海外投资“由浅入深”可观收益让房企更大胆

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琦君绿地(加拿大多伦多)

2014年，房地产企业海外投资呈几何级数增长，国内房地产企业投资的大型项目持续落地。与此同时，提前试水的项目已经进入销售阶段，并取得了良好的效果。然而，该项目也在许多领域遇到了紧缩政策甚至被迫停工的困境。

业内人士指出，国内房地产企业要熟悉海外市场的规则还有很长的路要走，大多数房地产企业对海外投资保持积极的态度。

值得注意的是，住房企业的海外投资已经开始“从浅入深”，从建造公寓楼和旅游度假社区，到建造或收购城市综合体。

复星神川公园大厦(日本东京)

韩国济州岛汉拿山镇绿地

万科林西阁(新加坡达纳米拉区)

年度投资大幅增加

2014年11月中旬，商务部部长助理张在回答记者提问时，表示，2014年外商投资规模预计将达到1200亿美元左右。中国的海外投资总额有望首次超过外国投资总额。

“从这个意义上说，这可以称为中国企业‘走出去’的第一年。中国与全球化智库主席龙永图说。

第一太平戴维斯最近发布的《2014年中国投资者海外投资大型专项报告》指出，中国开发商是中国海外投资的主力军。

事实上，2014年，房地产企业的海外投资呈几何级数增长，投资热情从年初持续到年底。几乎每个月都有几个关于房地产企业海外投资的新消息被曝光。

年初，格陵兰岛以12亿英镑首次进入伦敦，并在英国伦敦赢得了两个住宅项目。万达宣布将投资20亿至30亿英镑在英国开展城市重建项目。随后，新华联(报价、咨询)和敏捷相继在韩国和马来西亚部署。碧桂园已在马来西亚深入发展多年，2014年斥资7300万元在悉尼收购土地，并正式进入澳大利亚市场。万科在美国纽约曼哈顿的首个项目开工仪式也在同一个月举行。

2014年底，格陵兰增加了在韩国的投资，并将在首尔建设超高层综合品牌“绿色中心”。与此同时，布鲁克林太平洋公园项目正式启动，这是过去30年来纽约最大的房地产综合项目之一。

第一太平戴维斯指出，2013年中国机构海外房地产投资总额接近135亿美元，是2012年的两倍多。2014年的总投资也以惊人的速度增长。尽管这一增长率在未来十年可能无法持续，但20%的年平均增长率仍可实现。根据这一估计，到2020年，中国企业每年平均海外房地产投资将达到500亿美元，相当于美国近两年的海外投资。

“随着房地产企业在海外市场不断探索海外投资，许多开发企业设立了海外投资部门，并在投资目的地与当地企业合作。房企对这项业务的海外投资持积极态度。其投资选择也呈现多元化趋势。”杨指出。

与2013年相比，房地产企业的海外投资主要集中在建设公寓楼和旅游度假社区。2014年，绿地、万达和其他实力强大的房地产企业开始建造或收购城市综合体。

位于巴黎市中心的绿地超高层双塔项目计划成为一个集超高层水景豪宅公寓、五星级酒店、顶级商业写字楼和商业零售于一体的大型城市综合体。计划在韩国首尔建造最高的双子塔，它也是中国企业在韩国的总部基地，集酒店、服务式公寓、普通住宅、办公室、商业和会议中心于一体。

万达收购的马德里西班牙大厦将被改造成一个综合物业，拥有200间豪华酒店客房、高端零售空客房和约300套住宅公寓。在洛杉矶，贝弗利项目将被建成一个综合性的标志性项目，并将承接万达在美国的文化投资。

朱一鸣指出，在海外测试了最基本的住宅项目后，中国住宅企业积累了一定的投资和发展经验，并开始尝试参与更困难的商业、办公和酒店运营。这些项目的开发风险较大，但可以进一步提升海外房地产企业的品牌意识，对海外单城市房地产企业的深度培育起到积极作用，有助于跨国企业形象的树立。

柯睿信息集团首席执行官丁祖昱指出，从运营模式来看，国内房地产企业整体上仍处于海外市场的探索阶段。由于国外的房地产开发规则与国内的有很大的差异，国内企业在前期会不同程度的不适应。就熟悉规则而言，国内房地产企业进入海外还有很长的路要走。

转型期的必然选择

对于如此大规模的海外投资增长，首创置业副总裁胡为民认为，随着中国进入新的经济常态，房地产行业也面临转型时期，海外投资可以说是大型房企的必然选择。

新城控股高级副总裁欧阳杰表示，随着发达国家经济明显复苏，国内投资者纷纷涌入海外投资和住房市场。由此可见，美国已经宣布退出量化宽松，美元升值已成为一个高概率事件。在这种“跷跷板”效应下，海外投资或取代国内豪宅已成为富人买房的最热门目的地。国内开发商增加海外投资并不难。

