国际市场上的房企“running man”

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全球范围内的快速扩张和大规模投资为格陵兰岛带来了近200亿元的销售收入。格林兰集团董事长张玉良表示，与资本收益相比，成熟的海外发展模式和两年国际实践经验带来的全球资本市场准入更有价值。

收入增长了6倍

在2014年的最后一个月，格陵兰岛向张之路的海外扩张有增无减。

12月22日，绿地集团与韩国首尔市政府签署项目合作谅解备忘录，将其超高层综合体品牌“绿色中心”落户首尔。计划投资200多亿元人民币开发建设首尔最高的双塔建筑，并将其建成中国企业在韩国的总部基地。

12月15日，格陵兰岛与森林城拉特纳公司合作投资开发，布鲁克林太平洋公园项目正式启动，这是纽约过去30年来最大的房地产综合项目之一。该项目计划总投资超过50亿美元，是迄今为止中国房地产企业在美国的最大投资，美国绿地集团持有公司70%的股权。

根据格陵兰岛的“海外战略”，2014年，公司将确保海外销售收入达到200亿元，比2013年30亿元的海外房地产业务收入高出约6倍。到2015年，这个数字将达到400亿元。

2014年，绿色空间的海外战略大大加快，新来者抵达加拿大伦敦和马来西亚柔佛巴鲁。在美国、澳大利亚和韩国的大规模追加投资。一批项目启动并收获，“洛杉矶绿色中心”正式启动，济州项目首批产品交付使用。两家格陵兰酒店分别落户洛杉矶和悉尼，格陵兰国际酒店管理集团成为首家落户悉尼发展的中国酒店集团。

格林兰集团董事长张玉良坚定地倡导绿色空间走向海洋，因为他渴望站在世界舞台上。他在年底接受北京媒体采访时表示，“企业竞争的最高层次是全球竞争，这是所有大型企业的唯一出路。”

高单位价格促进性能激增

在进一步加大投资的同时，前期投资的项目也进入了收获期。它在全球9个国家和13个城市的项目也于2014年亮相。

根据格林兰集团官方网站发布的消息，格林兰的海外业务已于2014年第四季度开始冲刺。在悉尼和伦敦投资开发的格陵兰龙溪和格陵兰兰姆的最新高端公寓已售出183套，总销量达到10亿元，平均售价超过9万元/平方米，平均成交价格甚至创下了悉尼北部新房单价的新纪录。

在韩国，作为绿地向海外扩张的第一站，它在短短两年内收获颇丰。第一个项目“韩国旅游健康城”于2012年10月在济州岛登陆，第一期住宅产品销售额超过10亿元人民币。第一批产品于2014年4月交付。今年8月，该公司扩大了在济州岛健康医疗城的投资，并新收购了470亩土地。目前，绿地济州一期工程已完成并交付400套叠加别墅产品，降幅约为95%。据格林兰称，2014年格林兰在韩国市场的销售收入预计将超过45亿元，在韩国的累计销售额将超过55亿元。

根据克里提供的数据，11月份格陵兰岛的销售额高达380亿元，其中160亿元是大宗贸易和海外收入。绿地海外项目的高单价已成为迅速提升业绩的焦点。可以说，海外项目是11月份绿地绩效爆发的重要原因。

格林兰集团副总裁许婧表示，格林兰国内销售和海外销售的最佳比例是3: 1。在绿地规划中，未来五年将加强全球经营，多元化发展，使企业全球投资布局更加完善，跨国经营水平全面提高。到2020年，企业跨国指数将达到25%以上。

自主品牌的海外扩张

格陵兰已经提前一步涉足海外市场。前几年，凭借数千万的实际投资，它已经获得了超过十亿元的销售额，并具有获得巨额利润的战略眼光。兰德咨询(RAND Consulting)总裁宋延庆就格陵兰岛的海外投资战略发表了评论。

事实上，2013年，当格陵兰在洛杉矶市中心收购该项目时，它选择了与亨利集团(世界上最大的美国移民房地产投资者)合作。亨利集团利用夹层融资将当地银行的贷款利率降至最低。据了解，1亿美元的格陵兰岛一期公寓项目债务融资已经完成，融资总额估计为5亿美元。

