不少地段的房价房租大幅上升 美国楼市泡沫重现？

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今年春天，受美国房价上涨的影响，许多地区的房价和房租都大幅上涨，这使得美国人民的经济负担不断加重，“美国梦”成了“美国噩梦”。

房价飙升

根据美国国家房地产协会(NAR)5月21日发布的数据，2015年4月美国现有住房的中值价格(未按季节因素调整)为219，400美元，比2014年同期增长8.9%，是自2014年1月以来的最大年度涨幅(10.1%)；连续38个月呈逐年上升趋势。

根据在线房地产机构redfin的数据，2月份售出的房屋中有40%的售价超过了卖家的要价。一年前这个比例超过了21%。此外，在市场上出售的房屋中，有一半在不到8天的时间里与买家签订了合同。

雷德芬指出，今年的情况与往年大不相同，每个月都有很多买家对同一栋房子报价。住房市场的短缺正在蔓延到全国各地。据统计，今年3月，现有住房的平均销售时间不到5个月。如果供应平衡，通常需要六个月的时间来出售现有房屋。

值得注意的是，购房者对廉租房的需求急剧增加，意味着房价的上涨速度正在加快。根据美国住房市场研究机构corelogic的数据，今年2月，13.5万美元以下的房价比去年同期上涨了9%，而22.68万美元以上的房价比去年同期上涨了5%。

购房成本和年薪差距最大的城市位于美国西海岸，其中加州有三个中心？圣何塞(硅谷的核心地区)、旧金山和洛杉矶差距最大。这些城市的年轻人甚至不能每年支付一半的抵押贷款。

目前，房价上涨速度已经超过平均小时工资一倍以上。对于购房者来说，越来越难找到支付首付款的资金。

与此同时，许多房主所欠的抵押贷款超过了他们房屋的价值，这被称为负资产。根据corelogic的数据，截至2014年第四季度，约10.8%通过抵押贷款购买房屋的业主仍为负资产。这阻止了更多的房屋进入市场。当待售房屋库存紧张时，美国房地产市场已转向卖方市场。

由于美国房价的快速上涨和释放的房屋数量有限，许多首次购房者被迫放弃了今年买房的梦想。这种情况对年轻人来说尤其明显。根据分析，许多年轻人失去了获得抵押贷款的资格，因为在千禧年前后学生贷款和储蓄枯竭。在收入真正增加之前，他们将被迫继续努力工作，推迟买房的梦想。这可能会成为一种长期趋势。

道琼斯商业新闻报道，随着美国的房屋拥有率跌至过去20年来的最低水平63.7%，美国著名咨询机构城市研究所预测，相关数据至少在未来15年内将继续下降。与此同时，许多家庭无力购买住房，导致租赁需求激增和负担得起的住房短缺。

城市研究所预测，在过去10年里，超过3/4的新家庭属于少数民族，在未来10年里，这一比例将上升到7/8。这些新家庭中有近一半是西班牙裔，他们的收入、财富和住房拥有率都低于美国的平均水平。

在过去20年里形成的新家庭中，不到一半的家庭成功地购买了自己的住房。相反，90年代新家庭的住房拥有率接近75%。该研究预测，到2020年，住房拥有率将降至62%，到2030年将降至近61%，这是自1965年有记录以来的最低水平。

租赁困境

事实上，不仅现有住房的年中值价格上涨如此之高，以至于首次购房者望而却步，而且现在连租房都让许多住在美国的人感到困难。

美联社报道称，2015年4月，美国的租金中位数每年增长4%，达到1364美元，几乎是每小时工资年增长率(2.1%)的两倍。

据彭博社报道，房地产数据提供商zillow group inc .根据最近的一份报告，在截至2015年4月的一年里，美国房租上涨了4%，而房价同期上涨了3%。据报道，这是自2012年以来租金涨幅首次超过房价。

据zillow统计，2015年4月，美国前35个住房市场中有20个出现了年租金涨幅超过房价的现象。zillow的首席经济学家Stan humphries称这是一场“租金负担危机”，因为这意味着更多的美国人将难以实现买房的梦想。根据zillow的数据，房租占租房者月收入的30%，几乎是抵押贷款家庭贷款负担的两倍(15.3%)。

美国最大的公寓开发商之一？Trammell crow住宅(tcr)表示，美国房屋拥有率的下降反映了出租家庭的增加，这导致租金飙升。再加上抵押贷款申请资格的收紧，许多家庭面临着无法买房和租房的困境。

租金成本的增加也使租房家庭难以节省首付房贷，这可能会抑制房地产市场随经济复苏的能力。据道琼斯商业新闻网站报道，城市研究所研究员古德曼(Goodman)表示，1981年至1997年出生的这一代人目睹了大量的住房建设项目，但他们只能看不起“房子”，因为他们的财富比上一代人少。

