形象

“10年后，我还是买不起房子。为什么？”当和买了房子的朋友谈论房子时，蒋小明经常会问。

他不是唯一有这种疑虑的人。在过去的10年里，房价一路飙升，投资投机因买房而爆发，开发商和地方政府赚了很多钱，许多孤独的人总是买不起房子。

在过去的10年里，双手控制的房价一路上涨，让很多人望而却步。一只是看得见的手，即政府监管，另一只是看不见的手，即市场。这种翻天覆地的变化给10年前创办的《中国经济周刊》留下了深刻的印象。

十年不变——“看房叹息”

那是十年前的事了。

江苏的蒋小明来北京工作。当时，他的月收入为2500元，年收入为3万元。他的年收入高于北京居民的人均可支配收入。根据北京市政府公布的数据，2004年北京市城镇居民人均可支配收入达到15637.8元，比2003年增长12.6%。

今年，北京二环路和三环路之间的房价约为6000元/平方米，而2004年第一季度，北京的平均房价为5826元/平方米。根据蒋小明的收入，他仍然可以在北京的三环路买5平方米，换句话说，他还可以买一个厕所。

当时，中国一些城市的房价已经开始上涨，但很明显，涨幅相对平缓。

然而，房价上涨被《中国经济周刊》选为2004年十大民生经济新闻之一。根据国家统计局的月度统计报告，2004年1月至11月，中国商品房平均销售价格为2759元/平方米，同比增长12.5%。

这是增兵的前夕，一些人承诺，另一些人充满疑虑。有些人采取行动，而有些人犹豫不决。由于各种因素，蒋小明没有加入购房大军。当时，《中国经济周刊》报道称:房子仍然是普通人生活中最简单的愿望，无数缺房的人都在想象，当家用电器等供过于求之后，房价何时会下跌。？

2004年初，房地产大亨soho中国有限公司董事长潘石屹在不同场合多次表示，2004年北京房价肯定会上涨。潘石屹认为，北京市政府于2003年12月3日停止了所有项目和规划用地的审批，并于1月9日正式下发了停止房地产开发项目审批的文件，造成了土地供应年表。

潘石屹表示，在需求稳步增长的北京市场，供应突然减少，价格必然上涨。

然而，当时有人质疑这种说法。中华全国工商业联合会住宅产业商会的一名负责人告诉《中国经济周刊》，房价上涨的说法没有依据。因为房价上涨的关键是二手房市场是否繁荣，现在上海的二手房占整个房地产市场交易量的50%，而北京的二手房交易量还不到市场的10%，所以北京不可能在短期内形成像上海等地那样的投机，所以价格在短期内不会很高。

但在2004年底，市场做出了回应。据《中国经济周刊》报道，2004年，近乎疯狂的房价继续快速上涨，全国房价也快速上涨，其中北京上涨约5%，上海上涨21%，宁波上涨19.9%，天津上涨16.7%，南京上涨16.2%，重庆上涨15%。除了北京，这些城市都实现了八年来最大的增长。

在2005年和2006年，房价的上涨趋势并没有停止。以北京为例，2004年第一季度，全市住宅平均销售价格为5826元/平方米，但到2006年第一季度，这一数字已达到7168元/平方米，2006年第三季度甚至达到7825元/平方米。就连一直被视为房价最高的上海，也在2005年被北京超越。根据统计局发布的数据，2005年北京期房的平均价格高于上海27元/平方米。

今天，房价一路上涨，没有任何疲劳感。

根据国家统计局的数据，2013年1月至11月，全国商品房销售面积为110807万平方米，同比增长20.8%；商品房销售达到69946亿元，增长30.7%，全国商品房平均价格为6312元/平方米，比2004年的2759元/平方米增长了一倍多。

与此同时，北京许多楼盘的均价已经上涨了五倍以上，如北京东四环珠江御景房、孙广告等项目。

就北京而言，2004年北京楼市的平均价格超过5000元/平方米，而目前的平均价格高达2万元/平方米，近10年来平均交易价格已经上涨了3倍。就蒋小明而言，虽然他的年收入已经达到6万元，是十年前的两倍，他可以在三环路买一个5平方米的卫生间，但是现在他想在北京的三环路买一套房子，但是他买不起2平方米。现在，他只能多看看房子。

“越来越高”的怪圈

与房价的飙升相比，“看得见的手”政府的调控措施也层出不穷。中国经济周刊报道，早在2004年，中央政府就开始调控房地产市场。

2005年3月5日，时任国务院总理的温家宝在政府工作报告中明确表示，2005年“要把重点放在抑制生产资料和房地产价格过快上涨上”。

央行首先牺牲货币政策作为利器:从2005年3月17日起，将现行住房贷款优惠利率恢复到同期贷款利率水平，并实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。同时，对于房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款的最低首付比例可以从目前的20%提高到30%。公积金贷款利率提高0.18个百分点。

尽管央行的监管行动是意料之中的，但许多市场参与者都在不断质疑:首先，房地产监管不是来自开发商收紧货币政策和土地供应，而是来自需求；第二，房地产业反应温和，但老百姓态度激烈。

