这个年销近千套的门头沟神盘是谁你绝对想不到

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如果你问2016年北京楼市最热的地区，你可能会说北京周边的通州或燕郊，但他们都错了。

通州或燕郊确实成为今年最引人注目的地区，因为该市的副中心向东转移，交易量也激增。然而，在价格上涨方面，它不得不让位于门头沟。

门头沟，一个神奇的地方

它的神奇之处不仅在于98.5%的土地是山地，还在于只有1.5%的平原地区创造了北京楼市的最大奇迹:住宅升值速度居北京16个行政区之首。

与10年前的价格水平相比，门头沟区的普通住宅价格上涨了768%，甚至远远超过了石丰的核心城市和东西部。

京西环境治理后，门头沟山的自然优势得到充分发挥，品牌房地产企业被吸引进入门头沟。除了京能集团、京美集团旗下的金泰地产等区域内已深入培育的房地产企业之外，金地、融创、华润、电力建设等大型开发企业也在门头沟集聚，一方面促进了区域房地产价值在产品质量升级的基础上得到提升，另一方面造成了高地价，迫使房价快速上涨。

今年年初，福建房地产公司钟君地产在门头沟赢得一块地皮，住宅用地价格超过45000元/㎡，这预示着门头沟的房价也将“涨到10元”。在明显的涨价信号下，将会推动新一轮的待售商品涨价。

门头沟，一个创造上帝盘子的地方

今年第一季度，门头沟普通住宅销售冠军被金泰利湾的齐悦山夺得。

金泰利湾齐悦山被称为“神盘”的原因之一是，第一季度，仅该项目的单盘签约量就占门头沟普通住宅市场的近40%。

“神盘”的第二个表现是，该项目去年6月推出了976套产品，在目前的10个月内几乎销售一空，只有30多套计划在未来2个月内进行清算。

门头沟只有21平方公里的平原面积。除了道路、商业、办公和各种基础配套用地外，可供房地产开发的土地面积少得可怜。然而，目前有15个房地产在同一时间出售，市场竞争可以称为一个刺刀制胜的领域。然而，金泰利湾的齐悦山将在一年内被清理，这自然被称为“神盘”。

金泰利湾的齐悦山能够取得如此惊人的销售业绩，这不仅得益于外部市场环境，也得益于其以营销创新为动力的卓越产品实力。

高知中产阶级的准确定位

金泰利湾的齐悦山满足了市场中产阶级的需求，并创建了一个旨在提高自有住房需求的项目。

该项目位于门头沟的核心区域，涵盖教育、医疗保健、公园和购物中心五分钟的生活圈。该项目拥有近10000平方米的商业设施和直属教育委员会的幼儿园。

金泰利湾齐悦山产品设计之初，以实用主义为基础，考虑住在西山的业主将来能过上什么样的生活。因此，最终的产品模式是空广场，在有效合理的基础上进行多步式公寓设计，创造出面积为90-120-140-220㎡的多种公寓类型，其中两居室、三居室和四居室是主要单元，得到了市场的高度认可。

考虑到中产阶级对健康生活方式的追求，金泰利湾的齐悦山还在社区内修建了慢跑跑道和篮球场。2015年，金泰地产物业升级“C计划”启动，万科物业“瑞服务”系统签约，金泰里湾齐悦山是该计划落地后首个实施的项目。

去年底，在金泰利湾齐悦山旧房改造过程中，实现了入住业主零投诉，业主对项目的产品和服务高度满意，形成了良好的口碑效应和圈沟通，直接促进了项目的销售。

据了解，现金转移后，金泰利湾齐悦山的营业额接近10%。尽管许多开发者都很清楚口碑营销的准确性和有效性，但很少有人能真正做到这一点。

产品差异化对改善客户基础的吸引力

在京西已成为整体豪宅的现状下，海淀、石景山、丰台的购房门槛已提高到2000万，而金泰利湾的齐悦山仍保持着合理稳定的价格上涨，120-140平米三居室和四居室的产品定位正符合改善家庭和二孩家庭目前的居住需求。除了项目的产品优势外，它不仅在门头沟吸引了大量的地理客户，还拥有超过60%的交易客户。

同样，区别在于从数量到质量的突破

房地产行业进入“白银十年”后，能够直接带客户进行交易的渠道公司成为开发商的营销工具。通常，为了使对接和管理变得更加容易和容易，开发者通常只与一些具有良好的客户接受效果的大型渠道销售商签订合同。虽然市场上有很多小的渠道销售公司也有客户，但知道这一点的金泰地产在渠道营销方面下了很大的功夫，同样的方式，不同的操作，都取得了不错的效果。

他们不怕麻烦，开辟专门的团队，直接管理直签渠道的销售公司，通过广泛整合渠道拓展客户，增加切入点，鼓励基层销售，实现客户分流的快速增长。

据了解，仅金泰利湾齐悦山项目就直接签约了20家渠道公司，通过多重奖励机制的设计，该项目的月访问量高达1000多个团体。可以说，京西愿意改善和升级的客户基本上都去过金泰利湾的齐悦山。

正是客户开源工作面的开通，使得金泰利湾的齐悦山在集中销售期间实现了一年销售近1000套产品的优异表现。

情感营销不仅仅是顾客之间的距离。

目前，销售部门的情感营销也是拉近与客户关系的法宝。然而，金泰利湾的齐悦山是一个双管齐下的方法，这也缩小了渠道营销人员之间的距离。

1.享受生活计划:满足顾客的心理需求

京西的买家主要是从事金融、信息技术、互联网行业和大院的儿童。他们的教育经历、知识结构、精神修养和高超的技术水平使他们成为这座城市的支柱。他们努力工作，努力实现自己的人生价值，注重下一代的培养，期望有更多的闲暇时间和家人一起享受生活。

在京西买房的顾客对房子的质量有很高的要求，但他们不想宣扬奢华，注重舒适和实用，追求价值的契合。针对他们对住宅内涵和外延的需求，金泰利湾齐悦山推出了“情感营销”品牌，并推出了“幸福生活计划”。

例如，为了满足京西客户对健康的需求，北京煤炭集团总医院围绕联动项目为购房者提供医学知识和绿色医疗指导；利用梨舍农场资源为业主分发绿色有机蔬菜。为了减轻购房者入住和装修的烦恼，该项目推出了“定制家居装修”，并免费为客户制定装修计划。为了解决小业主的教育问题，我们计划与教育统筹委员会辖下的幼稚园合作，在社区引入辅助教学机构。

开发商提供的所有配套设施和服务都是针对中产阶级追求优质生活的心理需求。只有完美地解决客户的担忧，我们才能赢得客户的信任和认可，销售也就顺理成章了。

2.平等+礼貌:为渠道销售人员创造归属感

除了对客户进行情感营销，金泰利湾的齐悦山也尊重和理解渠道销售人员的努力和辛勤工作。

与大多数楼盘和渠道销售人员的业务关系不同，金泰利湾的齐悦山也视他们为同伴和客人，不仅分享办公用品，还热情接待他们，让渠道销售人员对项目有良好的印象，培养归属感，更愿意将金泰利湾的齐悦山介绍给客户。

房地产市场的黄金十年已经成为过去。目前，“神盘”一年能卖出近1000台，不能随便简单地做。只有地理位置、产品、价格、配套设施和服务在各方面都很出色，才能打动挑剔的买家。

但即使这样仍然是不够的，“酒也怕巷子深”，即使是最好的产品也需要适当的营销方法来突破市场的限制。

这就是“神盘”的形成过程。你学会了吗？