在低成本融资的同时，格陵兰通过不断探索，形成了一套比较完整的海外开发过程经验。以绿地韩国旅游健康城为例，从项目的收购到今年第一批产品的交付，已经率先实现了项目一期的全面开发。作为一个海外试水项目，该团队经历了从“不适应”到“适应”再到“适应”的过程，在管理模式、销售模式和团队建设模式上积累了宝贵的经验。

莱坊上海研究咨询部部长杨指出，绿地的海外开发延续了以销售收入为主要因素的国内模式。将国内品牌、客户和其他优势资源扩展到海外，以减少不确定性和风险。此外，绿地投资海外，追求可持续的跨国经营，努力提升企业品牌的国际影响力、获取国际资源的能力和团队的自主发展能力，未来进一步发展。

张玉良总结道:“回顾过去两年绿色空间的国际化，呈现给业界的表象是一场胜利的扩张，但实际上，我们深切地感受到它比资本收益更有价值，是我们探索的一种更成熟的发展模式。融入国际市场的方式，更重要的是，国际化实践也在向各个方向反馈企业的加速增长。”

万达:捆绑开发与“包围圈”解读

自2012年以来，万达拓展了海外业务，并取得了长足的进步，显示出惊人的发展速度。据中国经济网不完全统计，近年来万达海外项目总投资规模已超过500亿元人民币。酒店捆绑式公寓和本地化开发已成为其快速扩张海外蓝图的两大“杀手锏”。

高频率和大手

长期以来，万达一直对海外市场表现出惊人的兴趣，其同行对其密集的投资频率和强度感到惊讶。

仅在2014年，万达就出海五次。

2014年初，万达宣布将投资20亿至30亿英镑在英国实施城市改造项目；随后，在6月，它以2.65亿欧元收购了西班牙马德里的标志性西班牙建筑；今年7月，万达宣布将投资9亿美元(约55亿元人民币)在美国芝加哥建设一个高350米、89层的五星级酒店和公寓项目。建成后，该项目有望成为芝加哥第三高的建筑；今年8月，万达赢得了在洛杉矶贝弗利山威尔希尔大道9900号建造一座综合性地标建筑的竞标。据说这个项目是通过击败十几个来自北美和亚洲的竞争者而获得的。仅一周后，万达宣布成立万达澳大利亚公司，该公司计划投资9.71亿澳元在黄金海岸建设一个海滨度假胜地。

万达董事会秘书刘朝晖表示，集团已在伦敦、马德里、昆士兰和洛杉矶投资，并将继续在法制健全的地方寻找投资机会，逐步提高海外投资比例。

万达集团董事长王健林甚至公开表示，万达集团的战略目标是，到2020年，至少20%的销售收入将来自海外。

酒店捆绑公寓

事实上，对万达近年海外投资项目的详细描述显示，万达的海外投资模式有一定的规律可循，即酒店捆绑公寓。

以澳大利亚黄金海岸珠宝三塔项目为例。万达表示，该项目是唯一获准与黄金海岸海滩直接相邻的五星级酒店和公寓项目，规划建筑面积约14.6万平方米，由三座超高层塔楼组成，是黄金海岸唯一的超高层三塔项目，其中一座为五星级酒店，另外两座为销售型酒店式公寓。

西班牙的马德里项目也是如此。2014年6月4日，万达集团宣布将收购西班牙马德里的标志性建筑——西班牙大厦。该项目的收购金额为2.65亿欧元(约28.17亿港元，22.5亿元人民币)，总建筑面积为4655平方米。计划将其重新开发为一个综合物业，拥有200间豪华酒店客房、高端retail/きだよ 0间客房和约300套住宅公寓，预计建筑面积约为83，228平方米。

对此，王健林坦言，酒店捆绑公寓的方式可以占用尽可能少的资金，而出售公寓可以赚回或者基本上赚回一家五星级酒店。"光是酒店的投资回报就太低了."

ret睿一德投资部总经理叶分析说，万达在酒店自身的发展道路上还需要时间积累，但其公寓和住宅的销售速度比较快，所以万达在做酒店项目的时候会把住宅和公寓捆绑在一起。

快速定位

值得一提的是，万达正有意识地避免海外项目成为“唐人街”的可能性，其快速本土化和市场化已成为另一大发展特征。

以伦敦万达的一个项目为例，万达表示，对于这个项目，公司只派出了一名首席执行官和一名财务官，其他员工都来自当地。王健林指出，海外项目需要尽快本地化和市场化。要对该项目进行评估，请找当地的评估公司，请当地的建筑公司进行投标，委托当地的中介机构进行销售，并请当地的工程监理公司进行项目监理。“尽管这些中介机构必须筹集一些资金，但它们可以帮助我们规避风险，控制质量。”