2005年3月20日，时任央行副行长的吴晓灵在公开场合澄清，央行新的抵押贷款政策旨在抑制房价的快速上涨，保护人们不买房。

然而，大学毕业后在上海工作的张婷婷(化名)在2005年告诉《中国经济周刊》，她对政府的调控政策有些失望。

在央行采取行动之前，上海的房地产紧缩政策已经起到了带头作用。根据上海市政府的规定，自2005年3月7日起，个人在上海市行政区域内购买普通住房且居住不满一年的，按销售价格与原购买价格的差额征收5%的营业税。同时，根据应缴纳的营业税征收7%的城市建设税、3%的教育费附加和1%的河道整治费。

上海市政府还宣布，对已批准但两年多未开工建设的工业开发区，要坚决收回土地，加大土地整治力度。这一举措被媒体普遍解读为政府调控房价的开始。

然而，政府的监管措施受到了一些学者的质疑。北京大学中国经济研究中心的一位专家指出，信贷和土地的宏观调控将导致房地产供应减少，并进一步推高房价。事实上，上海、北京和其他城市的房价在2005年持续上涨。

“房价会不会下跌？我不确定。我最好再看看。我不确定会有什么变化。但今年买房可能不太合适。”张婷婷沮丧地说。在北京工作的蒋小明也放弃了买房的想法。

2006年，建设部等部门出台了控制措施，其中最具影响力的是“90/70”政策。根据“90/70”政策，自2006年6月1日起，对于新批准和新开工的商品房建设，建筑面积小于90平方米的住房(含保障性住房)面积比例必须达到开发建设总面积的70%以上。

2007年9月27日，央行进行了一次沉重的打击，规定购买第二套房必须支付50%以上的首付，利率上调了1.1倍。

房地产市场的趋势逆转了。同年12月，万科(000002.sz)董事长王石公开表示，“楼市拐点已经出现”，同时，万科在全国打出了降价的旗帜。2008年3月，潘石屹抛出了“100天大起大落理论”，预测房地产市场将跌至冰点。伴随着一手新降价的“快速运行”，二手房价格也开始“跳水”，以二手房代理业务为主的中天地产、创辉租赁、长河地产等房地产代理纷纷爆发业务危机，甚至带着钱逃之夭夭。已经上涨了几年的房地产市场终于经历了价格松动。

2008年9月，国际金融危机爆发。为了扩大内需，保持增长，中国房地产市场调控的风向发生了变化。2009年，许多房地产市场监管政策放松，例如，抵押贷款的首付款和抵押贷款利率降低。房地产市场开始逆转。2009年、2010年和2011年，房价快速上涨。

鉴于这种情况，中央政府再次开始收紧控制。自2009年以来，我国保障性住房体系建设已经启动。根据现有数据，从2009年到2011年底，中国启动了2100多万套城市保障性住房，1100万套基本建成。经济适用房的覆盖率从2008年的不到4%增加到11%。然而，目前经济适用房只能部分解决居民的安居之梦，短期内仍难以平衡市场需求。

2010年4月，国务院发布了《全国十条》，被业内人士誉为“有史以来最严格的房地产市场监管政策”。它规定第二套住房的首付比例不得低于50%，在房价过高的地区可以暂停第三套住房贷款；调整住房供应结构，保障性住房、棚户区改造和中小型普通商品房用地不低于住房建设用地总供应量的70%；确保2010年完成300万套保障性住房建设和280万套各类棚户区改造。

2011年，该规定再次升级，北京和其他地方出台了针对外国人的最严格的限购政策，这些外国人在买房前已纳税五年。然而，在上海和重庆，房产税试点拉开帷幕，重庆开始对高价公寓和别墅征收房产税。

2013年3月1日，国务院再次发布《房地产市场调控规则》，进一步提高第二套住房贷款首付比例和贷款利率；个人住房按转让收入的20%征税。然而，这一规定的亮点是对二手房销售征收20%所得税的政策，这一政策仅在北京等地实施，但在中国大多数城市并未严格执行。

在市场震惊之后，从2013年5月开始，房价再次呈现强势趋势，房地产市场仍然没有走出监管与上涨的怪圈。

房地产开发商的“转型”

在政府监管的巨大压力下，房地产开发商也正在经历转型的阵痛。

2006年底，在房地产市场叱咤风云的新科集团宣告破产。断裂的资金链粉碎了太阳公司创始人孙宏斌的房地产霸权梦想。从2003年到2004年上半年，顺驰在全国各地蓬勃发展。在超常规扩张的过程中，引起了业界的关注和讨论，其中对顺驰资本链的质疑最为突出。

2004年，《中国经济周刊》记者打通了顺驰北京新闻中心的电话，经过多次波折，电话转给了北京的一位副总裁杨。他表示，顺驰的资金来源是多渠道的，资金链绝对没有问题，主要依靠快速销售和快速资金回笼来实现资金链的正常运行。此外，合作伙伴的资金和金融机构的融资也是Sunco的主要资金来源，因此外界不必担心Sunco的资金链。但是他说回答更多的问题不方便。