莱坊上海研究咨询部负责人杨分析，由于2008年全球金融危机，海外房价普遍处于低位，尤其是被视为资产安全避风港的欧美门户城市，被低估，人民币兑美元汇率持续升值，导致海外融资成本下降。与此同时，国内房地产市场政策和信贷控制使得国内房地产投资越来越困难。所有这些因素都导致了住宅企业海外投资的增加。

同政策咨询研究部主任张宏伟认为，全国大型住宅企业布局已经基本完成，从战略布局的角度来看，需要国际化。无论是直接投资开发、合作开发还是股权收购，其重要目的之一就是以这种方式战略性地布局国际房地产市场，使其在国内规模化后迅速实现品牌全球化和国际化，同时分散国内投资市场的风险。预计在2015年至2017年的未来三年，品牌房地产企业将会有更大的动作，并将继续加快“走出去”的步伐。

移民学区是最畅销的

可见，2014年，海外企业的前期投资试点取得了预期的效益，这也促使他们开始加大投资规模。

2014年，绿地的海外销售目标是200亿元人民币，这最终促使其超越多年来占据行业领先地位的万科，成为新的“第一兄弟”。根据绿地集团官方网站发布的消息，第四季度，仅在悉尼和伦敦投资开发的绿地龙溪和绿地兰姆高端公寓销售额就达到10亿多元。

克里克研究中心的分析师朱一鸣说，海外项目中最好的销售是移民项目。洛杉矶的绿色中心(Green center)与美国的eb-5投资移民项目密不可分。第一期已经售罄。2014年，预订和预售金额约为40亿元；格陵兰韩国项目汉拿山镇，当你买房时，你可以获得韩国f2签证(外国人居留)。5年后，您可以将其转换为韩国绿卡(f5)永久居留。去年，销售额总计55亿元。

其次，“学区住房”的概念也很流行。例如，悉尼乡村花园项目莱德花园位于国际学生聚集区，周围有8所大学，总销售额约为17亿元人民币。格林兰悉尼项目莱卡大厦位于悉尼大学附近，开业后销售额超过10亿元人民币。

但不是所有的项目都可以借用。一些欧洲国家，如英国，对移民有严格的控制，因此该项目不能直接与移民政策挂钩。克里克研究中心(cric Research Center)分析师傅指出，作为一个古老的欧洲国家，该项目具有一定的投资增值属性。这些产品的单价很高，熔化速度也很快。例如，万达一号的价格为10万元/平方米，第一期售出180套。格林兰姆大厦，平均成交价超过9万元。

张宏伟指出，房地产企业海外项目主要面向国内买家，国内买家海外置业的主要目的是留学和移民。

投资激增的风险已经加剧

虽然目前很多海外项目都卖得很好，但随着经济、政治和政策的变化，住宅企业投资海外房地产的风险逐渐显现。

欧阳杰指出，由于不同国家的房地产政策、市场和持有成本与中国有很大不同，这也是一个潜在的风险，国内投资者在涌向海外买房时需要保持警惕。

2014年11月27日，澳大利亚议会经济委员会向联邦议会正式提出12项收紧外国人投资房地产监管的提案。其中，外国人在该国购买房地产需支付1500澳元，出售非法持有的房地产所得资金将被政府没收，以抑制过热的房地产市场。

马来西亚雪兰莪州也在2014年9月出台了新的购房条例，提高了外国人和外国公司在该州购买房地产的最低标准。

2014年6月，韩国济州岛新任官员袁锡龙(韩国官员)叫停了几个中国投资项目，其中位于济州岛的“梦想大厦”(格陵兰岛济州岛梦想大厦)面临“不准建设”的强硬立场。为此，格陵兰做了一系列公共关系工作。在建设过程中，尽量避免扰民，努力在当地开展公益事业，如在项目所在地赞助一些村民活动，以努力融入当地社会，赢得认可。最后，绿地集团与位于韩国济州的济州国际自由城市发展中心签署了谅解备忘录，绿地集团扩大了对济州岛健康医疗城的投资。

政策变化已成为中国房地产企业海外扩张的最大风险。其次，一些突发事件也导致一些市场迅速陷入低迷。马航失去联系后，原本是经济条件差的移民首选的马来西亚房地产市场交易量迅速萎缩。根据cric研究中心提供的数据，2013年马来西亚碧桂园金海湾项目的销售额高达70亿元，但2014年前三季度仅售出16亿元。