据了解，在过去的四年里，万达通过十几家国际猎头公司招聘了许多国际员工。用王健林的话说，万达的总部和部门里有近100名外国人——真正的外国人。“这些人进来后，确实帮助了万达的国际业务发展:有英国人在英国工作，也有美国人在美国工作。”这些人才在项目评估和法律方面为我们提供了很好的建议。”王健林这么说。

复星:海外投资回馈国内市场

过去一年，复星国际在海外市场的一系列收购确实吸引了人们的注意力。大规模收购各地成立的平台公司支持区域发展。同时，它回馈国内项目，形成一套独特的、互补的国内外投资模式。

投资比例将占一半

2014年底，复星国际在海外市场做出了巨大努力，宣布其日本子公司伊德拉资本管理有限公司已完成对东京新川区新川公园大厦的收购。这是今年5月idera加入复星后的第二次日本房地产收购。复星地产总裁许也表示，希望idera作为复星在日本的房地产投资管理平台，在复星地产的支持下，继续积极投资日本房地产。

事实上，在过去的一年里，复星国际在海外市场的一系列收购引起了人们的关注。包括以7.25亿美元收购纽约第一大通银行曼哈顿广场(Manhattan Plaza)，以6450万英镑(1.02亿美元)收购伦敦市劳埃德钱伯斯大厦(Lloyd Chambers Building)，以10亿多欧元收购日本东京天网洲花旗银行中心(Citibank Center)，以及年初以10亿欧元收购葡萄牙最大的保险公司。

负责复星国际房地产业务的复星地产总裁许表示，在银行贷款和保险公司资金的支持下，复星国际正寻求在洛杉矶、巴黎、汉堡、法兰克福、里斯本和悉尼进行更多的房地产交易。他说:“在国外大城市，仍有许多资产被低估。该公司正在寻找办公楼、酒店和住宅资产的进一步投资机会。它不仅对已建成的建筑物感兴趣，而且还打算购买正在开发的项目。”

至于未来海外市场的规模，复星地产透露将占到一半。根据大战略规划，复星地产的整体规模将达到5000亿元人民币，到2020年，复星地产名下的资产预计将从目前的1400亿元人民币增至5000亿元人民币，增幅将超过三倍。该公司计划将海外房产在投资组合中的比例从目前的21%提高到50%。

国内外双赢

复星的海外投资策略可分为正向投资和反向投资。远期投资可以简单理解为复星对海外项目和全球布局的直接投资，主要包括资产、平台公司和二级市场。

值得注意的是，与其他国内住宅企业的开发和销售模式不同，复星的海外战略是收购占据较大市场份额的本土企业，实现对国际城市地标性地产的收购。

莱坊上海研究咨询部负责人杨指出，复星地产通过收购目标本土平台公司发起收购，选择资产价格较低的时机收购国际城市地标性地产，以租金形式获利，同时可以更好地了解本土市场和政策。

这关系到复星的整体战略。经过三年的调整和重组，复星地产控股将成为复星集团在房地产领域的投资和管理平台。

同时收购海外市场的本地平台公司，以更好地帮助复星完成资产配置。许说，房地产毕竟是一个高度地方化的行业，了解一个城市需要大量的人力物力。这样一个平台公司的资质将大大加快复星在当地的投资，并迅速扩展到更多地区。对于这些被收购的公司，复星可以带来更多的资本和全球视野，并嫁接中国的发展机遇。因此，在海外投资策略上，复星更加注重收购平台公司的机会。

同时，反向投资是针对复星地产在中国开发的蜂巢城市，海外投资可以回馈国内投资的相关项目。复星将选择投资与五大蜂窝产品相关的优秀资产和公司。让这些海外公司分享中国发展的动力。

中长期服务企业

目前，复星地产的海外投资分布在全球金融中心伦敦、纽约、东京和香港。其资产类型包括核心资产、资产管理公司和房地产开发。

作为复星集团在国内外的“双轮驱动”战略之一，其海外市场的拓展将进一步推动复星集团成为以保险为核心的金融集团和以产业深度为基础的投资集团。

“从目前的情况来看，复星地产在全球布局中仍然相对较快。与其他投资部门相比，我们有更多的全球分销点，因此积累的经验将在不同的投资部门之间分享。复星将密切关注全球市场资产价值的周期性变化，寻找资产与资金错配的机会，创造更多的空增值空间。”许指出。