然而，一位业内人士质疑道:“这是为了弥补西墙，利用不同项目之间的时间差，在多个项目之间分配资金，以确保资金链不会断裂。”用一个形象的比喻来说，这是在玩现金杂技。”

最后，在政府的不断压力下，新科的资金链继续紧张。2006年，新科(中国)55%的控股权以12.8亿元人民币的超低价格转让给香港金鹿基础设施有限公司。

矛盾的是，随着金融危机的爆发，在国家于2008年底发布一系列经济刺激计划后，房价在2009年再次上涨，这使得许多开发商的资本流动充裕，许多已经拥有严密资本链的开发商重获活力。

顺驰创始人孙宏斌后来表示，事实上，在那一年，顺驰的售价肯定很低。“从以后的市场发展来看，如果我再多呆一两年，顺驰的情况会有很大的改善。”

孙宏斌在2013年东山再起。现在，作为融创中国(1918.hk)的董事长，他在土地市场上非常激进。2013年9月4日，融创中国以7.3万元/平方米的价格赢得了北京农业展览馆地块。据《中国经济周刊》封面报道《2013中国土地地图》统计，农业展览馆用地单价不仅是2013年北京乃至全国最高的价格，也是2004年土地流转制度改革以来的最高单价，也是近20年来成交价格最高的土地。

“我不是一个真正激进的人。据说我在江湖上很激进。我真的不是个激进的人。我本质上是一个理性的人，我讨厌冒险。我的朋友说，人们有不知道死亡和不怕死亡的区别。我不应该害怕死亡。”孙宏斌说道。

然而，随着房价和地价的上涨，一些开发商对目前的商业环境深感不满。例如，华远地产董事长任志强(4.72±0.10±2.16%)多次抱怨地价太高，买不起。最终，华远地产不得不失去一、二线城市，转投二、三线城市。

此外，被称为“小超人”的李嘉诚的长河区(长江实业和和记黄埔)在中国销售房地产。2013年，昌河百货宣布已成功以超过30亿港元的价格出售广州西城都汇广场。

这在房地产行业引起了巨大的震动，因此很多业内人士认为，房地产行业不会迎来新一轮的狂欢，而是最后一次狂欢之前的衰落。王石在微博上评论道:“精明的李嘉诚先生正在北京和上海卖房子。”这是信号，小心！”

但一些开发商对未来房地产市场持乐观态度。2013年被中央电视台评为中国经济年度人物的格林兰集团董事长兼总裁张玉良在接受《中国经济周刊》采访时表示，十八届三中全会提出了深化改革的方向和具体思路，将形成持续的经济效益。对于中国的未来，无论是经济结构调整的需要还是新型城镇化的需要，都需要城镇化。“房地产开发企业仍然是城市建设和发展的主要成员之一，是城市化的重要力量。在城市化进程中，企业应发挥参与和建议的作用。我相信，在未来10年，房地产企业，尤其是龙头企业，仍有许多工作要做。”

不管开发商是否如履薄冰，残酷的现实是蒋小明有些遗憾。如果他听了开发商的话，买了房子，现在的生活会不同吗？

早在2005年第一期《中国经济周刊》上，房地产行业就被评为十大暴利行业。

当时，对房地产行业的推荐词是:“没有哪个行业的绝对利润价值能够挑战中国房地产行业的巨额利润，也没有哪个行业的利润能够超过房地产行业的巨额利润。2002年，25位房地产大亨进入中国富豪榜，2003年为35位，2004年为45位。2004年，近乎疯狂的房价继续快速上涨，涨幅达13.4%。”

到目前为止，这样的推荐听起来像是一场梦。无论房地产行业是否仍有如此高的利润，中国人民实现和平生活的梦想都需要时间。这需要政府的宏观调控、市场的健康发展和开发商的理性发展。

记者笔记

最好的时光，最糟糕的时光

对于房地产来说，毫无疑问，过去的10年是最好的，也是最坏的。

最好的说法是，在过去的10年里，一些人已经从家中崛起并获得了荣耀；最糟糕的是，有些人10年前买不到房子，但10年后他们仍然买不到房子，这是因为资金或政策的限制。

即使是在首都北京，也有中国最昂贵的房子，它们毗邻湖边，拥有一流的配置、核心区域以及中西合璧的特色。一平方米以天价售出。这里还有住在棚户区的人，住在狭小房间里的人，甚至住在木屋里的人。

令记者沮丧的是，今年的媒体披露，许多人住在高温井，记者记得，在2010年，因为房价太高，租金太贵，有些人甚至做了一个鸡蛋房子，一个鸡蛋和新建筑材料床花了一天又一天。

房价持续上涨，房地产绑架了中国经济，甚至损害了其潜在的增长能力。这些都是真实的东西。如果我们不做出真正的改变，我们只会失去比以上更多的东西。

幸运的是，随着十八届三中全会的召开，中央再次发出了强有力的声音，继续改革开放。此外，一些切实可行的政策相继出台，其中一些似乎远离房地产，但意义重大。如果这些措施得以实施，谁会说房价只会上涨而不会下跌？

我希望这些希望能够变成现实，实现人们安居乐业的梦想。