出租房建设正在蓬勃发展。今年，美国新建了近40万套公寓，打破了25年来的纪录。然而，大多数都是为城市年轻专业人士设计的高级公寓。

开发商专注于建造豪华住宅和出租房，这导致普通居民负担得起的住房短缺。此外，不断上升的住房拥有率进一步抑制了住房拥有率。

然而，美国政府承诺每年给予2000亿元的住房税减免，高达75%的税收优惠落在年收入超过16万元的最富有的20%的美国家庭身上。

买不起房子的美国人转而租房，不断上涨的房价迫使美国房地产买家提高租金，以弥补不断下降的租金回报率。

专家表示，鉴于过去20年住房政策的失败，美国当局必须改革相关政策，如重新考虑补贴年轻家庭储蓄和购买自己的住房，降低利率，或利用税收抵免吸引开发商建造或重建廉价住房。

增加负担

个人金融服务网站bankrate的首席分析师格雷格·麦克布赖德(Greg mcbride)指出，美国家庭的预算仍然吃紧，消费者没有多少闲钱可支配，他们的剩余收入被不断上涨的房租、日用品、汽车维修和医疗费用所吞噬。

租房负担不起，买房也面临着越来越大的抵押贷款压力。6月3日，随着10年期美国政府债券收益率上升，抵押贷款利率也飙升。虽然最近利率有所波动，但总体趋势是上升的，这也表明30年期抵押贷款利率已经结束在3.5%。

据了解，自5月中旬以来，美国30年期抵押贷款利率已上升0.375个百分点，利率已达到4.25%。整体趋势将会上升。

格雷格·麦克布赖德说:“在人们想拥有自己的房子之前，他们必须首先看到收入的大幅增长。”否则，美国的购房者数量不会显著增加。

早些时候，美国房地产市场研究机构realtytrac发布了一份报告，指出从2012年第二季度到2014年第二季度，美国的工资仅增长了1.3%，而房价同期增长了17%。统计数据显示，在上述期间，美国高达76%的住房市场价格涨幅高于工资涨幅。realtytrac副总裁达伦布隆奎斯特(Daren blomquist)在采访中指出，美国房地产市场的复苏主要是由机构投资者和国际买家推动的。

查理，伯克希尔哈撒韦公司的副董事长？芒格曾经说过，未来几十年，美国消费者的实际购买力和生活水平将会下降。

对于美国房价的未来趋势有不同的看法。

摩根大通对美国房价持乐观态度，其最近发布的报告预测，美国房价今年将上涨3.4%，明年将上涨2.6%。到2017年和2018年，房价预计将分别上涨2.4%和2.3%。

黑石集团全球房地产主管乔纳森？格雷还表示，美国房地产市场不应该接近泡沫的顶峰，在2006年至2007年间，这个数字只有一半左右。

然而，据彭博社报道，美国银行(Bank of America)分析师克里斯弗拉纳根(Chris Flanagan)6月1日发布的一份报告指出，自经济复苏以来，美国个人收入的增长没有跟上房价的上涨，据估计，从2017年起，美国房价将连续三年出现温和下降。弗拉纳根估计，今年和明年美国房价将分别上涨3.7%和0.8%；2017年至2019年，该指数分别下跌了1.7%、2.1%和0.8%。

在2007年金融危机爆发之前，弗拉纳根单独出去警告次贷市场的情况。他预测，从2017年开始的房价下跌将抑制房地产市场活动、整体经济和利率。自2011年触底以来，美国房价已经上涨了25%。标准普尔/凯斯席勒房价指数显示，美国房价仅比2007年的峰值低7.6%。

根据弗拉纳根的最新报告，今年和明年房价将分别上涨3.7%和0.8%。然而，到2017年，房价将连续三年下跌，年跌幅分别为1.7%、2.1%和0.8%。

值得注意的是，按揭利率的提高不仅增加了置业者的经济负担，也要求借款人在申请按揭时要符合“债务收入比”的要求。每月支出的一点点增加都会导致比率的增加，这可能会使抵押贷款申请失败。对于卖家来说，抵押贷款利率的上升意味着潜在买家和客户的减少。更高的利率意味着房价可能会下跌。

2013年诺贝尔经济学奖得主席勒也在接受CNBC《6月1日欧洲大吵大闹》独家采访时表示，美国股市和楼市出现了投机泡沫，美联储应该尽快加息。他指出，旧金山、加州等地的房价已升至泡沫水平，美国股市也已达到相当高的水平。席勒表示，央行的惯性是直到最后一刻才理会投机泡沫，现在加息可能为时已晚。