未来，复星地产将进一步完成未来发展战略布局，形成“5-4-2”战略规划——以投资、融资、开发和商业管理为主要运营模式，加上海外正反向投资和国内并购的蜂窝城市。

碧桂园:延续国内高周转率模式

作为国内最早走出国门的开发商之一，碧桂园在短短的两三年时间里在马来西亚和澳大利亚取得了长足的进步。海外业务对公司的贡献越来越显著。海外扩张已经成为碧桂园的长期战略。

在碧桂园出海的过程中，公司延续了高周转率的发展模式，通过金融项目对接和o2o平台建设，保证了出货速度。

快速发展和快速周转

对于海外市场，碧桂园继承了其快速发展和快速周转的传统特点，即通过与自己的施工队伍、装饰公司和材料供应商的合作，实现了极其密集的成本和时间。

例如，在澳大利亚展馆的建设过程中，碧桂园照搬了国内的经验，几个施工队同时进入现场，几个界面同时施工，大大缩短了工期。

同时，碧桂园将国内的“轰炸”营销手段引入国际市场。众所周知，碧桂园已经在马来西亚推出了陆海空轰炸营销。无论是一次卖出数万套房，还是运送大量顾客到空当地的海边等等。，它有一个突出的乡村花园标签，这几乎颠覆了当地的销售传统。

值得一提的是，为了推动碧桂园在海外保持国内的发展速度，公司采用了全授权制度，确保其海外项目具有很大的灵活性。

据碧桂园马来西亚公司相关负责人介绍，董事会主席杨国强给予了他充分的授权，在人事和费用的审批上比国内其他公司更加灵活，甚至在土地收购上有一定的优势，使得碧桂园在海外市场保持了较快的流失率。

海外项目资本化

同时，为了加快海外市场项目的出货，碧桂园已经走上了海外项目资本化的道路，试图将其房地产与金融产品联系起来，即通过购买本地债券产品和抵押贷款来实现本地房地产的所有权，从而达到增值的目的。

以碧桂园的悉尼项目为例。2014年初，碧桂园的澳大利亚子公司斥资7300万澳元购买了位于悉尼西北部的一块开发用地。这是继马来西亚之后碧桂园的又一次海外战略扩张，主要作为高端住宅开发，占地面积仅约1.7万平方米。根据此前的机构估值，上述项目800多套的来源价值约为6.11亿至6.72亿澳元。

碧桂园说，为了推销商品，公司尝试了各种销售方法。目前，该公司拿出了少量与当地金融产品挂钩的房屋，并通过购买当地债券和抵押贷款资金拥有碧桂园房地产。一般来说，给予这类客户的房地产价格明显低于周围的房地产价格，这样投资者就可以有足够的空房增值。

ifg移民金融集团总裁陆永康同意这种做法。他指出，在过去的一年里，投资海外的人不仅要移民，还要考虑投资的价值。然而，由于单纯购买房地产将面临当地政策、税收等因素造成的高成本和不可控风险，许多人喜欢购买当地的金融产品。

在线和离线链接

必须提到的是，为了进一步开拓海外市场，碧桂园开始注重建设碧桂园iec，并通过线上线下联动全面覆盖海外市场。

据了解，碧桂园国际展览中心(全称碧桂园国际展览中心)是碧桂园集团开拓海外市场的重要一步，也是中国房地产行业第一家4s旗舰店，致力于为每一位成功的中国人规划全球优质资产。通过iec官方网站，用户可以快速掌握国内外碧桂园之星项目的最新进展。此外，官方网站还涵盖了海外投资、置业、移民和留学的最新权威信息。

目前，碧桂园iec已经部署到中国12个主要城市的核心区域，包括北京、上海、广州、深圳、重庆和沈阳。碧桂园表示，碧桂园iec延续了o2o的互联网思维。通过iec官方网站，您可以直接前往12个展厅，了解国内外碧桂园之星项目的最新进展和信息，咨询出国留学的投资移民；同时，您还可以报名参加线下精彩活动，预约线下看房，以及参加海外房地产促销会议。